遭遇定金纠纷，如何快速拿回退款？北京律师提供解决方案

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这起定金合同纠纷围绕户口迁出、卖方主体资格等争议展开。我将以律师视角，按逻辑梳理案情，剖析法律要点，为你解读法院裁判思路和维权关键。

一、案情梳理

（一）定金协议的签订

2021 年 3 月 20 日，购房者陈明、王芳在甲房地产经纪有限公司的居间服务下，与卖房人林丽、林梅姐妹签订《买卖定金协议书》 。协议约定，林丽将位于北京市西城区的一号房屋以 912 万元出售，陈明、王芳当场向林梅支付定金 5 万元，并约定两日内陪同看房后签署房屋买卖合同，定金在签合同后转为履约定金 。同时，协议明确若卖方违约需双倍返还定金，买方违约则定金不予退还。

签署协议时，林梅出示了林丽的授权书，并解释姐姐林丽身体不好，无法长时间谈判，由她代为办理房屋买卖事宜 。陈明、王芳查验授权书后，同意由林梅代签协议。此外，双方还口头约定，林丽需在房屋过户前迁出户口，且该条款将写入正式合同，林梅当场表示认可 。

（二）纠纷的产生

次日看房后，在准备签订买卖合同之际，林梅突然告知陈明、王芳，户口在过户前迁出存在不确定性，但过户后可保证迁出 。陈明、王芳当即表示，户口迁出是签约前提，若过户前无法迁出，合同中必须约定户口滞纳金条款 。经甲公司居间沟通，林梅仍拒绝在合同中增加相关条款 。

谈判过程中，林梅闺蜜无意中透露林丽患有精神残疾并持有残疾人证 。陈明、王芳要求林梅提供证明文件，林梅既未出示林丽的残疾人证，也不提供监护人证明 。因户口条款及林丽行为能力问题无法达成一致，双方签署《情况说明》，确认因合同条款分歧无法签约，互不构成违约，定金退还事宜另行商议 。然而此后，林丽、林梅拒不退还定金，陈明、王芳遂诉至法院，要求返还已支付定金 5 万元，并双倍赔付 5 万元 。

（三）各方的抗辩与陈述

被告抗辩：林丽、林梅辩称，定金合同未将过户前迁出户口作为支付定金前提，原告要求违反户籍管理规定，且原告未按约定签订买卖合同，属于违约方，定金不应退还 。

第三人陈述：甲公司表示，本案是定金合同纠纷，与其无关。证实签约时双方确有口头约定过户前迁出户口，后因卖方反悔未能达成一致 。

（四）法院查明的事实

法院审理查明，林丽为二级精神残疾，林梅系其监护人 。除《买卖定金协议书》《情况说明》外，双方未就户口迁出及林丽行为能力问题达成书面约定 。

二、案件分析

（一）定金合同的效力认定

根据《中华人民共和国民法典》，林梅作为监护人代林丽签订的《买卖定金协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效 。这意味着双方均应按协议履行义务。

（二）违约事实的判定

户口条款争议：虽然双方存在过户前迁出户口的口头约定，但未写入定金协议，也未在后续协商中达成一致 。因此，不能仅以卖方拒绝在合同中增加户口条款认定其违约 。

合同解除约定：双方签署的《情况说明》明确约定因条款分歧无法签约，互不承担违约责任，这应视为对定金协议的协商解除 。根据法律规定，合同协商解除后，未履行部分终止，已履行部分应恢复原状 。

（三）法律责任的界定

定金返还依据：由于合同协商解除且互不违约，陈明、王芳有权要求返还已支付的定金 。

双倍赔付不成立：因不存在违约情形，原告主张的双倍定金赔付缺乏法律依据 。

监护人责任认定：林梅作为监护人代签协议，并非合同当事人，无需承担返还定金责任 。

三、裁判结果

法院经审理判决：

林丽于判决生效后十日内向陈明、王芳返还定金 5 万元；

驳回陈明、王芳的其他诉讼请求 。

四、案件启示

（一）购房者风险防范建议

明确合同条款：口头约定务必落实到书面合同，特别是户口迁出、房屋质量等关键条款，避免模糊表述引发争议 。

核实产权与主体资格：购房前查询房屋产权信息，核实卖方身份及行为能力，涉及特殊情况（如精神残疾）需查看相关证明文件 。

规范定金支付：定金支付应通过银行转账至卖方本人或其授权账户，保留凭证并明确款项性质 。

（二）卖房人注意事项

如实披露信息：主动告知房屋真实情况，包括户口、产权瑕疵等，避免因隐瞒信息承担法律责任 。

谨慎处理授权委托：委托他人售房需出具明确授权书，界定权限范围，避免纠纷 。

（三）法律风险提示

房屋买卖定金纠纷中，合同条款和证据至关重要 。遇到争议时，应及时固定聊天记录、书面协议等证据，并咨询专业律师，通过法律途径维护权益 。若您有相关法律问题，欢迎私信获取一对一解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）