交易双方隐瞒限购事实，协议效力如何判定？北京房产律师提醒

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：赵文远

被告：孙玉琴

关联关系：双方为房屋买卖合同的买卖双方，无亲属关系。

（二）原告诉求与事实理由

赵文远诉请：

判决确认其于 2013 年 3 月 27 日向孙玉琴出具的《协议》中，关于协助办理一号房屋过户手续的承诺无效；

本案诉讼费由孙玉琴承担。

事实理由：赵文远出生于北京，1978 年就读医学专业，1989 年起赴日本工作生活。2005 年，赵文远购置一号房屋，2008 年取得房产证，同年通过甲公司挂牌销售，标价 190 万元。2009 年 9 月，经亲属介绍，赵文远与长期居住沈阳的孙玉琴达成交易。孙玉琴为节省中介费且减少税费，提议降低房价并待产权证满五年后过户，双方签订《协议书》，约定孙玉琴支付 150 万元购房款，赵文远交房及证件，待房本满五年协助过户。此后赵文远返回日本，2011年北京出台限购政策，其因在国外不知情。2012 年 11 月，赵文远计划在昌平区购房时，才知晓限购政策，无奈以妹妹名义买房。期间，赵文远多次催促孙玉琴过户，对方隐瞒无购房资格事实。2013 年 3 月 27 日，孙玉琴支付 10 万元补偿款，要求赵文远承诺十年内协助过户且不再提其他要求，赵文远出具《协议》。2022年，赵文远起诉解除合同未果，2023 年得知孙玉琴始终无购房资格，认为该《协议》违反限购政策及公序良俗，应属无效。

（三）被告答辩

孙玉琴辩称：赵文远的诉讼请求无事实和法律依据，属于重复起诉，请求法院裁定驳回。

（四）法院认定事实

合同签订与履行：2009 年 9 月 24 日，赵文远与孙玉琴签订《协议书》，孙玉琴支付全部房款，赵文远交付房屋及相关证件；2013年 3 月 27 日，赵文远出具《协议》承诺十年内协助过户，孙玉琴支付 10 万元补偿款。

政策与诉讼过程：2011 年北京实施限购政策，孙玉琴不具备购房资格；2022 - 2023 年，赵文远起诉解除合同被驳回，法院判决其协助过户，房屋已强制执行过户至孙玉琴名下；2024 年，赵文远申请再审被驳回。

二、争议焦点

2013 年 3 月 27 日《协议》中关于办理一号房屋过户手续的承诺是否有效？

该承诺是否违反北京限购政策及公序良俗？

本案是否构成重复起诉？

三、案件分析

（一）协议效力认定

2013 年《协议》是对 2009 年《协议书》的补充，延长过户期限的约定系双方真实意思表示。虽然孙玉琴在限购政策下无购房资格，但限购政策属于行政规章，并非效力性强制性规定，不直接导致合同无效。且此前法院已认定 2009 年《协议书》有效并判令继续履行，房屋也已完成过户，该补充协议不存在法定无效情形 。

（二）政策与公序良俗关联

赵文远主张协议违反限购政策及公序良俗，但未提供证据证明孙玉琴存在欺诈或恶意串通行为。限购政策旨在调控市场，影响合同履行而非效力，协议本身未直接违反法律、行政法规的强制性规定，不构成无效事由。

（三）重复起诉判定

本案诉讼对象为 2013 年《协议》的效力，此前生效判决未对该协议效力作出明确判项，不构成“一事不再理”，法院应对其效力进行独立审查。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：

驳回赵文远的全部诉讼请求。

五、案件启示

合同签订需谨慎：房产交易中，买卖双方应充分了解政策法规，明确约定政策变动时的处理方式，避免因信息不对称产生纠纷。

政策影响的区分：行政限购政策通常不影响合同效力，但会对合同履行产生限制，当事人应理性看待政策变化对交易的影响，避免盲目主张合同无效。

诉讼策略的选择：在涉及合同效力及履行的纠纷中，当事人应准确把握诉讼请求，避免重复起诉，确保诉求具有事实和法律依据。

跨国交易风险防控：长期在境外生活的当事人，应委托可靠代理人关注国内 政策及合同履行情况，定期沟通，及时处理潜在问题。