宅基地买卖反悔致合同无效，过错比例如何判定？北京房产律师分析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：王建国

被告：李志强

双方系同村村民，2004 年 4 月，王建国与李志强达成口头协议，以 1 万元购买李志强名下位于 × 村的宅基地（集体土地建设用地使用证编号为 ×，用地面积392.80 平方米）及地上附着物。王建国支付价款后，于 2015 年在该宅基地自建正房 8 间、东西厢房各 2 间及大门等设施。2023 年，双方因合同效力及腾退问题引发系列诉讼。

（二）案件背景

合同效力认定：

2023 年，王建国起诉确认《出售房屋协议》有效，法院生效判决认定双方实际为宅基地买卖，因违反《土地管理法》强制性规定，合同无效（（2023）京 0113 民初 × 号、（2023）京 03 民终 × 号）。

李志强随后提起腾退之诉，法院判决王建国腾退宅基地及地上物（（2023）京 0113 民初 × 号、（2023）京03 民终 × 号）。

损失赔偿争议：合同无效后，王建国主张李志强承担主要过错责任，要求赔偿自建房屋损失 200 万元、返还购地款 1 万元及利息。李志强抗辩称王建国明知宅基地买卖违法，自建房屋未获审批，应自行承担全部损失，并提出扣除租金收益及超范围建设部分。

（三）诉讼过程

王建国申请对宅基地及地上物价值评估，北京某房地产咨询评估有限责任公司出具报告，总价值633,429 元（含房屋重置成新价 318,215 元、宅基地区位补偿价 216,000 元、附属物价值 99,214 元）。双方对评估结果提出异议，法院结合过错程度、损失合理性等因素作出判决。

二、争议焦点

合同无效的过错责任划分：原告王建国与被告李志强在宅基地买卖合同无效中，各自应承担多少责任？李志强主张王建国作为本村村民明知审批要求，应负全部责任；王建国认为李志强主动出售宅基地并反悔，应承担主要责任。

损失赔偿范围及金额认定：

自建房屋及附属物是否属于合理损失？未经审批的自建房屋能否获得补偿？

宅基地区位补偿价是否应纳入赔偿范围？评估报告中的东西院墙、超范围建设部分是否需扣除？

购地款及利息返还问题：王建国要求返还 1 万元购地款及利息，李志强主张以宅基地使用费抵销，是否符合法律规定？

三、案件分析

（一）合同无效的法律后果

根据《民法典》第 157 条，合同无效后，双方应返还财产，过错方赔偿损失。本案中，双方均明知宅基地转让需经审批，却达成口头买卖协议，均存在过错：

李志强主要过错：作为出卖人，明知宅基地未经审批仍出售，后反悔提起诉讼，违反诚信原则，应对合同无效负主要责任。

王建国次要过错：作为同村村民，应知宅基地转让程序，仍购买并自建房屋，对损失扩大存在一定责任。

（二）损失赔偿的合理性

评估报告采信：评估报告虽包含宅基地区位补偿价，但因未实际拆迁，法院参考房屋重置成新价及附属物价值，结合双方过错，酌情确定赔偿金额。东西院墙因属他人建设或超范围，不计入损失。

自建房屋合法性：虽自建房屋未获规划许可，但生效判决已确认腾退时李志强为实际受益人，且李志强未举证证明房屋属违法建设，故应补偿王建国实际投入的建房成本。

租金收益与费用抵销：王建国使用宅基地期间的出租收益不构成违法性，李志强主张扣除缺乏依据；购地款利息与宅基地使用费符合法定抵销条件，法院不予支持利息请求。

（三）责任比例划分

综合双方过错程度（李志强主动出售并反悔，王建国未尽审查义务），法院认定李志强承担主要责任（70%），王建国承担次要责任（30%），结合评估结果及合理损失范围，酌定赔偿金额。

四、裁判结果

损失补偿款：被告李志强于判决生效后 15 日内支付原告王建国各项损失补偿款 86 万元（综合评估价值、过错比例及合理扣除项）。

驳回其他请求：王建国要求返还购地款利息及超范围赔偿的请求，因费用抵销及证据不足，予以驳回。

五、案件启示

宅基地买卖的合法性：农村宅基地转让需经法定审批，违反强制性规定的合同无效，买卖双方均需承担法律风险。

过错责任的举证：主张赔偿一方需证明对方过错及损失合理性，如出卖人反悔、买受人尽到审查义务等，证据不足可能承担不利后果。

损失赔偿的合理范围：自建房屋即使未获审批，实际投入成本仍可能获补偿，但需扣除违法或超范围建设部分，结合双方过错比例分摊。

诚信原则的重要性：出卖人擅自反悔导致合同无效，可能因违反诚信原则承担主要责任，买受人亦需遵守法律规定，避免扩大损失。