开发商破产，购买哪些类型的商品房有特别保护

周律师的一个朋友甲花费500万购买一处别墅，后开发商破产，法院查封甲所购买的别墅，甲向法院提起了执行异议申请排除执行，因别墅不属于消费者生存权的保护范畴，法院驳回其执行异议申请，甲遭受重大损失。那商品房买卖中哪些类型购房行为受法律特别保护，哪些又不被保护呢？还有一个朋友A，因B拖欠A的股权转让款，B找来开发商将一处商品房抵给A，签订多方以房抵债协议，现开发商濒临破产房屋被查封，以房抵债协议有效吗，能排除执行吗？

为保护商品房买卖中消费者生存利益，法律特别规定对居住型购房消费者予以特别保护，可以排除第三人的强制执行。对于非消费者，非以居住目的购房，购买豪华型、经营型房屋，以及基于债权债务关系而形成的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴。以下从法律规定、最高院的案例进行分析：

一、商品房买卖中消费者生存权的保护规定

1.新规定：消费者（一般买受人）以居住为目的购房，能支付房款

2023.4.20最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复 （法释〔2023〕1号） 河南省高级人民法院： 你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下： 一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。 二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

2.原规定（已失效，供参考）：消费者购房，能支付房款

2002年6月27日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2021.1.1失效）上海市高级人民法院： 你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

3.能排除执行的规定：查封前已签订书面合同，以居住为目的购房，已付超过50%房款

2020.12.29《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

二、不属于商品房买卖中消费者生存权保护的范畴

1.基于债权债务的以房抵债，非基于消费者生存权，不能排除强制执行

（2021）最高法民申1134号案：债务人D为支付债权人C股权转让款，用债务人D的关联方A公司开发的房产进行抵债，债权人C指定买受人甲与A公司签订了房屋买卖合同并交付了房屋，但因为规划和抵押原因一直未办理备案登记。此后，A公司为B公司向银行借款以抵债房屋设定了抵押，法院判决A公司承担担保责任，银行申请法院强制执行抵债房屋。继而，买受人甲提出执行异议，法院经审查后裁定中止执行。后银行提出执行异议之诉，请求准予执行抵债房屋。 最高法院认为：买受人甲所购案涉房屋系源于以房抵债。可见，买受人甲与抵押人签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，不是基于生存权，而是为实现债权。《执行异议复议规定》第二十九条明确规定了消费者对抗抵押权人优先受偿的条件。买受人不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利。

（2021）最高法民申1177号案：债务人A公司先接受B房地产公司的房屋抵债，A公司再将房屋抵债给买受人，第三人与A公司存在借款纠纷，第三人申请诉讼保全，法院预查封了抵债房屋。后第三人申请强制执行上述房屋，买受人提出执行异议之诉，要求确认位抵债房屋属于其所有，并停止对该房屋的执行。 最高法院认为：从买受人所签案涉《合同权利转让协议书》《协议书》来看，该系列合同的真实意思表示为以房抵债，即买受人签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，买受人所享有的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。

（2021）最高法民终846号案：基于保护消费者生存权的考虑，执行异议和复议规定第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行，系上述规定中的除外规定。案涉房屋系抵顶工程监理费的办公用房，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记，信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权。鑫磊公司的该项主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。

2.以房抵债目的不是买房，是为实现债务清偿，不能视为一般不动产买受人

（2021）最高法民终345号案：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。本案中，禹建辉提交博冠公司出具的案涉房屋的房款收据，并不能证明其与博冠公司在法院查封之前就案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同且禹建辉认可至今未占有案涉房屋。因此，禹建辉并不符合上述规定，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。

3.以房抵债的是商铺，非用于居住，不能排除执行

（2020）最高法民终1138号、（2020）最高法民终1139号案：根据《全国民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第126条的规定，只有商品房消费者权益优先于抵押权。同时，只有符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的商品房购买人才构成商品房消费者。案涉房屋是商铺，买受人并未用于居住，而是租赁给他人经营，且其并未提供证据证明其名下无其他房屋用于居住。因此，不满足该规定第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，不符合商品房消费者认定标准，不能对抗抵押权。

 （2021）最高法民终800号案：基于保护消费者生存权的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权、建设工程价款等优先受偿权的金钱债权的执行，系《执行异议和复议规定》第二十七条规定中的除外规定。案涉房屋系商铺，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记，A公司对案涉房屋享有优先受偿权，甲不能排除对案涉商铺的强制执行。
（2019）最高法民终1057号案：《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护房屋买受人的基本生存权利，而本案案涉房屋为商业用房，不宜适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定予以保护。

4.不属于生存权特别保护范畴：度假型、豪华型房屋，投资型、经营型房屋，基于消灭债权债务关系而形成的以房抵债

（2020）最高法民终1233号、（2020）最高法民终1096号案：购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴。本案中抵债的房屋为别墅，乙也未提交证据证明涉案房屋涉及到其生存权，故不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。

5.公司不属于消费者范畴，以物抵债的债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权

（2020）最高法民终1138号、（2020）最高法民终1139号案：C公司欠D公司工程款无法偿还，双方合意以C公司名下的房屋抵偿工程款，并签订了《房屋抵款协议》。A公司诉B公司、C公司建设工程施工合同纠纷一案，法院判决B、C公司连带偿还A公司工程款，A公司对C公司名下的被其申请查封的房屋拍卖价款享有优先受偿权。此后，A公司申请强制执行，D公司提出执行异议，法院认为异议成立裁定中止执行。A公司提起执行异议之诉。 最高法院认为：《执行异议和复议规定》第二十八条规定适用的前提是金钱债权执行中，也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象限于金钱债权的执行，而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，A公司有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿。虽然《批复》同时规定建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，一般买受人不适用该处理规则。本案中，D公司显然不属于消费者范畴，其享有的以物抵债的债权不足以对抗A公司的建设工程价款优先受偿权。