房屋因限售无法过户，卖方违约需承担赔偿责任

律师分析：大亚湾、惠阳房产物权纠纷邱文峰律师认为，本案是典型的房产物权纠纷，其在大亚湾、惠阳地区执业多年，处理过大量类似案件，具有丰富的实战经验。本案中，被告在房屋交易过程中，未如实告知房屋限售情况，还提供虚假银行流水，导致房产无法过户，合同目的无法实现，已构成严重违约。根据相关法律规定，原告有权解除合同，并要求被告承担返还定金、赔偿损失等违约责任。律师提醒，在房产交易中，买卖双方应充分了解房屋权属状况及相关政策，避免因信息不对称引发纠纷。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤1391民初5754号

原告：王某菊，女，汉族，1982年3月8日出生，住广东省惠州市惠阳区，公民份号码：420624198203083626。

委托诉讼代理人：邱某峰，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马某燕，广东金卓越（惠阳）律师事务所实业律师。

被告：刘某江，男，汉族，1975年8月1日出生，住广东省佛冈县。

委托诉讼代理人：张某平，广东平威律师事务所律师。

第三人：惠州某某房地产经纪有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水大埔村某某幢某层某号铺。法定代表人：戴某奎。

委托诉讼代理人：丁某玉，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：许某达，该公司工作人员。

原告王某菊与被告刘某江、第三人惠州某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年9月27日公开开庭进行了审理。原告王某菊及委托诉讼代理人邱文峰，被告的委托诉讼代理人张某平，第三人的委托诉讼代理人丁某玉、许某达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人2021年6月3日签订的《不动产买卖合同》及系列文本；2.判令被告向原告返还购房定金人民币50000元；3.判令被告向原告返还58143.04元税金；4.判令被告向原告支付违约金26万元（总房价130万*20%）；5.判令被告向原告赔偿律师费损失8000元；6.本案受理费、保全费、保全担保费等诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2021年6月3日，第三人促成了原告和被告签订《不动产买卖合同》，合同主要约定：原告以人民币130万的价格全款购买原告位于惠州市大亚湾西区房，不动产权证【粤（2020）惠州市不动产权第4××8号】，定金50000元于合同签订当日原告支付30000元，2021年6月5日前支付剩余定金20000元。剩余购房款125万元在原告完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付。其中，合同第八条违约责任：（二）……违约方按照不动产成交价的20%赔偿守约方的损失。（五）违约方向守约方承担支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费用等）。合同签订当日原告向被告支付了30000元定金，又因被告负债较多，经交涉协商在卖家申请赎楼，将赎楼款项存在赎楼扣款账户后，原告于7月11日支付了第二笔定金20000元，被告向原告出具收款收据确认收到原告合计支付购房定金50000元（被告签订合同时提前签好了收据）。特别要说明的是，被告要签订合同及收款时，一直强调此房虽然取得不动产权证未满3年，但其系在2017年4月9日（即限售政策出台日）前已支付了购房定金（款项），不受该限售政策的限制，可以进行二手房交易。故原告及第三人才确定与其签署合同及系列文本。此后，原告一直催促过户，原告于2021年8月12日转了90000元给被告代交原告应缴税费。并于当日交纳了增值税及附加56280.63元，契税31856.96元。大亚湾不动产交易中心发现被告提供虚假银行流水，不予办理过户手续。原告得知被告提供的购房流水是造假的，不能满足“在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”的政策，导致涉案房产无法过户，合同无法继续履行，合同目的无法实现，遂要求被告退款并作赔偿，被告却声称没钱，要就去法院告。原告立即向大亚湾公安局西区派出所报案，其于第三天出具报警方回执。原告认为，按照合同约定，被告对涉案房产的情况没有如实告知原告，还伪造虚假流水。原告已经依据合同中的约定履行了义务，根据合同约定，被告应保证该不动产能顺利过户。被告的行为已经构成了严重违约，按照合同第七条第一款之约定，违反承诺方应按照不动产成交价的20%赔偿守约方的损失，被告应赔偿原告26万元违约金，并退还原告已支付的定金50000元和税务单位无法退回的税费58143.04元（契税31856.96元，税局说可以退回给原告）。原告多次向被告提出按照合同约定解除合同，退还定金和税费，赔偿违约金的合理请求都遭到拒绝，为维护自己的正当权益，原告聘请了律师提起诉讼，向广东金卓越（惠阳）律师事务所支付了律师费8000元，该费用被告亦应当予以赔偿。综上所述，原告根据相关法律向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持原告的诉讼请求。

被告辩称，同意原告请求1和请求2，案涉合同经双方庭前沟通同意解除合同也同意退购房定金，税金与被告无关，是原告直接向相关部门交纳的，也有相关票据，至于被告违约，原告没有证据证明，事实上解除该合同是双方协商一致，并非是被告违约，所以不能主张被告赔偿违约金及律师费损失。违约金及律师费损失在被告违约基础上，但被告并没有违约。

第三人述称，查档时产权证登记时间是2020年5月8日，告知被告案涉房屋现在的状态是不能交易的，2017年4月9日之后要看红本，2017年4月9日之前不需要看红本，被告称是在2017年4月9日之前购买的案涉房屋，可以正常交易，如果因为限制销售的话，责任由被告承担。在2021年6月3日原告支付定金30000元，2021年6月11日通过网签系统查询得知案涉房屋可以正常网签，可以正常网签的房屋不属于限售房屋，在2021年7月10日被告解除抵押手续，原告向被告支付20000元定金，双方约定在2021年7月26日过户。因被告资料不齐，无法过户，双方约定在2021年8月13日再次进行过户，2021年8月13日过户时房管局发现被告提供购房款收据及流水是伪造的，开发商盖的章是假的，案涉房屋属于限售房屋无法过户。

本院经审理认定事实如下：2021年6月3日，原告王某菊作为买受人，被告刘某江作为出售人，在第三人的居间下，双方签订《房产买卖合同》，合同约定：出售人将坐落于惠州大亚湾区房转让给买受人，建筑面积98.35平方米。合同第二条、第三条约定成交价格及支付方式：该不动产成交价格为130万元，买受人应于本合同签订当日支付第一笔定金3万元，于2021年6月5日前支付第二笔定金2万元，剩余房款125万元于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付。合同第四条约定税费承担方式：出售人承担增值税及附加、个人所得税，买受人承担契税、工本费。合同第八条约定违约责任：（二）出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：……2.该不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的。（五）出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费用等）。合同第十二条特别约定：（二）若有未尽事宜或有其他特别约定的，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条约定不符的，以本条约定为准：2.出售人负责办理解除限售手续，如不能成功过户给买受人，出售人双倍定金付给买受人。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告分别于2021年6月3日、2021年7月11日向被告支付定金3万元、2万元。原告于2021年8月12日向被告支付购房款9万元，由被告代为缴纳相关税费。2021年8月12日，被告以自己的名义向税务局缴纳地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、增值税合计56280.63元，被告以原告王某菊的名义向税局缴纳契税31856.96元。之后，因案涉房屋属于限售房屋无法过户，双方遂酿成纠纷。原告因本次诉讼支付律师费8000元。

诉讼过程中，本院依原告的申请，于2021年9月2日作出（2021）粤1391民初5754号民事裁定，查封了案涉房产。

本院认为，原、被告双方签订《房产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。现原、被告双方均同意解除《房产买卖合同》，系合同当事人对自身民事权益的处分，本院予以支持。根据合同约定案涉房产被查封或限制转让，导致原告无法取得该不动产所有权的，被告构成根本违约，案涉房屋属于限售房屋无法办理过户是引发此次纠纷的主要原因，根据上述合同约定，被告已构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。关于违约责任承担的问题，合同第八条约定案涉房产被限制转让，导致原告无法取得该不动产所有权的，被告构成根本违约，原告有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付不动产成交价20%的违约金；合同第十二条特别约定被告负责办理解除限售手续，如不能成功过户给原告，被告双倍定金付给原告。因此，违约责任应按照合同第十二条特别约定，被告应向原告支付双倍定金10万元，同时根据合同约定被告作为违约方应承担原告本次诉讼的律师费8000元，原告请求超过部分不予支持。因原告向被告支付购房款9万元用于缴纳相关税费，扣被告除以原告王某菊名义向税局缴纳的契税31856.96元（此款合同解除后原告可向相关部门申请退回），被告仍应向原告返还购房款58143.04元。合同解除后被告以自己的名义向税务局缴纳地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、增值税被告可向相关部门申请退回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、解除原告王某菊与被告刘某江于2021年6月3日签订的关于惠州大亚湾区房的《房产买卖合同》；

二、被告刘某江自本判决发生法律效力后十日内向原告王某菊双倍返还定金10万元；

三、被告刘某江自本判决发生法律效力后十日内向原告王某菊返还购房款58143.04元；

四、被告刘某江自本判决发生法律效力后十日内向原告王某菊支付律师费8000元；

五、驳回原告王某菊其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3471.08元、保全费2420元，合计5891.08元，由原告王某菊负担4080.08元，被告刘某江负担1811元；原告预交由被告负担的案件受理费1811元，判决生效后原告可向本院申请退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审 判 员　薛某标

二〇二一年十一月十一日

法官助理　李某兰

书 记 员　宋某珍