租赁合同到租期后继续使用房屋租赁关系还有效

律师分析：邱文峰律师深耕惠阳区、大亚湾区，专注于民事经济领域，经手大量案件，积累了丰富的实战经验。在处理各类法律事务时，他凭借深厚的专业素养，为当事人量身定制精准、高效的法律解决方案，提供专业代理服务。本案中原被告签订的《租赁合同》合同到期后，被告继续租用案涉两商铺，原告对此未提出异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，双方间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤1303民初1574号

原告：聂某仔，男，汉族，1970年5月XX日出生，住址江西省丰城市。

委托诉讼代理人：陈某盛，广东XX律师事务所律师。

被告：钟某景，男，汉族，1991年12月X日出生，住址广东省陆丰市。

委托诉讼代理人：刘某飞，广东XX律师事务所律师。

原告聂某仔诉被告钟某景房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2024年5月17日公开开庭进行独任审理。原告聂某仔及其委托诉讼代理人陈梓盛、被告钟某景及其委托诉讼代理人刘逸飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告聂某仔向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金80000元、水电费8414元以及截至实际付清租金水电费之日的利息（按照一年期ＬＰＲ计算）2.判令原告有权没收租赁押金28000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2019年3月12日被告与原告签订《租赁合同》，被告承租坐落于惠州市惠阳区**和小布仔村坝心路盛利工业园Ｄ栋6号门面，每月7000元的租金，押金为14000元，被告用于经营某某店（即惠州市惠阳区**和锋景某某店）。2019年12月16日被告因生意扩张再次与原告签订《租赁合同》，租下隔壁的7号门面，租金同样是每月7000元，押金为14000元。因此两间店铺租金是每月14000元。同时，原告与被告签订的两份《租赁合同》第五条第1点均约定：“逾期十天不交租金甲方（即原告）有权即时终止合同，并有权向乙方（即被告）追索拖欠的租金、水电费、滞纳金的原告的其他经济利益，被告已付的押金不予退回。上述租赁合同签订后，原告将租赁店铺交付给原告经营使用，但是被告一直未及时足额支付租金，每个月都需要在多次反复催促下才支付一部分。经计算，原告仅支付了2023年2月4000元，剩余租金均未交纳，在原告多次催要下，被告不仅不交租，甚至直接在2023年8月1日搬走了，原告无法再联系上被告。经计算，从2023年2月2023年7月，被告拖欠租金8万元，水电费8414元。综上所述，原告认为，原告与被告之间租赁关系是双方真实意思表示，是合法的，应受法律保护，被告应当及时足额向原告支付租金以及使用租赁店铺产生的水电费用，被告拒不支付租金及水电费的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，原特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后，判如所请。

被告钟某景辩称，一、被答辩人既非案涉租赁物所有人，亦并非案涉租赁物投资股东，其不具有对案涉租赁物的处分权限，被答辩人以自己的名义与答辩人订立租赁合同，属于无效合同，应当返还已收取租金。原告提交的证据4、5建设工程规划许可证、建设用地规划许可证显示，案涉租赁物报批、管理主体系惠州市某某塑胶五金制品有限公司，结合工商登记信息均查实与答辩人无关，且被答辩人未提供证据证明其与惠州市某某塑胶五金制品有限公司存在转租关系，被答辩人对该租赁物无管理、处分权利，其无权以自己的名义与答辩人签署房屋租赁合同，因此本案该租赁合同无效，被答辩人应当返还已收取租金。二、即使案涉两份房屋租赁合同有效，但均已期满，双方并未就续签合同达成一致，被答辩人无权主张后续房屋租金，且应当按照合同约定退还所收取的押金28000元。根据原告提供的证据1、2《租赁合同》，两份租赁合同分别于2022年3月12日、2022年3月22日到期，期满后答辩人与被答辩人并未就签订新的房屋租赁合同迖成一致，根据租赁合同第五条第11约定“合同期满后租赁关系终止，如乙方继续租用，就在本合同前二个月向甲方提出续租，并于合同期满一个月内重新签订合同。”以及《民法典》第七百零四条规定“租赁合同的内容一般包括租赁物＊的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”，本案双方并未对新的租赁物基本的名称、对象、用途、租期等达成新的书面协议，租赁关系不成立，被答辩人无权主张已到期后产生的房屋租金。按照原告提交的两份租赁合同第四条（押金）约定“乙方交来押金14000元，押金不能抵作租金及各项费用。合同期满双方结清各项费用，甲方负责退还原有押金，对甲方的不动产有人为损坏的要给予赔偿（不计利息）”，本案两份租赁合同于2022年3月12日、2022年3月22日已到期，双方所有租金均已结清，被答辩人应当退还押金28000元给答辩人。三、被答辩人提交的证据不足以证明其主张的水电费用。按照双方租赁合同第五条约定“统一水电管理，费用由乙方按水、电表显示数加公用分摊向甲方交纳”。被答辩人并未提供具体的水电显示数，其提交的收据为单方制作，未有答辩人确认，由此计算得出的水电费8414元无事实依据，应当予以驳回。综上所述，双方签订的租赁合同因被答辩人并非租赁物所有人且不具备管理权限而无效，应当按照无效合同由被答辩人返还答辩人已支付租金；即使案涉合同有效但已期满终止，双方并未签订新的租赁合同，且并未就租赁物等合同必备内容达成一致，被答辩人无权主张租金。另被答辩人未依据合同提供相应的水电表数，证据不足以证明其主张水电费的诉讼请求，综上所述，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年3月12日，原告聂某仔与被告钟某景签订《租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区**和经济开发区**组**工业园**宿舍楼**楼**号铺出租给被告，租金每月7000元，租用期从2019年3月12日至2022年3月12日；押金14000元，合同期满双方结清各项费用，原告负责退还原有押金；水电费由被告按水电表显示数加公用分摊向原告交纳；被告于每月10日前向原告交纳当月租金和上月水电费；拖欠水电费10天以上原告有权停止水电供应；逾期10天不交租金原告有权即时终止合同，并有权向被告追索拖欠的租金、水电费、滞纳金等其他经济利益；被告发生违约或拖欠租金及其他费用累计超过押金的10%时，原告有权单方面终止合同，被告所有不动装修归原告所有，押金不予退回。

2019年12月16日，原被告再次签订《租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区**和经济开发区棠子岭小组盛利工业园Ｄ栋宿舍楼一楼的另一商铺出租给被告，租金为7000元，押金14000元，租用期自2019年12月16日至2022年3月22日。合同其他条款与2019年3月12日签订的《租赁合同》一致。

两份合同签订后，原告依约将案涉两商铺交付被告使用，被告向原告交纳两商铺押金共28000元，并交纳打墙押金4000元。原告向被告出具打墙押金的《收款收据》，载明“打墙押金肆仟元恢复退还”。

合同到期后，被告继续租用案涉两商铺至2023年7月。因被告自2023年2月支付租金4000元后再未支付任何租金及水电费，原告于2023年7月30日对案涉商铺进行停水停电，双方经协商未果，被告于2023年8月1日搬离，但商铺内仍有物品未清。2023年8月6日，原告向被告发送微信称“你要是不做8号之前过来处理店里的东西和拖欠的租金”，被告未予回复。原告遂将商铺内物品进行变卖，变卖款未给被告。后原告经催收租金水电费未果，遂向本院提起诉讼。

另查明，案涉房屋已取得建设工程规划许可证，建设单位为惠州市某某塑胶五金制品有限公司（以下简称“某某公司”）。2017年3月20日，原告和案外人聂细平共同作为乙方与某某公司法定代表人陈志雄作为甲方签订《工业厂房宿舍楼租赁合同》，约定甲方将自有的位于Ｄ栋宿舍楼一楼租赁给乙方，租赁期限自2017年5月30日至2025年5月30日。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。合同到期后，被告继续租用案涉两商铺，原告对此未提出异议并继续收取商铺租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，双方间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因被告自2023年2月支付租金4000元后再未支付租金及水电费，原告于2023年7月30日对案涉商铺进行停水停电，被告于2023年8月1日搬离，双方间的租赁合同关系已于2023年8月1日事实解除。原告主张被告支付拖欠2023年2-7月的租金80000元及水电费8414元具有事实和法律依据，本院予以支持。被告逾期付款给原告造成资金占用期间利息损失，原告主张被告支付逾期付款利息于法有据，本院予以支持，被告应以欠付租金及水电费为基数，从原告起诉之日即2023年9月25日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。

关于租赁押金28000元。鉴于租赁押金并非定金，其法律意义在于担保承租人及时履行交付租金的合同义务,保障出租人如实收到租金等合法权益，并不适用罚没规则。本案中，被告已承担逾期支付租金的违约责任，原告的合法权益已得到保障，其继续占有被告交纳的租赁保证金28000元的理由不充分，依法应予返还。综合考量本案具体情况及被告主张抵扣租金的意思表示，本院对被告交纳的租赁保证金28000元予以抵扣其拖欠原告的租金，并确定予以抵扣的时间为合同解除之日即是2023年8月1日。因此，被告拖欠原告2023年2-7月的租金为52000元（80000元-28000元）。原告主张没收租赁押金28000元依据不足，本院不予支持。关于打墙押金4000元，双方约定被告对墙体进行恢复后退还，但被告搬离后未对墙体进行恢复，被告主张已恢复未提交证据佐证，本院对其打墙押金抵扣租金的抗辩理由不予采信。

综上，被告应向原告支付2023年2-7月租金52000元和水电费8414元，并向原告支付逾期付款利息。利息以60414元（52000元+8414元）为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2023年9月25日起计至实际清偿之日止。原告诉求超出部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告钟某景于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告聂某仔支付2023年2-7月的租金52000元、水电费8414元及逾期付款利息（利息以60414元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2023年9月25日起计至实际清偿之日止）；

二、驳回原告聂某仔的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2628元（原告已预交），由被告钟某景负担1310元，原告负担1318元。原告已预交的1310元，本院于判决生效后予以退回；被告于判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的诉讼费用1310元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　朱某仙

二〇二四年七月三十一日

书记员　　罗某婷