买二手房发现房屋有抵押纠纷如何处理

一、案件详情

在二手房交易过程中，买方有时会遇到所购房屋存在抵押的情况。例如，商某与张某签订《房屋买卖协议书》，约定张某将其名下分期购买的房屋出售给商某，商某支付首付款并每月足额向张某办理银行按揭贷款的账户支付房屋按揭贷款。然而，在交易过程中，商某发现房屋存在抵押，且一直未办理过户登记。后因张某未按照法院生效判决支付债权人陶某借款，陶某向法院申请强制执行，法院依法对张某名下的房屋进行评估、拍卖。商某以其已在法院查封前购买、占有房屋为由，向法院提出执行异议，要求停止强制执行，并提供了物业费、电费、电梯公摊费等票据予以证实。但最终，法院撤销一审判决，改判准许执行案涉房屋。

二、纠纷核心

此类纠纷的核心在于房屋抵押权的存在与买方购房权益之间的冲突。一方面，卖方在出售房屋时可能未告知买方房屋存在抵押，或者虽然告知但未能及时解除抵押，导致买方无法顺利办理过户登记，影响买方的合法权益。另一方面，抵押权人作为债权人，在卖方未能按时偿还债务时，有权对抵押房屋进行处置以实现债权。这就产生了买方购房权益与抵押权人债权之间的冲突。

三、诉讼策略

收集证据：买方应收集购房合同、付款凭证、房屋抵押相关材料等证据，以证明自己在购房过程中的合法权益以及卖方未履行告知义务或未能及时解除抵押的事实。

提出执行异议：在房屋被强制执行时，买方可以以自己在法院查封前已购买、占有房屋为由，向法院提出执行异议，要求停止强制执行。

提起诉讼：若执行异议被驳回，买方可以提起案外人执行异议之诉，要求法院确认自己对房屋享有合法权益，并判决停止对房屋的强制执行。

四、法律运用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百一十条：以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

五、判决结果

在商某与张某的案件中，法院经审理认为，物权优先于债权是一般原则，但商品房消费者享有物权期待权，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。然而，商某作为商品房消费者之外的一般买受人，在购房时明知案涉房产已抵押且未能代为清偿债务消灭抵押权，主观上明显具有过错，其享有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权，不应当优先于抵押权人。因此，法院判决撤销一审判决，改判准许执行本案房屋。

六、经验指南

尽到高度注意义务：买方在购买二手房时，应申请查阅不动产登记簿，了解拟交易不动产物上权利负担，避免因房屋存在抵押权登记等在先物权而无法办理过户登记。

签订详细合同：在签订购房合同时，应将抵押房屋纳入合同条款，作为卖方违约索赔的依据，以保障买方的合法权益。同时，明确约定过户时间、违约责任等条款。

及时办理过户手续：在卖方还清贷款或取得银行同意后，买方应及时与卖方到相关部门办理过户手续，确保房屋产权的合法转移。

寻求专业帮助：在遇到纠纷时，买方应及时寻求律师或法律机构的帮助，进行法律咨询和风险评估，以便更好地维护自己的合法权益。