赠与合同效力认定对遗产分配有何影响？北京房产律师解析产权变动与继承顺序的衔接

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师，靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

一套拆迁安置房，一场 “名为买卖实为赠与” 的交易，让亲兄弟对簿公堂。一方坚称房屋是全家共有，买卖涉嫌恶意串通；另一方拿出房产证，称这是母亲的合法赠与。法院最终如何认定这份合同的效力？

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系： 陈明远与周淑兰是夫妻，育有三个儿子，长子陈建华、次子陈 建 国、三子陈建平 。陈明远于1998 年 6 月 9 日离世，周淑兰在 2015 年 12 月 19 日去世。陈建华于 2020 年 12 月 2 日去世，生前离异无子女 。

争议财产：位于北京市西城区的一号房屋，原为陈明远与周淑兰承租的公房，2001 年通过危旧房改造拆迁安置取得，2004 年登记在周淑兰名下，2009 年周淑兰将房屋 “出售” 给陈建平并完成过户。

（二）双方争议焦点

原告主张（陈 建 国）：

一号房屋是拆迁安置房，拆迁安置人口共 6 人，购房款含货币补偿且使用了陈明远的工龄优惠，房屋应为安置人共有；

周淑兰与陈建平的房屋买卖合同是虚假意思表示，无真实交易价格且未支付房款，属于恶意串通，应认定无效；

自己对陈明远工龄优惠对应的财产价值享有继承权，房屋应恢复登记后再处理继承问题 。

被告抗辩（陈建平）：

房屋是周淑兰个人财产，购买时陈明远已去世，工龄优惠不影响产权归属；

合同名为买卖实为赠与，母亲将房屋过户给自己是真实意愿，过户前已告知全家且无人反对；

合同不违反法律规定，已完成过户登记，自己合法取得房屋所有权 。

（三）关键事实与证据

房屋来源：2001 年，周淑兰与甲公司、乙公司签订拆迁协议，就原承租公房获得回迁安置和货币补偿，2004 年取得一号房屋产权，购房时使用了陈明远和周淑兰的工龄折扣 。

交易过程：2009 年 9 月，周淑兰与陈建平签订《存量房屋买卖合同》，未支付房款，9 月 22 日房屋过户至陈建平名下 。

家庭沟通：陈建平称过户前已告知家人，陈 建 国否认知情并主张未放弃权利 。

案件分析

（一）房屋产权性质认定

根据拆迁政策，公房在陈明远去世后拆迁，安置对象为周淑兰，房屋产权应属其个人 。虽购房使用工龄折扣，但该优惠对应财产价值并非房屋产权份额，不改变房屋个人财产属性。

（二）合同效力判断依据

意思表示真实性：无证据表明周淑兰卖房时意思表示不真实，“名为买卖实为赠与” 是双方真实意愿 ；

法律合规性：合同未违反法律、行政法规效力性强制规定，未损害他人利益，符合合同生效要件 ；

长期未提异议：过户后 6 年周淑兰未提出异议，进一步佐证其认可赠与行为 。

（三）举证责任与权利主张

陈 建 国主张房屋共有、恶意串通，但未能提供有效证据，需承担举证不能后果 。其对工龄优惠财产价值的继承权，可另案主张，不影响房屋现有物权变动。

裁判结果

驳回原告陈 建国 的全部诉讼请求 。

案件启示

（一）房产归属看产权登记与政策

拆迁安置房的产权归属，需结合拆迁政策、登记情况判断。仅以安置人口、工龄优惠主张共有，缺乏法律依据 。

（二）合同效力注重实质要件

“名为买卖实为赠与” 的合同，只要意思表示真实、不违法，就具有法律效力。未支付房款不必然导致合同无效 。

（三）家庭财产处分需留痕

涉及房产赠与等重大财产处分，建议签订书面协议、办理公证，避免口头约定引发纠纷 。

（四）维权需找准法律依据

主张权利时应提供充分证据，对不同法律关系（如合同纠纷与继承纠纷）要区分处理，必要时寻求专业律师帮助 。

房产纠纷牵动亲情，法律判决守护公平。如果你也遇到类似问题，或是对合同效力、财产继承有疑问，欢迎随时咨询，专业律师为你答疑解惑！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）