债务人暗地将房过户子女，北京房产律师助力债权人起诉，终获无效判决

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在债权债务纠纷与房产处置的交叉领域，当债务人试图通过房产赠与等方式逃避债务时，会引发一系列复杂的法律争议。此类纠纷不仅涉及赠与合同的效力认定，还关乎债权人的合法权益保护以及债务清偿责任的界定。本案发生在北京市丰台区，围绕一套房屋的不动产赠与合同展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和债权人权益维护具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。

二、案件详情

（一）原告主张

陈宇聪向法院提出诉讼请求：一是确认李某某、李阳于 2018 年签订的不动产赠与合同无效；二是判令位于北京市丰台区 H 室产权恢复登记至李某某名下；三是要求案件受理费由李某某、李阳承担。

陈宇聪称，自己是李某某的债权人，李某某为偿还债务将北京市丰台区 H 室房屋出售给自己以房抵债，并签订了房屋买卖合同。然而，李某某反悔并通过诉讼将涉案房屋要回，导致陈宇聪既未取得房屋也无法取回债权。之后，李某某与李阳恶意串通，将房屋无偿赠与李阳。陈宇聪认为，李某某的行为严重损害了其合法权益，故诉至法院。

（二）被告答辩

李某某、李阳辩称，不同意原告的诉讼请求。他们表示不认识陈宇聪，不存在借款关系，也没有把房子卖给陈宇聪。同时，不认可李某某和李阳系恶意转移财产，认为赠与合同与陈宇聪无关。

（三）法院查明

法院查明，李某某与赵晓兰系夫妻关系，李阳系二人之子。2018 年，李某某与李阳签订《不动产赠与合同》，约定李某某自愿将其拥有的涉案房屋的 100% 份额赠与李阳，李阳自愿接受该房屋，同日，涉案房屋过户至李阳名下。

另查，2016 年，借款人赵晓兰与出借人陈宇聪签订借款合同，约定借款金额为 150000 元，借款期间设利息。后来，陈宇聪以民间借贷纠纷起诉李某某、赵晓兰、刘凯峰 ，法院于 2021 年判决李某某、赵晓兰返还陈宇聪借款本金 50000 元及利息。

再查，2016 年 11 月 23 日，陈宇聪与李某某、赵晓兰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将案涉 H 室房屋出售给陈宇聪，购房总价款 160 万元，买受人支付定金 15 万元，未约定其他购房款的支付方式及时间。随后，陈宇聪起诉李某某、赵晓兰要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，法院作出判决书，认定该房屋买卖合同无效。陈宇聪再次以合同纠纷起诉李某某、赵晓兰、刘凯峰，要求李某某、赵晓兰返还购房订金 150000 元及代为支付款项 1141744.56 元，并支付资金占用费。法院出具判决书后，李某某、赵晓兰不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院判决李某某、赵晓兰返还陈宇聪购房定金 150000 元、代为支付的款项 867250.33 元以及资金占用费。

庭审中，李阳称其与李某某、赵晓兰在涉案房屋居住生活，但对李某某、赵晓兰借款一事不知情，李某某将房屋过户至其名下是为了再次贷款用于偿还他人债务。

三、裁判结果

李某某与李阳于 2018 年就北京市丰台区 H 室房屋签订的不动产赠与合同无效。

李阳于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区 H 室房屋转移登记至李某某名下。

四、案件分析

合同效力认定

根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在本案中，李某某在明知未偿还陈宇聪债权的情况下，将其名下房屋无偿赠与李阳，该行为明显具有恶意。李阳认可与其父李某某、母赵晓兰长期在涉案房屋居住生活，且李某某、赵晓兰此前曾多次涉诉，涉案房屋也经过多次诉讼才再次转移登记至李某某名下，在这种情况下，法院难以认定李阳接受无偿赠与的行为是善意的。所以，李某某与李阳的行为符合恶意串通损害第三人利益的情形，赠与合同应认定无效。

房屋产权归属

由于赠与合同被认定无效，根据无效合同的法律后果，财产应当恢复到合同订立前的状态。因此，李阳应将北京市丰台区 H 室房屋转移登记至李某某名下，以保障债权人陈宇聪在后续执行等程序中，能够依法对该房屋主张相应权利，维护自身合法权益。

五、胜诉办案心得

精准把握法律规定：处理此类纠纷，准确掌握合同无效的法定情形以及债权债务相关法律规定至关重要。明确恶意串通损害第三人利益的构成要件，以及无效合同的法律后果，为案件处理提供坚实的法律依据。在本案中，正是依据相关法律规定，准确判断出赠与合同无效，为胜诉奠定基础。

全面收集与审查证据：全面收集和严格审查与案件相关的证据是关键。本案中，对借款合同、房屋买卖合同、赠与合同以及多份判决书等证据进行仔细审查，梳理出当事人之间复杂的债权债务关系和房屋流转情况，有力地支持了诉讼请求。通过对证据的分析，清晰呈现出李某某逃避债务的行为和李阳非善意接受赠与的事实。

深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清债权债务关系与房产赠与关系之间的关联。本案中，从借款行为到房屋买卖纠纷，再到赠与合同的签订，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。

注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对被告的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出被告恶意串通损害原告利益的行为，获得法官的认可。