签合同时紧盯权利义务约定很关键

【律师分析】惠阳、大亚湾民事纠纷邱文峰律师在惠阳、大亚湾地区处理民事纠纷多年，积累了丰富的实践经验。他认为，在本案中，合同条款的明确性和双方的履约情况是关键。《不动产买卖合同》以及《解约协议书》对双方的权利义务都有清晰约定，当一方不履行合同义务时，另一方有权依据合同和法律主张权益。在这类定金合同纠纷案件中，要重点审查合同的效力、解除条件以及违约责任的承担等方面。就本案而言，原告未能获得银行批贷，根据《不动产买卖合同》约定，合同应终止且被告应返还定金；之后双方签订的《解约协议书》再次明确了被告的退款义务，被告拒不返还定金的行为明显违约。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤1303民初5557号

原告：贾某艳，女，汉族，1990年12月出生，住址河南省内黄县。

委托诉讼代理人：贾某超，男，汉族，1993年3月出生，住址河南省内黄县，系原告弟弟。

被告：潘某，男，汉族，1983年11月出生，住址江西省九江市武宁县。

原告贾某艳与被告潘某定金合同纠纷一案，本院于2024年8月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告贾某艳及其委托诉讼代理人贾某超到庭参加诉讼。被告潘某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告贾某艳向本院提出如下诉讼请求：一、被告潘某返还原告购房定金20000元（大写：贰万圆整）。二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2023年6月27日，原告与被告在中介方惠州市某某房产经纪有限公司介绍下签署了《不动产买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的惠州市惠阳区**村**幢**单元**层**号房，房价款为人民币600000元（陆拾万圆整）。原、被告约定由原告先支付20000元（大写：贰万圆整）购房定金，如原告在首家贷款机构不批贷或不足额批贷后60日仍未获得批贷或未足额批贷的，原被告一致同意《不动产买卖合同》终止，原告已支付的购房款（含定金）被告应如数返还，互不承担违约责任。原告至今未能获得银行批贷，因此原告以《不动产买卖合同》约定内容要求被告退还20000元购房定金，被告明确表示不予返还。同时，原告、被告、中介方于2024年3月21日自愿签订了《解约协议书》，协议书中明确约定了被告应当履行返还原告20000元购房定金义务。但被告签订《解约协议书》后仍明确表示不予返还20000元购房定金。截止目前，被告未按约定履行《不动产买卖合同》《解约协议书》中返还原告20000元购房定金义务，原告多次向被告主张权利，被告仍不履行合同义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告为维护自己的合法权益，要求被告继续履行合同义务，特向贵院提起诉讼。恳望贵院能清查事实，判如所请。

被告潘某未到庭答辩，也未提交书面答辩意见及证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2023年6月27日，原告（买受人）与被告（出售人）签订《不动产买卖合同》，该合同主要约定：1、出售人与买受人在惠州市某某房地产经纪有限公司（中介方）提供中介服务下达成本协议；2、出售人将位于惠州市惠阳区**村**幢**单元**层**号房出售给买受人；3、该房屋成交价为600000元，买受人采用按揭贷款方式支付购房款，买受人应于本合同签署当日支付定金20000元给出售人银行账户，买受人应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日（即过户当日）支付180000元至银行资金存管账户，剩余400000元由买受人于本合同签署之日起7日内（含当日）向贷款机构申请商业贷款；4、如首家贷款机构不批准贷款或不足额批准贷款的，买卖双方同意买受人继续申请贷款，买受人须于贷款机构通知之日起7日内继续申请其他贷款机构贷款（不超过2家贷款机构），出售人同意公积金贷款批贷不足或拒贷的情况下，买受人可变更为商业贷款或者商业和公积金组合贷款，买受人自行负担期间各项费用，如买受人在首家贷款机构不批贷或不足额批贷后60日仍未获得批贷或未足额批贷的，双方一致同意本合同终止，买收人已支付的购房款（含定金）应如数返还，互不承担违约责任等。同日，原告向被告转账支付了定金20000元。

之后，因原告方未能通过银行批贷，故双方协商解除上述合同。2024年3月21日，被告（甲方）、原告（乙方）及惠州市某某房产经纪有限公司（丙方）签订《解约协议书》，该协议书主要载明：1、甲乙丙三方共同确认本协议一经生效，三方此前分别或共同签署的关于案涉房屋买卖相关协议均解除，除本解约协议书所确定的责任外，三方互不承担其他任何责任；2、甲方于即日退还已付定金共计20000元，乙方已向甲方支付的定金共计0元自动转为支付给甲方的违约金／赔偿金，丙方应于本协议签署后7个工作日内退还已收取的甲方中介服务费9000元、交易服务费600元及乙方中介服务费7200元、交易服务费600元等；3、因本协议一方或多方不履行，或延迟履行本协议约定事项，给守约方造成损失的，违约方应承担赔偿责任，守约方以诉讼方式向违约方主张赔偿损失的，违约方还应承担守约方为此所支出的相关费用等；4、本协议自各方签字盖章之日起生效。

现被告至今未向原告退还上述定金，原告催收未果，遂成讼。

本院认为，本案系定金合同纠纷。案涉《解约协议书》系合同签订各方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该协议书的约定，原、被告已于2024年3月21日解除房屋买卖合同关系，被告应于当日向原告返还定金20000元，现被告未按约履行付款义务构成违约，原告要求被告继续履行还款义务退还定金20000元，有合同和法律依据，本院予以支持。

被告潘某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下：

被告潘某应于本判决发生法律效力之日向原告贾某艳退还定金20000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费150元（原告已预交150元），由被告潘某负担。被告潘某应承担的受理费150元应在履行生效判决时一并直接支付给原告贾某艳。

本判决为终审判决。

审 判 员 张 某

二〇二四年八月二十九日

法官助理 黄某迪

书 记 员 叶某伟