擅自转让集体土地使用权，合同被判无效并退款

【律师分析】惠阳、大亚湾民事经济纠纷领域经验丰富的邱文峰律师认为，在本案中，农村集体土地的权属有明确的法律规定，集体土地的转让必须严格遵循法律程序。被告作为村民，擅自将集体土地转让给非本集体经济组织成员的原告，这种行为明显违反了法律的强制性规定。从法律风险角度来看，原告在购买土地时，应当对土地的性质和相关法律法规进行充分了解，避免陷入此类法律纠纷。同时，这也提醒广大民众，涉及土地交易等重大经济行为时，务必谨慎行事，咨询专业法律人士，以确保自身权益不受侵害。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）粤1303民初109号

原告：张某，男，汉族，1977年5月XX日出生，住址广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：丁某，北京中某（深圳）律师事务所律师。

被告：刘某甲，男，汉族，1974年5月XX日出生，住址广东省惠州市惠阳区。

第三人：李某甲，男，汉族，1965年4月XX日出生，住址广东省信宜市。

第三人：惠州市惠阳区XXX经济合作社，住所地广东省惠州市惠阳区，统一社会信用代码N14413xx****xxxxxx。

法定代表人：刘某乙。

关于原告张某与被告刘某甲、第三人李某甲、惠州市惠阳区XXX经济合作社（以下简称常某）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2023年1月5日立案受理后，依法适用简易程序,于2023年3月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁某、被告刘某甲及第三人常某法定代表人刘某乙到庭参加诉讼，第三人李某甲经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。

原告张某向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年4月3日签署的两份《土地使用权转让协议》无效；2、被告向原告返还购买土地所支付的款项人民币736000元及资金占用费（以人民币736000元为基数，2018年4月11日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2022年10月20日的资金暂用费为人民币【138278】元）；3、本案受理费、保全费4891.39元、担保费874.28元由被告承担。

事实与理由：被告系XX村常春小组的村民，原告系城市居民，被告向原告表示其村集体所有的土地将与房地产开发企业进行合作开发，届时将获得相关的搬迁补偿的权益，并以此劝说原告购买其所有的村集体土地。原告与被告于2018年4月3日签署了两份《土地使用权转让协议》，约定被告将其“合法”所有的XXX经济合作社的土地转让给原告，该土地系被告分别向第三人李某甲、李某乙购买所得，土地原单据编号为5082208、0001956，约定转让价款为人民币736000元。合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币136000元，其中126000元通过银行转账方式支付，10000元通过现金支付；被告向原告交付了加盖XXX经济合作社公章的单据，经过被告的前手（即第三人李某甲、李某乙）签字确认及第三人XXX合作社盖章，即完成了“村委过户”的手续。在完成“村委过户”手续后，原告于2018年4月10日付清了剩余购地款人民币600000元。由于被告所称的土地开发事宜多年未有任何进展，原告方才获知，涉案土地为集体所有的土地，被告无权对外转让集体土地，原告无法实际获得任何涉案土地相关的权益。《土地管理法》（2019年修订）第9条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；…第2条规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。同时，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款明确规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。根据上述法律规范，涉案土地属于农民集体所有，并非被告合法所有的土地，被告无权转让涉案土地的使用权。即使被告将涉案土地交付至原告使用，根据《土地管理法》第82条规定，亦将因违反法律规定而受到相应行政处罚。另外，根据《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》第19条关于“农村房屋买卖问题”的规定，“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。综上所述，原告认为，被告向原告转让集体土地的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，严重扰乱了国家关于农村集体土地的正常管理秩序，侵害了原告的合法权益，双方签订的《土地使用权转让协议》应当认定为无效，被告所取得的款项及孳息应当向原告予以返还。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

原告张某向本院提交如下证据：1、土地使用权转让协议（对应土地原单据编号5082208）；2、土地使用权转让协议（对应土地原单据编号0001956）；3、编号为5082208的收据；4、编号为0001956的收据；5、中国民生银行《个人账户对账单》；6、华润银行账户交易明细查询；7、华润银行个人汇款凭条；8、编号为8021090的收据。

被告刘某甲答辩称，答辩人认为，《土地转让协议》虽违反国家强制性规定，但《土地转让协议》是双方合意签署，双方对合同无效产生的后果均应当予承担，在本案中，原告主张《土地转让协议》无效，返还购地款项，答辩人予以认可，但原告主张资金占用费无事实依据，理由如下：1、《土地转让协议》是双方自愿、真实意思表示下签署的，虽违反国家强制性规定，但并非答辩人威胁、强制原告签署，原、被告双方对《土地转让协议》的签订均有过错，而对合同无效后产生的后果也应当由双方共同承担，原告主张资金占用费由答辩人一人承担，于理不合，于法无据。2、《土地转让协议》签订后，答辩人向原告出具了“土地原单”，原告自此依法享有案涉土地的使用权，《土地转让协议》无效，原告也应当向答辩人支付土地占用费，因此，答辩人认为，基于双方均有过错，原告主张的资金占用费可与土地占用费相互抵了。综上所述，答辩人认为原告主张的资金占用费无事实与法律依据，应当予以驳回，望贵院予以批准！

被告刘某甲未向本院提交证据。

第三人答辩称，本案与我村小组没有任何关系，90年代村里土地分到村民，后村民就是本案这样私自转卖土地的。以前我村认为村民卖土地不是违法的，直到几年前才清楚村土地买卖村小组不能收费。本案买卖的土地村小组没有收费，与本村无关。

第三人未向本院提交证据。

第三人李某甲未答辩，亦未向本院提交证据。

本院经审理认定事实如下：2008年，第三人李某甲向他人购买了惠阳市××镇××村XX经济合作社屋地100平方米。2011年，案外人李某乙向他人购买了惠阳市××镇××村XX经济合作社的建房用地100平方米。李某甲、李某乙均向惠阳市××镇××村XX经济合作社缴纳了购买建房用地的管理费，惠阳市××镇××村XX经济合作社出具相应的收款收据。后，李某甲、李某乙将上述土地使用权转让给本案被告刘某甲。

2018年4月3日，原告张某（乙方）与被告刘某甲（甲方）签订了《土地使用权转让协议》，该协议主要约定：1、甲方将其于2008年11月3日从李某甲手某购买的××街道××村××村经济合作社的面积为100平方米的土地（土地原单据编号5082208）转让给乙方；2、转让总价款为368000元，付款方式为合同签订后乙方支付给甲方定金68000元，甲乙双方约定三日之内一起到新桥村常春小组将该土地改名到乙方指定人名下（改名费由甲方承担），在甲方将土地改名到乙方指定人名下后，乙方二日之内将余款300000元付清给甲方等。同日，双方还签订了另一份《土地使用权转让协议》，约定甲方将其于2011年5月12日从李某乙手某购买的××街道××村××村经济合作社的面积为100平方米的土地（土地原单据编号0001956）转让给乙方，其他内容与前一份协议一致。协议还约定了其他内容，原被告签名捺印。后，原告及第三人李某甲、案外人李某乙在管理费收据手写备注确认将前述案涉土地的使用权转让给原告。2018年4月5日、4月10日，原告分别向被告转账支付126000元、600000元。2018年4月5日，被告向原告出具收据，载明收到原告购买惠阳某作社土地款736000元，以全款到账为准，现金10000元已收讫。现原告要求确认涉案协议无效，返还购地款，遂成讼。

另查，诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，向保险机构缴纳了担保费874.28元，向本院预交了保全费4891.39元，本院已作出（2023）粤1303民初109号民事裁定书。

庭审时，原告、被告及第三人合作社均确认原告不是XX村村民；被告确认涉案土地未交付给原告；第三人XX合作社确认涉案土地无红线图、政府批文、权属证件等权利证书。

本院认为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，涉案《土地使用权转让协议》于2018年签订，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定。

关于合同效力。原被告无法出示权属证书，第三人XXX合作社亦确认涉案土地无权利证书，即在法庭辩论终结前，被告名下无位于惠州市惠阳区××街道××村××村经济合作社面积100平方米的两块土地，故被告将涉案土地转卖给原告系无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日起施行）第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，在法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案土地的权属证书，即没有取得涉案土地的处分权，其无权处分行为无效，故被告为转让涉案土地而签订的《土地使用权转让协议》亦无效，原告诉请原被告双方于2018年4月3日签订的两份《土地使用权转让协议》无效，有事实与法律依据，本院予以支持。

关于购地款和资金占用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案两份《土地使用权转让协议》无效，故原告诉请被告返还购地款736000元，有事实与法律依据，本院予以支持；被告无法交付涉案土地，被告不能因无效合同而获益，故原告诉请被告支付资金占用费【以736000元为基数，自2018年4月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止】，有事实与法律依据，本院予以支持。

关于担保费。原告诉请担保费874.28元由被告负担，但双方未约定担保费的承担内容，且担保费并非系诉讼的必要支出，故本院不予支持。

第三人李某甲经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日起施行）第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下：

一、确认原告张某与被告刘某甲于2018年4月3日签订的两份《土地使用权转让协议》无效。

二、被告刘某甲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张某返还购地款736000元并支付资金占用费【资金占用费计算方式：以736000元为基数，自2018年4月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止】。

三、驳回原告张某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6271元（已减半收取，原告已预交）、保全费4891.39元（原告已预交），由原告张某负担保全费4891.39元，由被告刘某甲负担受理费6271元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院依法缴纳受理费，逾期未缴纳将依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 员 李某锋

二〇二三年六月二十三日

法官助理 张某蕾

书 记 员 杨某诚