开发商常以不可抗力等理由主张免责，需严格符合法律规定的条件否则需承担违约责任

【律师分析】惠阳、大亚湾房产物权纠纷邱文峰律师认为，本案是典型的商品房预售合同纠纷，涉及逾期交房违约金、房屋质量整改及配套设施违约等争议焦点。邱文峰律师专注于房产物权纠纷领域，在大亚湾、惠阳地区执业多年，积累了丰富的实战经验，尤其擅长处理商品房买卖合同纠纷、不动产登记纠纷、物业权益纠纷等案件，对当地房地产市场政策及法院裁判尺度有着深刻理解。在本案中，开发商以新冠疫情作为不可抗力主张免责，但法院根据实际停工天数合理扣除了相应期间，既维护了合同严守原则，也兼顾了疫情特殊时期的公平性。这提示购房者在遭遇开发商逾期交房时，需注意收集疫情对施工影响的具体证据，同时关注合同中关于交付条件、违约责任的具体约定，通过专业法律途径维护自身合法权益。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤1391民初1737号

原告：程某萍，女，汉族，出生，住江西省鹰潭市月湖区。

委托诉讼代理人：君，广东信广律师事务所律所律师。

委托诉讼代理人：梁某昌，广东信广律师事务所律所律师。

被告：惠州市某某房产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头升平四路*号**景园*栋**号房。

法定代表人：吴某强。

委托诉讼代理人：杨某怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶某，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。

原告程某萍与被告惠州市某某房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人君、梁某昌到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人叶翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金141217.91元（以1313655元为本金自2020年7月1日起按照日利率万分之五计算至实际交付之日止，暂计至2021年1月31日止，共计215日）；2.判令被告向原告支付逾期交房的租金损失14000元(自2020年7月1日起按照每月2000元计算逾期维修的损失至实际修整完毕之日止，暂计至2020年1月31日为14000元)；3.判令被告对红树景园2栋2单元301房安装可视门禁，并要求被告自实际交付房屋之日起按照每日10元计算逾期安装可视门禁的违约金至实际安装完毕之日止；4.判令被告向原告支付被告多次通知前往案涉楼盘的交通费200元；5.判令被告向原告支付律师费1000元；6.判令被告向原告交付房产证；7.本案所有的诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2018年，被告对外销售涉案楼盘，并对外宣传涉案楼盘每平方赠送价值3000元的装修，原告在看了被告对外展出的精装修样板房后向被告现场销售确认购买房屋是否和精装修房屋一致，被告的涉案楼盘工作人员向原告承诺，精修交付标准和样板房一致，之后原告于2018年6月23日购买了被告位于惠州市，双方于当日签订了《商品房买卖合同（预售）》。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了首期款，并向银行办理了相应的按揭贷款，被告已收齐全部的购房款项。合同约定，被告应于2020年6月30日前向原告交付案涉房屋，如被告未能如期交付房屋的，被告应按原告支付的全部房款的每日万分之五支付逾期交房违约金，且原告有权对该案涉房屋进行验查验，若出现屋面、墙面、地面渗漏开或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用的情况下应有被告修复，修复以后再行交付；同时合同还约定了涉案房屋精装修的相关设施、设备的标准，并约定未按照上述约定交付的按照每项每一天支付10元作为违约金。合同约定的房屋交付期限届满，因被告未能按照合同约定的标准和时间交付房屋，2020年9月，被告通知原告于2020年9月30日收房，原告收到通知后前往案涉房屋处查验发现案涉房屋存在大面积的屋面、墙面、地面渗漏、漏水或开裂、空鼓、管道堵塞、门窗翘裂、五金损坏等质量问题，被告此时向原告交付的案涉房屋不符合交付条件，原告拒绝验收该案涉房屋。此后，包括原告在内的多名业主依法进行了维权投诉，在业主向房管部门投诉的情况下，被告于2020年10月12日承诺将尽快对有质量问题的房屋完成修缮整改至达到交付条件，最迟于2020年10月30日前完成交付，并在惠州大亚湾经济技术开发区和规划建设局的见证下向全体业主出具了《关于回复红树景园业主相关诉求的意见》。2020年11月，因被告一直拖延整改，该案涉楼盘业主秦华平（红树景园1座2103房）向惠州大亚湾经济技术开发区和规划建设局信访，惠州大亚湾经济技术开发区和规划建设局于2020年11月27日向原告出具《关于青华平信访事项处理意见书》，告知各位业主案涉楼盘的填充墙出现裂缝的情况开发商预计于2020年12月底完成检测工作并给业主检测报告；阳台收口问题开发商预计2021年1月10日之前完成全部处理工作；卫生间渗水问题预计于2020年12月10日之前全部完成；业主收房后若出现质量问题的开放商承诺认真核实处理。直至今日，原告仍未收到被告的整改完毕的通知，原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。

被告惠州市某某房产开发有限公司辩称：一、被告因不可抗力逾期交房，无需承担违约责任。根据原告与被告签订的《商品房预售合同》第十一条及附件十一第二条第一款约定，商品房交付时间为2020年6月30日，交付条件为：出卖人己向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，遭遇不可抗力因素时出卖人可据实予以延期交付。被告因受疫情影响，无法在约定的交付时间达到交付条件，疫情结束后积极准备备案材料，于2020年7月31日完成递交备案所需全部材料，随后通知原告入伙。原告2020年10月23日签收了被告邮寄的入伙通知书，且被告已完成竣工验收，房地基础和主体结构合格，符合收房条件，原告以质量不合格为由拒绝收房缺乏事实及法律依据。因此，根据双方在《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告的收楼时间应该是2020年10月23日。2020年6月30日至2020年10月23日间隔不满四个月的时间，国家对新冠疫情一级响应在2020年1月23日开始，在2020年4月份才结束，且被告于2020年4月27日才收到大亚湾住建局的复工通知书，被告停工共96天。此次疫情对各行业造成巨大影响，对交房的时间进行相应延长也更符合公平原则。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，因疫情逾期交房买受人请求承担违约责任的人民法院不予支持，故，被告因疫情原因导致逾期交房无需承担违约责任。二、原告主张租金损失没有法律依据。根据民法典第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。原告所主张的租金为预期利益，在合同订立时，被告一方无法预见原告是否以出租为目的购买该商品房，因此原告方主张该可得利益没有法律依据。另外，因违约造成的租金损失与违约金赔偿属于同种性质的违约责任，原告同时诉请两种相同的赔偿属于重复主张。三、原告主张重新安装可视门禁及违约金缺乏事实与法律依据。对于门禁部分，被告已安装完毕并且已交付给原告使用，现阶段，门禁部分已无法拆除重新安装，且不可视门禁也可达到正常的使用需求。另，根据附件六约定，若装修不符合标准，被告根据合同第十六条第（三）款约定，仅承担及时更换、修理责任，并未约定违约金责任。四、原告主张交通费但未提供相关凭证，应当不予以支持。五、双方未就律师费进行约定，原告请求支付律师费缺乏事实及法律依据，应予以驳回。六、原告的房产证已办理完毕，无需提请该诉求。综上，原告的诉讼请求均没有事实及法律依据，恳请法院依法予以驳回。

本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于惠州房，该房预测建筑面积为109.28平方米，总价款为1313655元。付款方式及期限：合同第七条约定，签订本合同前，原告已向被告支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。以贷款方式支付，原告应当于2018年6月11日前支付首期房价款403655元，占全部房价款的30%。余款910000元向贷款机构申请贷款支付。关于该商品房交付条件与交接手续，补充协议第二条约定，1.该商品房的交付条件不执行合同第九条约定，而以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：被告已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。原告自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因被告的原因导致延期的；原告存在任何违约行为。2.该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、有线电视、燃气在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由原告自行申请开通，原告承诺不得因此拒绝收楼。上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则被告应向原告支付人民币10元的违约金，但出现约定的被告可据实延期的特殊情况除外。3.关于商品房交付时间和手续以本款约定为准：该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，被告未发出书面交付通知书给原告或原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方同意交付之时原告未付清房款（包括银行按揭已完成手续未放款客户）或相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，被告有权利先不交楼，待原告付清后再自行办理入伙手续，同时物业费自合同约定的交付时间起开始计收。4.为不影响被告对该商品房的施工，原告自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。原告在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。5.原告查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，被告应负责修复，修复后方可交付该商品房给原告。被告应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。原告查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，原告有权要求更换，被告应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日10元补偿原告房屋使用损失，被告无需承担逾期交楼责任。原告查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，原告有权要求保修，被告应负责保修，并承担保修费用，如因此给原告造成损失的，还应赔偿原告的实际经济损失。原告因此拒绝收楼的，不视为被告逾期交楼。合同第十一约定案涉房屋在2020年6月30日前交付。关于逾期交付责任：合同第十二条约定,被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。补充协议第三条约定，合同约定交付的时间被告未能交付，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，原告应在达到解除合同的条件之日起3天内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同：被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起15天内退还已付购房款，按中国人民银行同期定期存款基准利率计付利息并按原告已付购房款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过已付购房款的10%。合同还约定了其他事宜。合同签订后,原告依约付清了全部购房款。于2020年7月31日，案涉楼盘取得竣工验收备案表。于2020年6月22日，取得房屋测绘报告（实测）。于2020年10月20日，被告通过邮寄方式向原告发送入伙通知书，通知原告在2020年10月30日收房。至庭审之日原告尚未实际收房。

另查明，2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省人民政府决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月25日，被告向惠州大亚湾区住房和规划建设局就涉案项目申请复工备案。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。

关于案涉房屋具备交付条件的时间认定问题。本案中，案涉合同约定的交房时间为2020年6月30日，被告实际于2020年6月22日取得房产测绘报告（实测），于2020年7月31日取得竣工验收备案文件。根据合同约定，案涉房屋自2020年7月31日起具备交付条件。

关于本案是否存在不可抗力因素认定的问题。合同约定被告的交房时间为2020年6月30日前，2020年初全国发生新冠疫情，新冠疫情影响所增加的时间在原、被告签订合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长被告的交房期限。在2020年1月23日新冠疫情广东省启动一级响应至2020年3月25日被告向惠州大亚湾区住房和规划建设局就案涉项目申请复工备案，被告停止施工天数为62天。被告辩称其于2020年4月27日才收到惠州大亚湾区住房和规划建设局的复工通知书，但未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故扣除期间以被告申请复工备案之日截止。

关于违约责任的承担问题。如前所述，案涉房屋于2020年7月31日达到交付条件，被告于2020年10月20日按合同约定的原告地址邮寄《入伙通知书》，通知原告在2020年10月30日办理房屋交付手续，被告已履行了通知原告收楼的交房义务。对逾期交房违约金应从约定交付期限届满之次日即2020年7月1日起计算至2020年10月30日止，共计121天。因新冠疫情影响而应扣除62天，实际违约交房时间59天。被告应付原告的违约金应当以全部房价款1313655元为基数，按每日万分之三计算59天，违约金额为23252元（1313655元×0.0003×59天）。

关于支付可视对讲系统使用损失问题，按合同约定案涉房屋的门禁系统为可视对讲系统，而被告实际交付的是不可视，被告确实违约，且可视与不可视对原告使用产生一定影响，被告理应承担一定使用损失，焦点是如何计算该项损失问题。对此分析认为，门禁对讲系统在建设时应先行布线设置，重新更换可视门禁存在事实上困难与障碍，被告也明确表示无法进行更换，按合同约定被告应每日补偿原告使用损失10元，直至更换之日止，但在事实上无法更换情况下，采用一次性补偿损失方式更适宜，结合被告提供可视门禁系统和不可视门禁系统的差价，被告因此节省的费用情况，以及案涉楼盘约500多户的实际，本院酌定补偿损失为1000元。

关于租金损失、交通费及律师费的问题。合同已对逾期交房约定了违约责任的计算方式，原告再行主张租金损失，不予支持。对于主张交通费、律师费损失，合同并无相关约定，也非必然产生的损失，主张交通费、律师费，不予支持。关于交付不动产权证问题，因不动产权证已由被告代办并领取，原告诉请被告交付不动产权证的请求，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告惠州市某隆房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告程某萍支付逾期交房违约金23252元；

二、被告惠州市某隆房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告程某萍补偿使用损失1000元；

三、被告惠州市某隆房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告程某萍交付不动产权证；

四、驳回原告程某萍的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1714.18元，由被告负担；原告预交的案件受理费1714.18元，判决生效可由原告向本院申请退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审 判 员　薛某标

二〇二一年六月十八日

法官助理　曾某恒

书 记 员　陈　某