对于不定期租赁，任何一方均可随时终止租赁合同关系

作为深耕惠阳淡水多年的执业律师，邱文峰处理过大量民事经济纠纷案件，对房屋租赁领域的各类问题有着深刻见解。在房屋租赁过程中，租赁期限的设定、合同解除的情形备受关注。邱文峰律师在此提醒大家，签订租赁合同时，务必明确租赁期限、租金支付方式等关键条款。若合同到期后，双方继续按照原合同履行，却未签订新的租赁合同，这种情况下会被视为不定期租赁合同。在此类合同关系中，双方都拥有任意解除权，即无需特定理由便可解除合同。不过，基于诚实信用和公平合理原则，解除方应在合理期限内提前通知对方，保障对方的合法权益。 

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）粤1303民初4XX号

原告：王某，女，汉族，1983年9月XX日出生，住址。

被告：周某，女，汉族，1976年3月X日出生，住址。

委托诉讼代理人：李，广东商达（惠州）律师事务所律师。

原告王某诉被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王某及被告周某的委托诉讼代理人李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某的诉讼请求：一、请求判令被告退还原告所支付的房屋押金3000元；二、请求判令被告支付逾期不退还押金所产生的违约金5%*1500*8个月（合同中对违约金有此规定），可折算为3000元；三、请求判令被告支付因空调不能使用，给原告带来的损失费4500元，按三个月租金赔付（见合同中的甲方违约条款）；四、请求判令被告支付房屋打扫费305元；五、由被告承担本案的全部诉讼费用。六、本次起诉由对方全责引发，由被告承担原告两次法院往返的费用。事实与理由：2020年6月15日，我从被告处租赁了位于XXXXXXXXXXXXXX，此房房主为被告本人，合同上的租赁期限为6个月，即2020年6月15日至2020年12月14日，每月租金1500元，我向被告支付了首月房租1500元，和等同于两个月租金的押金3000元。接下来的每月，被告均通过微信转账，按时向被告支付了每月1500元的房租，共计26个月，均有微信转账凭证。在居住过程中，在双方均同意的情况下，此租赁合约按月顺延至了2022年8月中旬，属于无固定期限的合同。在整个租赁期间，我除每月都支付了房租1500元以外，还支付了每月的水电和物业费。我于2022年7月30日提前两周通知了被告，将于8月15日左右退房，不再租赁。对方同意退房，并说到时会退3000元押金给原告。我于8月11日再次和被告说好，具体交接时间为8月18日（周四），并请对方一定要按时到场，对方同意，并说不急让我慢慢搬。此时，对方提出：让我支付整个8月的物业费，并要从原告的押金3000元中直接扣除。我认为只住到8月中旬不应当交整月的物业费。被告随即开始在微信上骂人，并威胁说不退原告押金了，并让我去告被告，走法律程序解决。可见从此时起，被告即因为妄图占便宜而开始无理取闹，并开始蓄谋恶意扣押被告的押金不还。到了8月18号交接日，我按约定等了被告一天，直至晚上被告依然没有来。我于是要求在微信上交接，并把现场干净如新的房屋照片一一发给了被告，被告没有提出任何异议。于是我让被告退还3000元押金，被告不退，我说早就定好了是8月18日交接，被告拖着不办是被告的责任，我己经按约定交房了，干净如新的房屋照片都给发给被告了，被告今天就该来且退还押金。但被告耍赖不退押金，并在微信上持续说脏话。2022年8月20日，被告在微信上告诉原告她本人到房子这里了，让我过去。我赶到房子处，被告根本没来，而是几个男的在换锁。我试图制止，并问对方身份，被对方暴力阻止并推搡。一个男子说是被告的儿子，并说让我找房主退押金，他不管退钱的事。于是我再一次在微信上，通知被告退还押金给我，从那时起被告始终没有回复过我，一直不退还押金给我。可见，被告始终在蓄谋恶意不退押金，并指使别人过来暴力换锁收房。从早前就和被告商定好的2022.8.18号退房交接之日，至今已8个月余，被告早己收回房屋，却始终不退还我3000元押金，打她电话不接，微信上和她说话她也不理。并且她的房子在我入住时起，空调就有故障根本不能开机，整个过程持续了26个月，这属于严重违约，对方应给予我赔偿，按照该房屋租赁合同条款，如甲方（出租方)不能提供完好的使用设备给租客，这属于甲方违约，应该每天支付月租金的5%给租客作为违约金。依据合同此条款，被告应该向我支付26个月，即780天，所产生的违约金：1500*5%*780=58500元。本着友善意愿，本人可以将此违约金降低至三个月房租作为赔偿金，即4500元。为维护自己的合法权益，特向贵法院综述以上事实，并提起诉讼，望予支持。

被告辩称：一、被答辩人要求答辩人退还被答辩人所支付的房屋押金3000元，并要求支付逾期不退还押金所产生的违约金3000元，与事实不符，依法应予驳回。（一）2022年7月30日被答辩人提出解除《世房联置业房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），于2022年8月15日搬离，但直至8月18日晚上才搬离房屋，双方约定逾期交房需交纳延迟交房房费，被答辩人逾期4天交房，产生200元延退交房房费。答辩人明确告知被答辩人其未保留涉案房屋钥匙，需配合交出钥匙，以便家属过去验收房屋，2022年8月20日答辩人通知被答辩人已安排人到达房屋需验收房子，但被答辩人不接电话，迟迟未出现，极其不配合，答辩人唯有更换门锁进入自己房内进行验收，在已提前告知被答辩人由答辩人儿子及老公去验收房子的前提下，被答辩人仍不配合，实属狡辩，在被答辩人到达现场后，已表明身份代表答辩人前来验收房屋，并不存在暴力行为，反而是被答辩人处处刁难，拒不配合。根据《租赁合同》第六条第2点：“乙方应该在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋配套设施交由甲方。房屋置留的一切物品视为放弃，甲方有权处理。”因此，在被答辩人拒不交还房屋钥匙的情况下，答辩人有权进行更换门锁进入房屋进行验收。（二）答辩人儿子验收房子时发现房屋物品多处受损，如墙壁被多处涂画、冰箱损坏、四块地板砖裂开、水龙头、花洒等皆有不同程度受损，另外，被答辩人在房屋内饲养猫导致答辩人沙发多处被抓坏，且留有浓浓的尿味无法清洗干净，受损金额早已超出3000元押金。答辩人与物业核实被答辩人拖欠该月水电费、物业管理费未缴清事实。根据《租赁合同》第三条约定：“租赁期满后，且乙方交清使用的所有电话费、税费、电费、物业管理费等费用，且家具没有损坏，甲方应全部归还乙方所缴纳的押金。”又根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”故被答辩人违反约定未交清使用的水电费与物业管理费，且致使租赁物受到损失，答辩人可以请求赔偿损失，水电费、物业管理费用、租赁物受损费用从租金扣除。二、被答辩人要求答辩人支付因空调不能使用，给原告带来的损失费4500元，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。双方于2020年6月9日签订租赁合同，根据《租赁合同》第十一条，代表被答辩人认可合同中家私清单明细，在2020年7月16日提出空调是否坏的问题，答辩人已解释清楚使用功能完好，可以照常使用，被答辩人也无任何其他证据证明空调不能使用，若如被答辩人所述空调损坏无法使用，为何在合同租赁期届满的情况下，仍然继续承租？且2022年8月中旬答辩人验收空调后，发现该电器可以正常使用，故答辩人将功能完好及附属设施完好的房屋提供给被答辩人使用，不存在空调不能使用事实，不适用合同中甲方违约条款。三、被答辩人要求答辩人支付房屋打扫费500元，于理无据，依法应予驳回。2022年8月8日，被答辩人自行提出15日晚上搬离房屋并打扫卫生。答辩人并未要求对方安排他人进行清洁卫生，故不存在打扫费；若存在打扫费，也应由被答辩人自己承担。本案起因系被答辩人种种违约在先，对于被答辩人造成答辩人的财产损害，应予赔偿，因此答辩人有权在押金范围内抵扣损害赔偿金。综上所述，被答辩人所诉与事实不符，请求法院在查明本案事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。

本院审理查明：原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《世房联置业房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于ｘ，租赁期限为6个月，即2020年6月15日至2020年12月14日，每月租金1500元，每个月支付一次；租赁期满，乙方若需要续约，则需要在租赁期满30天通知甲方；乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付出租方3000元作为押金。租赁期满后，且乙方交清使用的所有电话费、税费、电费、物业管理费等费用，且家具没有损坏，甲方应全部归还乙方所交纳的押金；租赁期限届满或经乙方及甲方协商一致本合同终止等。租赁合同期间内，原告每月通过微信转账的方式向被告支付房租。

合同期满后，原告继续按照原租金标准1500元/月租赁被告房屋，双方未续签书面的房屋租赁合同，原告支付被告租金至2022年8月14日。原告于2022年7月30日通过微信聊天的方式与被告沟通退房事宜，原告于当晚18:17向被告发送信息“我买的房子交付了，我下个月就不再续租你的房子了”；7月31日18:06发送信息“你好，15号左右你安排下行程，到时过来收下房子，以及把3000元押金退给我”，被告回复语音内容为“我知道，我会查的，你放心，我不会少你钱的。好，放心，好吗”。原告于2022年8月18日向被告发送退房的图片，并称“你不来退房”、“你今天就该来啊，上周就通知完你了，今天要结账退押金”，被告回复“知道了，我还没过去”、“看完房退”。根据被告提供的证据显示，2022年8月涉案房屋的物业费75.1元、水费38.7元、公共水电分摊费用13.1元及电费35.67元，均由被告支付；沙发有部分破损。

庭审中，原、被告双方均确认原告于2020年6月9日通过微信支付的方式向被告转账5250元，包含首月租金1500元、押金3000元及中介费750元；原告按月向被告支付租金至2022年8月15日，未支付当月物业费；原告于2022年8月18日退房，双方未当面验房。原告称：双方最后定的是2022年8月18日退房，当天被告没有来，其在微信上把打扫干净的房屋照片发给被告并要求退押金；对被告提交的2022年8月缴纳物业费等费用清单(费用126.9元)，其仅认可承担一半，对电费35.67元不予认可。被告称其于2022年8月20日验房，发现房屋多处损坏，如墙壁被多处涂画、冰箱损坏、四块地板砖裂开、水龙头、花洒等皆有不同程度受损，以及沙发一股浓浓的尿液味，没办法清洗干净，受损金额早已超出3000元押金，验房时发现客厅空调是完好可以使用；原告的租金是算到每月14日的，其说东西太多搬不完，直到18号才通知被告，按照50元一天的租金计算，合计200元；原告还拖欠了8月份的物业费、水费、公共水电分摊以及燃气费，在以上事实发生的前提下被告是基于扣除了以上损害费用以及拖欠费用才扣除3000元押金的。

上述事实有微信聊天记录、转账记录及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《世房联置业房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，约定内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应严格执行。案涉租赁合同期满后，原告继续租赁使用涉案房屋，被告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期，原、被告双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，任何一方均可随时终止租赁合同关系。原告于2022年7月30日通过微信聊天的方式表明其自2022年8月不再继续承租涉案房屋，被告予以同意，原告于2022年8月18日搬离涉案房屋，双方的租赁关系于当日解除。

案涉合同明确约定，租赁期满后，且承租方交清使用的所有电话费、水费、电费、物业管理费等费用，且家具没有损坏，出租方应全部归还承租方交纳的押金。本案原告在退房时，未向被告支付退房前4日（即2022年8月15日至2022年8月18日期间）的房屋租金194元（1500元÷31天×4天），及同年8月1日至8月18日的物业管理费43.6元（折算）、水费38.7元、公共水电分摊费用7.6元（折算）及电费35.67元，上述费用合计319.57元，原告应向被告支付完毕。被告辩称其验房时发现涉案房屋多处损坏，如墙壁被多处涂画、冰箱损坏、四块地板砖裂开、水龙头、花洒等皆有不同程度受损，以及沙发一股浓浓的尿液味，没办法清洗干净，其提供了照片、录像视频等证据予以佐证，原告虽不予认可，但其未提交其退房时房屋家具、家电等设施完好无损现状的相关证据予以推翻被告的证据，故对原告认为其未损坏案涉房屋家具、家电等设施的意见，缺乏依据，本院不予采信。因被告未举证证明其损失的具体数额，结合全案证据，本案酌情认定原告应赔偿被告案涉房屋家具、家电等设施的损失为800元。上述费用应从原告所缴纳的押金3000元中予以扣除，扣除后被告应向原告返还剩余押金为1880.43元。

对原告主张的逾期退还押金的违约金问题，因原告在退房后未及时结清房屋租金、物业管理费等费用，且造成被告房屋内部分家具、家电设施的损坏，存在过错，故对其主张的违约金，于法无据，本院不予支持。对原告主张的涉案房屋的客厅空调因不能使用的损失费4500元，原告仅提交了一张内容显示其于2020年7月16日称“客厅空调灯不亮”的微信聊天记录，但未提交相关证据证明其在居住的两年多时间内有就该空调无法使用的问题向被告进行过反映、报修、更换等，不能充分证明该客厅空调存在无法使用的故障问题，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的房屋卫生打扫费及交通费，因无合同依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第七百三十三条、第七百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、被告周某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某退还剩余租房押金人民币1800.43元。

二、驳回原告王某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费37.5元，由被告周某承担，在履行生效判决时一并直接支付给原告王某。

本判决为终审判决。

审判员　高　某

二〇二三年八月一日

书记员　曾某淞

书记员　朱某萦