林智敏律师：公司房屋租赁合同纠纷 广州合同纠纷律师

今天用一个曾经代理过的，某物业公司与家具制造厂发生的《房屋租赁合同纠纷》案例，为大家讲解“不可抗力”与“租金减免责任认定”的法律问题。‌

当事人

原告‌：某物业公司（出租方）

被告‌：某家具制造厂（承租方）

本案中，律师代表被告方出庭‌

案情简介

2020年5月，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告2000平方米厂房，租期10年，月租金8万元。2022年3月至6月，因疫情导致出口订单锐减，被告连续4个月未支付租金。原告于2022年7月起诉要求解除合同、收回厂房并追偿欠付租金32万元及违约金。

被告以疫情构成不可抗力为由，主张减免租金并继续履行合同‌。

原告诉讼请求

1、解除《厂房租赁合同》；

2、被告支付欠付租金32万元及违约金（按日万分之三计算）；

3、立即腾退厂房‌。

被告（我方）抗辩思路

1、疫情导致海外订单取消，属于《民法典》第590条规定的不可抗力；

2、要求适用租金减免政策（参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》）。

案件争议焦点

1、疫情是否构成租赁合同履行的不可抗力？

2、租金减免比例的法律依据？

3、合同解除条件是否成就‌（欠付租金占合同总金额比例）？

判决结果

1、驳回原告解除合同的请求‌；

2、被告按照欠付租金32万元‌（减免40%），支付租金19.2万元；

3、驳回原告其他诉讼请求‌‌。

法官观点

1、不可抗力的限缩解释：‌疫情对被告的影响仅限于2022年3-6月，且未达到“完全无法履行”程度，不构成合同解除事由，但可部分减免租金（《民法典》第533条情势变更）‌。

2、租金减免的量化标准：‌参考同期同地段厂房平均空置率（35%），结合被告提交的出口数据下降62%证据，酌定减免40%租金‌。

3、改造损失的举证排除：‌被告未在合同中约定改造费用补偿条款，且改造未经原告书面同意，损失自行承担（《民法典》第715条）‌。

案件总结

1、明确疫情等突发事件的租金调整机制（如“停业期间按50%支付租金”）；

2、重大装修改造需取得出租方书面同意并约定补偿方式‌。

3、‌提供海关出口数据、银行流水、员工工资表等形成证据链；

4、诉讼中可同步提交分期还款计划，争取法院调解优先‌。