亲属间房产赠与，怎样证明合同真实有效？北京房地产律师解析

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拆迁安置房悄然 “易主”，同胞兄弟反目成仇！一份房屋买卖合同，究竟是合法处置还是恶意交易？专业律师结合真实案例，带您抽丝剥茧，看清房产纠纷中的法律门道。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵宇向法院提出诉讼请求：

确认林秀兰与被告赵鹏之间就北京市西城区房屋（一号房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

判令被告承担本案诉讼费用。

赵宇称，林秀兰与赵志国系夫妻，育有赵辉、赵宇、赵鹏三子。赵志国于1998 年 6 月 9 日去世，林秀兰于 2015 年 12 月 19 日离世，赵辉也于 2020 年 12 月 2 日去世且无子女。一号房屋是 2001 年由赵志国、林秀兰承租的公房拆迁置换而来，拆迁安置人口包括原被告及赵宇两名子女共六人，购房时还折抵了赵志国的工龄优惠。2024 年 2 月，赵宇发现林秀兰竟在生前将房屋卖给了赵鹏，他认为：房屋属拆迁安置人共有，自己从未放弃权利；林秀兰与赵鹏的交易无真实对价，是虚假意思表示；二人明知自己对房屋享有权益仍交易，属于恶意串通，因此买卖合同应无效。

（二）被告的抗辩主张

被告赵鹏辩称：

房屋属个人财产：一号房屋是林秀兰在赵志国去世后取得的安置房，2004年登记在林秀兰名下，属于其个人财产。虽然购房使用了赵志国的工龄优惠，但这只是政策性福利，不影响房屋产权归属。

合同真实有效：林秀兰与自己是母子关系，自己一直照顾母亲并为其养老送终，房屋名为买卖实为赠与。过户前母亲已告知全家人，大家都无异议，且房屋已登记在自己名下，合同合法有效。

不存在无效情形：林秀兰有权处分个人财产，交易未损害他人权益，也不存在法律规定的合同无效情形，赵宇的继承权主张与本案无关，应驳回其诉讼请求。

（三）法院查明的关键事实

家庭与房产背景：林秀兰与赵志国育有三子，赵志国先于林秀兰去世。2001年，林秀兰与拆迁方签订协议，就承租公房拆迁获得一号房屋安置，并于 2004 年取得房屋产权，购房时使用了林秀兰和赵志国的工龄折扣优惠。

房屋交易情况：2009 年 9 月，林秀兰与赵鹏签订房屋买卖合同，将一号房屋出售给赵鹏，当月房屋便转移登记至赵鹏名下。赵鹏承认未支付房款，双方实为赠与。

二、案件分析

（一）争议焦点

一号房屋是否属于林秀兰个人财产，还是拆迁安置人共有？

林秀兰与赵鹏签订的房屋买卖合同是否存在无效情形？

赵宇对房屋是否享有足以否定合同效力的权益？

（二）法律分析

房屋产权归属：根据当时拆迁政策，房屋在赵志国去世后拆迁，安置补偿对象为林秀兰，房屋登记在其名下，应认定为林秀兰个人财产。虽然购房使用了赵志国工龄优惠，但该优惠对应的财产价值并非房屋产权份额，赵宇以此主张共有权缺乏依据。

合同效力判定：林秀兰处分个人财产，无证据表明其意思表示不真实，交易未违反法律强制性规定和公序良俗，也未损害他人利益。购房款是否支付不影响合同效力，且林秀兰生前未对交易提出异议，进一步佐证合同有效性。

赵宇权益认定：赵宇主张的工龄优惠对应的财产价值继承问题，可另行主张，但不能以此否定房屋已合法转移登记的事实，其权益主张不足以推翻合同效力。

（三）法律依据

本案适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国合同法》第四十四条（合同生效条件）、第五十二条（合同无效情形）等规定。

三、裁判结果

法院判决：驳回原告赵宇的诉讼请求。这意味着林秀兰与赵鹏签订的房屋买卖合同合法有效，赵鹏拥有一号房屋的所有权。

四、案件启示

（一）房产交易注意事项

明确产权归属：拆迁安置房、房改房等特殊性质房屋，产权认定需结合政策和登记情况。购买前务必核实产权人是否有权处分，避免卷入产权纠纷。

保留书面证据：即便亲属间交易，也应签订书面合同，明确交易性质（买卖、赠与等）、价款支付、过户条件等，防止日后因口头约定产生争议。

关注政策风险：涉及工龄优惠、拆迁安置等政策性福利的房产，其权益分配可能受政策影响，交易时需谨慎评估法律风险。

（二）家庭财产处理建议

提前沟通约定：处理家庭共有财产或遗产时，建议家庭成员协商一致并签订协议，必要时进行公证，减少矛盾。

重视继承规划：涉及遗产继承的房产，应及时办理继承手续，明确产权份额，避免因未处理引发后续纠纷。

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