北京房产律师：代理祖孙拆迁房争议，依房屋继承确认回迁房使用资格

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林小羽（被继承人之子，随父姓）

被告：李素兰（被继承人之母，原告祖母）

被继承人：

林芳（林小羽之母，2001 年去世）

林建军（林小羽之父）

（二）案件背景

林建军与林芳系夫妻，育有一子林小羽。林芳于 2001 年去世，生前在北京市房山区A号院拥有 44.6 平方米房屋产权，经公证由林小羽继承。2016 年，A号院因北京市房山区城关中心区棚户区改造被拆迁，李素兰（林芳之母）作为宅基地使用权人与社区管委会签订拆迁协议，获得回迁房两套（一号、二号，各 82.48 平方米）及补偿款。林小羽此前已通过诉讼分得部分补偿款，现因回迁房建成，主张二号房屋归其所有，李素兰以林小羽非村集体成员、回迁房与宅基地挂钩为由抗辩，双方诉至法院。

（三）关键事实与证据

产权与继承依据：

林芳名下 44.6 平方米房屋属夫妻共同财产，经公证由林小羽单独继承，林建军放弃继承权。

拆迁协议认定 A号院宅基地面积 318.66 平方米，房屋总面积 218.58 平方米，李素兰作为宅基地使用权人签订补偿协议，获得 213.6 平方米回迁房指标及 40 平方米困难补助，选购两套 82.48 平方米房屋（合计 164.96 平方米）。

争议焦点证据：

原告提交公证书、前案判决书，证明对 A号院房屋享有继承权，拆迁补偿应包含回迁房利益。

被告提交《城关中心区棚户区改造项目集体土地宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案》，主张回迁房面积与宅基地挂钩，原告非集体成员无资格，且其继承房屋面积仅 44.6 平方米，无权主张 82.48 平方米房屋。

前案与本案关联：

2020 年判决认定林小羽有权分得拆迁补偿款，但因回迁房未建成未处理；2022 年回迁房交付后，林小羽再次起诉主张房屋使用权。

二、争议焦点

（一）原告是否享有回迁房选房资格

原告主张：基于继承取得 A号院 44.6 平方米房屋产权，根据“房地一体” 原则，有权获得对应拆迁利益，包括回迁房安置资格。

被告抗辩：回迁房资格基于宅基地使用权，原告户籍不在拆迁范围内，非村集体成员，且拆迁政策规定仅宅基地使用权人可获补偿，原告继承的房屋依附被告宅基地，无独立使用权。

（二）回迁房面积如何计算分配

原告主张：按继承房屋占总建筑面积比例（44.6/218.58≈20.4%）计算，应享有 213.6 平方米 ×20.4%≈43.57 平方米，现主张82.48 平方米房屋，超出部分愿按市场价补差价。

被告抗辩：回迁房面积以宅基地面积为基数计算，与地上房屋面积无关，原告仅能获得房屋重置成新价补偿，无权参与宅基地相关的回迁房分配。

（三）回迁房性质及处理方式

原告主张：回迁房属拆迁补偿利益，应确认所有权或居住使用权，法院可参照市场价格处理面积差。

被告抗辩：回迁房尚未办理产权登记，且原告非集体成员，法院不应处理居住使用权，应驳回起诉。

三、裁判结果

居住使用权归属：

北京市朝阳区二号房屋（82.48 平方米）居住使用权归林小羽享有。

面积差价款支付：

林小羽按每平方米 14000 元向李素兰支付超出应得面积（43.57 平方米）的差价款 631880 元（计算公式：(82.48-43.57)×14000-43.57×2000）。

驳回其他请求：

驳回林小羽要求确认房屋所有权的请求，因尚未办理产权登记，仅处理居住使用权。

四、案件分析

（一）拆迁补偿利益的继承与分配

根据《民法典》第 339 条 “房地一体” 原则，林小羽继承的房屋所有权包含对应宅基地使用权，虽宅基地使用权登记在李素兰名下，但林小羽作为房屋所有权人，有权获得该部分房屋对应的拆迁利益（包括回迁房面积）。前案判决已确认其对补偿款的权利，本案进一步认定回迁房属拆迁利益延伸，应纳入分配范围。

（二）选房资格的法律认定

被告主张回迁房资格仅限宅基地使用权人，但《土地管理法》第 11 条规定地上建筑物所有权人对宅基地享有合法使用权，且拆迁政策未排除房屋所有权人的补偿权利。林小羽通过继承取得房屋产权，虽非村集体成员，仍可因房屋所有权获得依附于该房屋的拆迁补偿，包括回迁房面积。

（三）面积计算的合理性

法院参照前案确定的房屋面积比例（20.4%），结合拆迁方案中 “应安置面积与房屋建筑面积挂钩”的规则，认定林小羽应得 43.57 平方米。因回迁房不可分割，判决其享有整套房屋使用权并补差价，既符合 “物尽其用”原则，也平衡了双方利益。

（四）未登记回迁房的处理规则

因回迁房尚未办理产权登记，法院依据《民法典》第 229 条，结合实务中对未登记安置房的处理惯例，仅确认居住使用权而非所有权，避免因产权未登记导致判决无法执行，同时保障原告实际居住需求。

五、胜诉办案心得（原告视角）

（一）继承权利的连贯性证明

核心证据：公证书（证明房屋继承权）、前案判决书（确认拆迁补偿款权利），形成 “继承房屋→拆迁利益→回迁房资格” 的完整证据链，证明原告权利来源合法，强化“房地一体” 原则的适用。

（二）拆迁政策的精准解读

抓住拆迁方案中 “房屋补偿包含宅基地区位补偿” 的条款，主张原告作为房屋所有权人，有权获得与房屋对应的宅基地补偿利益，突破被告“仅限宅基地使用权人” 的抗辩，将补偿范围从地上物延伸至宅基地衍生权益。

（三）不可分割财产的灵活主张

针对回迁房不可分割且未登记的特性，调整诉讼请求为 “居住使用权 + 差价补偿”，符合法院对未登记房产的处理习惯，避免因主张所有权被驳回，提高胜诉可能性。

（四）前案裁判的充分利用

援引前案中法院对 “按份共有关系”“面积比例计算” 的认定，作为本案关键说理依据，减少重复举证，利用司法连贯性增强主张的说服力，降低诉讼成本。

（五）地域政策的针对性应对

强调北京市地方性拆迁政策中 “保护房屋所有权人利益” 的精神，结合《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》相关规定，说明原告作为合法继承人的补偿资格，弱化户籍限制的影响。

本案启示：在涉及北京市回迁房的继承纠纷中，需紧扣 “房地一体” 原则，通过继承公证和前案裁判固定权利基础，同时结合本地拆迁政策灵活主张权益。针对未登记房产，优先主张居住使用权并通过差价补偿解决面积争议，既符合法律规定，也能实现实质公平。