承租人未取得建设工程规划许可证租赁合同无效

2025/03/23 17:06:11 查看129次来源：邱文峰律师

惠阳、大亚湾民事经济邱文峰律师提醒您：未依法取得建设工程规划许可证的情形下所缔结的房屋租赁合同将被认定为无效。在此情况下，出租方与承租方之间关于未经审批或不符合规划许可证规定而建造的房屋所达成的租约也被判定为无效。若此类房屋在一审法庭辩论结束之前合法地取得了建设工程规划许可证，或获得了相关主管部门的准许并合法地进行了建设，则该租赁合同在法律层面上可被认定为效力存在。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

（2024）粤1303民初2662号

原告：张某涌，男，汉族，1975年10月X日出生，住址广东省普宁市。

原委托诉讼代理人：何，广东穗江（宝安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟，广东穗江（宝安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦，广东穗江（宝安）律师事务所实习律师。

被告：高某荣，男，汉族，1981年9月XX日出生，住址西安市长安区。

委托诉讼代理人：朱，广东董正律师事务所律师。

原告张某涌诉被告高某荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2024年4月17日公开开庭进行了审理。原告张某涌及其委托诉讼代理人何、韦到庭，被告高某荣及其委托诉讼代理人朱到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告租金及管理费共计306850元（自2021年10月至2023年4月，按租金15000元／月，管理费950元／月的标准计算；自2023年5月至2023年8月，按租金16500元／月，管理费950元／月的标准计算。合计23个月，租金共372850元，扣除被告已偿还66000元，被告尚欠租金及管理费306850元（372850-66000）；2.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金91928.9元（详见计算表，以后按照月利率2%计算至全部清偿完毕之日止）；3.判令被告向原告清偿自2021年5月至2023年8月租赁期间，原告代缴的电费14300元及其违约金819.87元（违约金以14300元为本金，自2023年6月20日至2023年9月13日，按照月利率2%计算，14300×86天×2%×12／360＝819.87元，以后按照月利率2%计算至全部清偿完毕之日止），合计15119.87元；4.判令被告缴纳在原告处的押金45000元归原告所有；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年5月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于惠州惠阳区**墟**村**上的厂房，双方约定租期为2021年5月1日至2025年12月30日。自2021年5月1日至2023年5月1日期间每月租金15000元；自2023年5月1日至2024年5月1日期间每月租金16500元。自2024年5月1日至2024年12月30日期间每月租金16500元。租赁期间管理费每月950元。被告需于每月5日前向原告缴清房租、管理费、水电等所有费用，如未按时缴纳，超过期限一天加收拖欠费用总额的0.2%的滞纳金。拖欠费用10日以上的，原告有权解除合同，被告缴纳在原告处的押金归原告所有。签订合同后，被告开始尚能依约按时足额支付租金，但2021年10月开始拖欠租金、管理费、电费。因被告迟迟未付欠费用，被告于2023年8月22日搬出厂房。原告认为：双方签订的合同是双方的真实意思表示，各方均应遵照执行，被告方应当遵守诚实信用原则，按期足额支付租金及管理费等费用。现，被告久拖前述费用不付，其行为已经严重违约。为了维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。

原告对其诉称提供了如下证据：1.房屋租赁合同；2.租赁交接证明；3.原告与被告聊天记录（2023年8月22日）；4.欠款明细；5.原告与被告聊天记录（2023年6月20日、7月25日）；补充证据：6.原告与被告聊天记录2022年1月25日、2023年3月8日微信聊天记录；7.微信聊天记录(证明园区停电后，为保障原被告正常生产经营，原告第一时间租赁发电机购进柴油进行发电)。

被告答辩称：1.某某厂房没有产权证明，不符合出租的条件，《房屋租赁合同》自始无效，厂房押金应退回，合同里约定的违约条款也无效。2.某某厂房因无法保障答辩人工厂日常生产的供电、供水，及无法提供办理工商注册的资料，而且原告在2021年11月份把某某厂房锁起来不让答辩人工作后，答辩人便己实际上没在某某厂房办公了，因此无需继续支付2021年11月份及以后的租金、水电费。

被告对其辩称向本院提供了如下证据：1.证人黄某的证言；2.证人游某庆的证言。

对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合双方的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。

本院经审理认定事实：原告称是其向案外人刘某翠承租的房屋，再隔出一部分转租给被告。原告与被告于2021年5月1日签订《房屋租赁合同》，原告（甲方）将位于惠州市惠阳区**墟**村**上的厂房出租给被告（乙方）做生产、办公使用。合同主要条款约定如下：

1、租赁期限。从2021年5月1日起至2025年12月30日止。免租期和计租日：厂房装修免租期为15天，即从2021年5月16日开始计租。

2、租赁费用。1.厂房(包括宿舍2间)租金：从2021年5月1日起至2023年5月1日止，厂房月租金为15000元；从2023年5月1日起至2024年5月1日止，租金递增10%，厂房月租金16500元；从2024年5月1日起至2025年12月30日止。租金递增10%，厂房月租金18150元。每月管理费950元。约定的租金价格不含税。

3、保证金。租赁保证金45000元。

4、水电设施及费用水电费。乙方每月按电表用量缴纳电费及基本电费：电费1.2元/度，基本电费供电局规定收取(OKVA×23元/月。水费4.5元/吨。

4、合同解除及违约责任。乙方拖欠租金10日以上，甲方有权解除合同并没收保证金。

2021年5月1日原告向被告交付租赁房屋。原告收取被告保证金45000元。

被告称因原告出租的厂房不能保障日常生产的供电、供水，且原告不能提供办理工商注册的资料，于2021年11月就向原告提出解除合同，原告要求没收押金，被告不同意，于是原告就将厂房上锁，不让被告搬走设备，为此，被告主张无需支付2021年11月份以后产生的租金及管理费。被告为证明其以主张，提供了房产中介黄某的证人证言、被告工人游某庆的证人证言。证人黄某、游某庆出庭作了证人陈述，并接受法庭和双方当事人的询问。证人黄某在法庭上陈述主要内容：1.被告曾打电话告知我变压器烧坏了，我去看过，确实是坏了；2.被告退租时打电话告知我厂房被告锁了，我没有过去厂房查看是否上锁；3.原告方口头承诺会提供办理工商注册的资料，但租赁合同没有写上去。证人游某庆在法庭上陈述的主要内容：1.2021年10月离开到被告其他工厂工作，2021年11月回去某某厂房拉原材料，厂房被锁了，我打电话让被告处理；2.我住在厂房的宿舍经常停水，无法保障基本生活。3.工厂在6、7月有生产，8月就断电没做。

原告陈述：2021年9月下旬开始停电，我就租发电机进行发电，被告也还是继续生产，被告到2021年11月没有生产，工人离场，我也问过被告如果不想租就退租，但被告并没说要退租。原告否认有对厂房进行上锁。

2022年1月25日微信聊天记录：原告“高总，你是打算不交租金了”被告语音回复“…你就稍微等一等吧，我现在一点办法都没有”。2023年3月8日原告微信向被告发语音追租金，被告语音回复“哎，…顶多就两个月吧，两个月，其他两个月内我结清，我搬走啊”2023年6月20日原告通过微信向被告发送《欠款明细》，原告：“高老板，欠款单我发给你了，你看看，请快点安排付款，看到回复我”被告回复：“押金扣掉，减停电的2个月租金，可以后天我去结清”。《欠款明细》表中记载内容：①2021年10月-2023年6月租金合计315000元，管理费18900元，合计333900元，②尚欠电费14300元，总欠款348200元。③2022年12月7日已付40000元，2023年3月8日已付26000元，合计已付66000元。截至2023年6月尚余欠款282200元。

2023年7月25日微信聊天记录，被告向原告发出《厂房租赁纠纷解决方案》，该方案内容：1.我方交租期限到2023年5月30日是；2.必须抵扣4.5万元的3个月押金；3必须减免停电2个多月的房租，我方愿意放弃损失的追索；4.2021年12月后已经给我方停水停电并锁门我方不认可管理费；5.我方同意支付的最大金额为18万元。附对方提供的清单《欠款明细》。

2023年8月22日被告去搬租赁房屋内的物品，原告不同意，被告报警。原告辩解称“当时被告不肯写搬离清单，我担心搬后又说厂房内有其他贵重物品，才经派出所民警协调写下交接证明”。被告向原告出具《租赁交接证明》，该证明的内容“本人于2023年8月17日将承租张某涌先生的厂房及办公室内全部设备及全部物品清空并搬走，未搬离物品为本人遗弃物，本人自愿放弃一切遗弃物，请张某涌先生雇人代为清理。本人于同日将厂房及办公室交还张某涌先生，双方租赁关系自即日起终止，未付租金及水电费、管理费等双方另行协商处理”。

庭审时，本院向原告告知，请在三日内将出租标的物有关所有的前手的租赁合同以及某某厂房有关权属、报建手续（建设工程规划许可证）提交至法庭，逾期不交，承担举证不能的法律后果。庭后，原告未向法院提交以上证据。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本院查明的事实，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点：一、案涉租赁合同的合同效力问题；二、关于房屋占有使用费及管理费、电费认定问题；三、关于原告主张的利息问题。

争议焦点一：案涉租赁合同的合同效力问题。本案原告在举证期限内未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告签订的房屋租赁合同违反了法律强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”合同无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此，原告收取的租赁保证金45000元应予返还，可用以抵扣房屋占用使用费。原告请求没收保证金依法无据，本院不予支持。

争议焦点二：房屋占有使用费及管理费、电费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修订)第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉租赁合同虽被认定无效，但被告占有使用了租赁房屋，被告仍需向原告支付房屋占有使用期间的房屋占有使用费及管理费。被告主张其从2021年11月就已向原告提出了解除合同退出房屋，是原告将已将厂房上锁不让被告搬离，占有使用费应计至2021年10月份。本院认为，被告该抗辩意见不能成立。首先，虽然被告从2021年11月已经停止了生产，工人离场，但从2023年6月20日原告向被告发送《欠款明细》主张期间拖欠租金有关被告回复情况及7月25日被告提出的解决方案来看，被告均未提出租金应计至2021年10月份的意见。其次，在2023年8月22日被告出具的《租赁交接证明》中也明确确认“租赁关系自即日起终止”。为此，被告应向原告支付至房屋交还之日止(2023年8月22日)的房屋占有使用费，经核算，2021年10月至2023年8月22日房屋占有使用费为346600元【2021年10月至2023年4月共19个月，15000元/月，19×15000=285000元；2023年5月至7月共3个月，16500元/月，3×16500=49500元；2023年8月为12100元(16500÷30×22)】。2021年10月至2023年8月共计23个月，管理费为21850元(950元/月×23)。原告主张的电费14300元是被告在2021年5月至8月期间产生的，原告于2023年6月20日原告向被告发送《欠款明细》中已经明确该费用，被告亦未提出异议，且在此期间被告确实有生产经营，为此，本院予以认定。

争议焦点三：关于原告主张的利息问题。鉴于租赁合同无效，故合同有关违约责任的条款亦属无效，原告主张被告支付违约金，无法律依据，本院不予支持。

综上，被告应向原告支付2021年10月至2023年8月22日的房屋占有使用费346600元、管理费21850元及2021年5月至8月电费14300元，合计382750元，扣减被告已付66000元，被告仍需支付316750元。原告应向被告返还押金45000元。

依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第二条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五之规定，判决如下：

一、确认原告张某涌与被告高某荣签订的《房屋租赁合同》无效。

二、被告高某荣应于本判决生效之日起十五日内向原告张某涌支付房屋占有使用费、管理费、电费合计316750元。

三、原告张某涌应于本判决生效之日起十五日内向被告高某荣返还保证金45000元。

以上二、三项在履行中可抵扣。

四、驳回原告张某涌的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4091.74元（原告已预交），由被告高某荣负担2423元，由原告张某涌负担1668.74元。原告已预交的受理费2423元，本院于判决生效后予以退回。被告高某荣负担的受理费2423元应于本判决生效之日起七日内向本院缴交，逾期未交纳，本院移送强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达次日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　黄某锋