房价涨后卖家毁约，借名买限价房的口头协议是否受法律保护？

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朋友间的口头约定，却因一套限价商品房演变成对簿公堂的纷争。购房资格能否私下转让？借名买房协议是否有效？当房价上涨，卖家反悔，买家的权益又该如何保障？这场看似普通的房屋买卖纠纷，实则暗藏诸多法律玄机。

案情梳理

（一）人物关系与购房背景

人物关系：

陈鹏与吴婷母女是多年好友。

陈宇是陈鹏的儿子，苏琴是陈鹏的妻子，陈伟和刘慧是陈鹏的父母 。

购房过程：2015 年，吴婷成功申请到一号房屋（位于北京市顺义区 ）的限价商品房选房资格，但因资金匮乏无力购买。基于与陈鹏的友好关系，吴婷母女与陈鹏达成口头协议：陈鹏向吴婷母女支付 2 万元 “转让费”，并直接承担全部购房款、税费等费用；作为交换，吴婷母女需协助陈鹏取得房屋，并在满足过户条件后配合办理产权过户手续。

协议达成后，陈鹏迅速行动，由自己及父母陈伟、刘慧陆续支付购房款、住宅专项维修基金、契税等各项费用。房屋交付后，陈鹏对房屋进行装修，并安排自己的姐姐一家入住。然而，当房屋满五年具备过户条件时，吴婷母女却突然反悔，拒绝履行协助过户的承诺，双方矛盾由此激化并诉至法院。

（二）双方争议焦点

原告主张（陈宇）：

确认与吴婷母女 2015 年达成的口头购房协议无效；

要求吴婷母女返还购房款 578,946 元，以及住宅专项维修基金 12,318 元、契税 5,789.46 元、产权代办费 980 元、房屋登记费用 80 元，同时返还转让费 20,000 元，总计 608,293.46 元；

赔偿房屋增值差价损失暂估 500,000 元（以评估鉴定金额为准）及装修损失 100,000 元；

由吴婷母女承担诉讼费、保全费、鉴定费 。

理由：双方已达成口头购房协议，且自己一方履行了全部付款义务。但由于房屋性质为限价商品房，借名买房行为违反相关政策规定，根据法律，该协议应属无效，吴婷母女作为过错方，应当承担相应的返还和赔偿责任。

被告抗辩：

吴婷辩称：陈宇并非适格原告，应驳回其起诉。实际购房人是自己，当时因经济困难向陈鹏借款用于买房，并约定在还清款项前，陈鹏及其家人可居住该房屋，双方之间是借贷关系，而非房屋买卖关系。所有付款记录均显示为购房相关支出，并未体现买卖合意，陈宇与本案无直接利害关系。

吴母辩称：限价商品房的购房资格是吴婷通过合法程序申请获得的政策性福利，即便存在房屋增值差价，也与陈宇无关，陈宇无权主张该部分利益。

（三）关键事实与证据

购房手续证据：选房委托书明确显示吴母受吴婷委托办理选房事宜；《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》及相关附件也均由吴母代吴婷签署。而购房款、税费等支付凭证却显示，实际付款人为陈鹏、陈伟、刘慧等人，累计支付总额达 578,946 元，吴婷母女未实际出资。

沟通记录证据：

陈鹏与吴婷的微信聊天记录显示，2023 年吴婷因报税向陈鹏索要房本照片，陈鹏告知其实际购房人是陈宇，吴婷当时未提出任何异议。但后续双方谈及过户问题时，吴婷态度转变，明确表示要收回房屋自住。

陈宇与吴母的微信聊天记录中，陈宇提出房屋处置方案，提议若房屋归自己，愿意支付吴婷 30 万元；若房屋归吴婷，则吴婷需支付自己 120 万元，并对房屋溢价部分按四六分成。对此，吴母认为方案不合理，未予接受 。

证人证言：陈鹏出庭作证，详细陈述了吴婷母女因资金短缺，主动提议由陈宇购买房屋的过程，包括陈宇支付 2 万元转让费，以及自己受陈宇委托全程办理购房手续的事实。但吴婷母女以陈鹏与陈宇存在亲属利害关系为由，对该证言的真实性和证明力不予认可 。

案件分析

（一）口头协议是否成立

依据《中华人民共和国民法典》关于合同订立的相关规定，合同既可以采用书面形式，也可以采用口头形式或其他形式。在本案中，虽然陈宇与吴婷母女未签订书面购房合同，但从实际履行情况来看：购房款项及相关费用均由陈鹏及其家人支付；房屋交付后，由陈鹏安排装修并由其姐姐一家实际居住使用；购房合同、发票、房屋产权证等重要文件原件也由陈鹏一方持有。此外，微信聊天记录中吴婷对陈宇购房事实知晓且未及时提出反对意见。

法院结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中关于证据审核认定的规则，运用逻辑推理和日常生活经验法则，综合全案证据，认定陈宇通过陈鹏与吴婷母女就借名购买一号房屋达成了口头购房协议。而吴婷母女主张的借贷关系，因未能提供借贷合意、还款期限、利息约定等关键证据，且无法合理解释为何由陈鹏一方直接向售房单位支付全部款项，法院依法不予采信 。

（二）协议效力判定

根据我国相关政策法规，限价商品房是政府为保障特定群体住房需求而推出的政策性住房，其购买资格具有严格的条件限制和专属性，严禁买卖或转让。陈宇本身不具备限价商品房购房资质，却通过借名方式购买房屋，该行为违反了《经济适用住房管理办法》等政策规定，扰乱了保障性住房管理秩序，损害了社会公共利益。

依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 “违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”之规定，陈宇与吴婷母女达成的口头购房协议应属无效民事法律行为，自始不具有法律效力 。

（三）责任与损失认定

财产返还：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，由于口头购房协议无效，吴婷母女应将陈宇已支付的购房款、住宅专项维修基金、契税、产权代办费、房屋登记费用予以返还，共计598,113.46 元。而陈宇主张的 2 万元转让费，因其未能提供充分证据证明已实际支付，且吴婷母女予以否认，根据“谁主张，谁举证” 的原则，法院对该诉求未予支持 。

损失赔偿：对于合同无效造成的损失，双方均存在过错。吴婷母女作为出售方，明知限价商品房购房资格不得转让，仍与陈宇达成借名购房协议，应承担主要过错责任；陈宇明知自身不具备购房资格，仍选择借名买房，亦存在一定过错。

法院在确定赔偿金额时，综合考虑了房屋现行市场价值与购买时价格的差额、双方过错程度、房屋装修的实际投入及使用情况、吴婷母女提出的房屋占有使用费等因素。最终，酌定吴婷母女赔偿陈宇房屋增值差价损失与装修损失共计 325,000 元 。

裁判结果

确认陈宇与吴婷、吴母 2015 年达成的口头购房协议无效；

吴婷、吴母于判决生效之日起 7 日内返还陈宇购房款、住宅专项维修基金、契税、产权代办费、房屋登记费用共计 598,113.46 元；

吴婷、吴母于判决生效之日起 7 日内赔偿陈宇房屋增值差价损失、装修损失共计 325,000 元 。

案件启示

（一）政策性房屋交易需谨慎

限价商品房、经济适用房等政策性住房，承载着国家住房保障政策目标，其交易规则由法律法规及政策严格规制。广大市民务必充分认识到，借名购买政策性住房的行为不仅违反法律规定，导致合同无效，使自身面临经济损失风险，还可能因扰乱住房保障秩序面临行政处罚等法律后果。在涉及此类房屋交易时，应坚决杜绝违规操作，依法依规参与房地产市场活动。

（二）规范合同订立形式与内容

本案再次凸显书面合同在交易中的重要性。根据《中华人民共和国民法典》规定，对于重大财产交易，建议采用书面合同形式订立。合同内容应明确约定交易标的、价款、付款方式、履行期限、违约责任等关键条款，确保双方权利义务清晰可辨。尤其在借名买房等特殊交易中，书面合同可有效避免因口头约定不明引发的纠纷，为争议解决提供明确依据。

（三）强化交易证据留存意识

证据是维护合法权益的关键。在房地产交易过程中，当事人应妥善保存各类证据，包括但不限于付款凭证、合同协议、沟通记录、房屋交接文件等。本案中，陈宇一方正是凭借完整的付款记录、微信聊天记录等证据，才在诉讼中有力证明了口头协议的存在及自身主张。当纠纷发生时，充分有效的证据将极大增强当事人的维权底气，提高胜诉几率。

（四）重视法律风险事前防范

在进行任何重大交易前，建议当事人及时咨询专业律师，全面了解交易涉及的法律风险，获取专业法律建议。律师可根据具体情况，协助当事人评估交易合法性，完善交易流程，制定风险防范措施，避免陷入不必要的法律纠纷。通过事前防范，将法律风险降至最低，切实保障自身合法权益。

借名买房纠纷法律关系复杂，涉及多方利益。若您在房地产交易中遇到类似问题或存在法律疑问，欢迎随时寻求专业律师的法律帮助，以维护自身合法权益，妥善解决法律纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）