房屋租赁合同之优先承租权

       《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期 限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”本案的争议焦 点为：某锦宾馆对案涉房屋的优先承租权是否消灭，某锦宾馆能否基于 优先承租权继续租赁案涉房屋。 法院经审理认为，某锦宾馆对案涉房屋的优先承租权尚未消灭。其 一，某至公司有继续出租案涉房屋的意愿，某锦宾馆亦有继续承租的意 愿，且某锦宾馆在合同期内无违约行为，在租赁期满前一个月提出续租 申请，符合某至公司与某锦宾馆《房屋租赁合同》约定的优先承租条件 。其二，某至公司未充分告知潜在承租信息。某至公司仅告知某锦宾馆 其发送的租赁意向书不符合某至公司内部确定的续租条件，但未将是否 存在其他洽商中的潜在承租方及与潜在承租方商议确定的租金、租赁期 限、租金支付方式等租赁合同应具备的主要条款告知某锦宾馆，并给予 某锦宾馆合理期限考虑回复，致使某锦宾馆行使“同等条件”下优先承 租权存在明显障碍。其三，某至公司未及时履行告知义务。本案中，某 至公司未提供相应证据证明其已在某锦宾馆发出租赁意向书前明确告知 与某聚公司商定租赁合同，并将所商条款作为某锦宾馆行使优先承租权 的“同等条件”，不能据此得出因租赁意向书不符合约定的“同等条件 ”导致某锦宾馆的优先承租权消灭。 某锦宾馆在法院组织的证据交换阶段获知某至公司与某聚公司签订 的《整体租赁类合同》后，当即同意完全按照该合同约定的条款继续承 租案涉房屋。某锦公司在该同等条件下，享有优先承租的权利，对某锦 宾馆要求按照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》约定的内 容行使优先承租权的反诉请求，依法应予支持。

         出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内 容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人 能够行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。 租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人 在租赁合同中可获利益的关键要素。