顶层露台变成私人阳光房 法院：规划未专属，驳回原告诉请

来源：中国法院网 | 作者：张晓峰 付琦

　　“买顶层！送露台！”当前新建商品房销售时，开发商往往将顶层露台作为一大卖点进行推介，但是顶层业主能否享有露台专属使用权并对其进行改造？近日，湖南省湘阴县人民法院审结一起业主专有权纠纷，判决驳回顶层业主要求享有案涉露台专属使用权的诉讼请求。

　　2021年12月，王某、李某向湘阴某房地产开发商购买一套顶层商品房。双方签订补充协议，约定了该套顶层房屋南侧露台归王某、李某专属使用。在该楼盘通过规划验收后，王某在房屋装修过程中对该露台部分空间进行改造，建设封闭式阳光房。

　　2022年11月，城管局要求王某停止违法建设行为，须向相关部门申请办理规划许可手续后方可复工建设或投入使用。王某、李某将开发商诉至法院请求享有案涉露台专属使用权。

　　法院经审理认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”

　　根据该规定露台可以确认为业主专有部分的条件有二：一是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中，上述两个条件须同时具备，缺一不可。但本案中的露台仅在买卖合同中约定为买受人所有，在规划上并未专属于特定房屋，不具有构造上的独立性，且不具备登记成为特定业主所有权的可能性。故王某、李某请求享有案涉露台的专属使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

　　一审判决后，王某提起上诉。后经二审法院维持原判、再审法院驳回其再审申请，该案判决现已生效。