租客花费20万装修出租房，退租后装修损失应由谁承担？律师解读

　　不少人在租房后，会对房子进行一定的改装，但生活中也会出现这样的情况，由于一些原因，双方的租赁合同提前终止或解除。

　　这时，对于已投入的装修费用，租客能否向出租人请求补偿呢？

　　今日案例

　　甲公司与乙公司签订租赁合同，约定甲公司将名下房屋出租给乙公司开办饭店，租期5年，租金每年10万元，每半年支付一次。合同中还规定，乙公司可根据使用房屋需求对房屋进行适当改造，装修免租期一个月。

　　合同签订后，乙公司在经过甲公司许可后，对租赁房屋进行了施工改造，共支出20万元。

　　然而，一年后，由于经营状况不佳，乙公司向甲公司提出了减免租金的请求，但遭到了甲公司的拒绝。随后，乙公司停止支付租金并搬离了房屋。

　　甲公司接收房屋后半个月，又与另外一家餐饮公司签订了租赁合同，租期5年，租金每年12万元。

　　之后，甲公司向乙公司提起诉讼，要求其支付所欠租金及违约金。

　　乙公司则提起反诉，要求甲公司赔偿其装饰装修折价款项16万元。

　　案例分析

　　本案中，乙公司的诉求能否得到支持？

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　就本案而言，法官通过对装饰装修工程的相关证据进行审查并结合现场勘查，关注到所涉的装饰装修工程增强了租赁标的物的使用功能并提升了房屋品质，客观上提高了租赁物的使用价值，从而有利于出租人能在较短时间内将房屋另行出租。因此，由出租人给予承租人适当经济补偿符合公平原则，也能达到处理结果的利益平衡。

　　当然，此种适当补偿并不是等额赔偿，不能将装饰装修工程的评估折旧款直接认定为出租人的补偿款，应在补偿金额认定上体现出对于承租人违约的惩罚性。把握补偿标准的核心要点在于确定该装饰装修工程是否对于出租人今后使用该房屋具有可利用价值，并以此带来多少经济增益。

　　最终，法院认为，虽然该房屋租赁合同的解除系由乙公司违约而造成，但乙公司经甲公司许可而进行的装饰装修工程，客观上提升了租赁房屋的功能和品质，对于甲公司有再利用价值，事实上甲公司通过提高租金标准将涉案房屋出租给他人而获益，从公平原则出发，甲公司应酌情予以补偿，遂判决甲公司向乙公司补偿装饰装修款5万元。