开发商长期占用房款，购房者怎样维权？北京房地产律师解读

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交了房款，苦等 15 年却拿不到房，还被告知合同无效！这样的糟心事，该如何维权？今天就通过一起真实案例，带大家看清“违规售房” 背后的法律门道，遇到类似情况知道该怎么争取自己的权益。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告刘阳向法院提出三项诉讼请求：

判令与被告乙公司签订的房屋买卖合同无效；

判令乙公司返还已付购房款 197,066 元，并支付 4 倍利息（以 197,066 元为基数，2009 年 7 月 18 日 - 2019 年 8 月 19 日按央行同期贷款利率 4 倍计算，2019 年 8 月 20 日起至付清之日按贷款市场报价利率 4 倍计算，暂计至 2024 年 11 月 27 日为 626,370.86 元）；

诉讼费由乙公司承担。

刘阳称，2009 年 6 月 8 日，他购买了乙公司开发的位于北京市房山区一号房屋，签订《房屋买卖合同》，总价 197,066 元，并于 2009 年7 月 18 日付清全款。然而直到现在，房子都没拿到手。他认为，乙公司的行为导致合同无效，给自己造成巨大损失，要求乙公司返还房款并支付高额利息。

（二）被告的抗辩主张

乙公司辩称，认可合同无效，同意返还 197,066 元购房款，但不同意按 4 倍利率支付利息。乙公司指出，房屋所在土地为集体土地，并非商品房用地，刘阳购房时理应知晓这一常识，双方对合同无效均有过错，应各自担责。刘阳主张的 4 倍利息既无法律依据，也无合同约定，因此不予认可 。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与付款：2009 年 6 月 8 日，刘阳与乙公司签订合同，购买一号房屋，约定建筑面积、单价、总价及 2009 年 12 月 31 日前交房，刘阳于 2009 年 7 月 18 日付清房款。

房屋交付问题：因乙公司原因，房屋始终未交付 。

项目合规情况：乙公司开发的小区未取得房地产开发合法手续，也未获得商品房预售许可 。

二、案件分析

（一）争议焦点

房屋买卖合同是否无效？

乙公司应如何赔偿刘阳的损失，4 倍利息主张能否得到支持？

（二）法律分析

合同无效的认定：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，乙公司未取得商品房预售许可证明，且起诉前仍未取得，其与刘阳签订的合同违反法律强制性规定，应认定无效。

损失赔偿的判定：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，乙公司应返还购房款；双方都有过错的，各自担责。刘阳主张 4 倍利息，但未能提供证据证明其损失达此程度，且无合同约定，法院不予支持。考虑到乙公司长期占用资金给刘阳造成实际损失，法院酌定按央行同期同类贷款利率或贷款市场报价利率，计算资金占用期间的利息。

三、裁判结果

法院判决：

刘阳与乙公司于 2009 年 6 月 8 日签订的《房屋买卖合同》无效；

乙公司在判决生效后十日内，退还刘阳购房款 197,066 元及利息（以 197,066 元为基数，2009 年7 月 18 日 - 2019 年 8 月 19 日按央行同期同类贷款基准利率计算；2019 年 8 月 20 日起至付清之日按贷款市场报价利率计算）。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

核查项目资质：买房前务必查看开发商是否具备 “五证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证），缺少任何一证都可能导致合同无效。

警惕低价陷阱：集体土地上的房屋（如小产权房）价格虽低，但无法取得合法产权，交易不受法律保护，切勿因贪图便宜踩坑。

保留关键证据：购房合同、付款凭证、沟通记录等要妥善保存，一旦发生纠纷，这些都是维权的重要依据 。

（二）法律风险警示

开发商责任：未取得合法手续擅自售房，不仅合同无效，还需承担退款赔偿责任，严重的可能面临行政处罚 。

利息赔偿标准：合同无效后的损失赔偿，法院会根据实际情况酌定，过高的赔偿主张若无依据，难以得到支持 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）