违约金过高怎么调？被告方需把握哪些法律要点？北京律师支招

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刚付完定金，卖家就后悔了，称价格 “卖亏了” 要解约？这场房产交易纠纷中，法院如何认定违约责任？本文带您拆解真实案例，看懂二手房交易中的法律风险。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告方明、苏悦向法院提出三项诉讼请求：

确认《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于 2023 年 12 月 16 日解除；

判令被告程辉支付拒绝出售房屋违约金 92.8 万元；

判令程辉承担本案全部诉讼费用。

方明、苏悦称，2023 年 12 月 9 日，他们与程辉在甲公司居间下签订合同，约定以 464 万元购买程辉名下一号房屋（建筑面积 120.38 平方米），当日支付定金 10 万元 。签约次日，程辉以价格低于市场价为由要求免责解约，经多次沟通仍拒绝履行合同。无奈之下，他们于 12 月 16 日通知程辉解除合同，主张其违约并要求按合同总价款 20% 支付违约金 。

（二）被告的抗辩主张

被告程辉辩称：

合同签订次日（12 月 10 日）已通知解约，因居间方提供的市场行情有误，导致成交价 464 万元低于同小区类似房源（如 12 月 3 日成交的 114 平方米房屋卖 480 万元），属于意思表示不真实 ；

已在 24 小时内退还定金 10 万元，未给原告造成实际损失，且原告已另行购房，主张违约金过高请求调整 。

（三）第三人的陈述

甲公司表示原告诉求与己方无关，由法院依法裁判 。

（四）法院查明的关键事实

合同核心条款：

房屋总价 464 万元（含装修及设施 84 万元），定金 30 万元，约定2024 年 3 月 15 日前办理过户 ；

卖方拒绝出售构成根本违约，需按总价款 20% 支付违约金。

履约情况：

12 月 9 日原告支付定金 10 万元，12 月 10 日程辉退还定金并提出解约；

12 月 16 日原告发函解除合同，程辉同意解约但拒绝支付违约金。

市场行情争议：

程辉主张同小区相近房源成交价更高，但未提供证据证明原告存在欺诈或隐瞒 ；

原告于 12 月16 日与案外人签订合同，以 468 万元购买二号房屋（建筑面积 122.23 平方米） 。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同解除的时间点如何确定？

被告拒绝出售是否构成违约？

原告主张的 92.8 万元违约金是否合理？

（二）法律分析

合同效力与解除权：

双方签订的合同系真实意思表示，合法有效，被告无正当理由拒绝履行构成根本违约 ；

原告作为守约方有权解除合同，解除通知于 12 月 16 日送达时合同解除 。

违约责任认定：

被告以 “价格偏低” 为由解约，属于单方毁约，不符合《民法典》关于 “重大误解” 或 “情势变更” 的构成要件；

市场价格波动属于正常交易风险，被告作为完全民事行为能力人，应自行承担定价后果 。

违约金调整原则：

合同约定 20% 违约金（92.8 万元）显著高于实际损失，法院可依被告申请调整 ；

综合考虑原告另行购房差价（4 万元）、定金退还及时、合同未实际履行等因素，酌定违约金 15 万元 。

三、裁判结果

法院判决：

确认方明、苏悦与程辉的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于2023 年 12 月 16 日解除；

程辉于判决生效后 7 日内支付方明、苏悦违约金 15 万元；

驳回方明、苏悦的其他诉讼请求 。

四、案件启示

（一）购房者避坑要点

签约前核查市场行情：通过多家中介、官方平台查询同小区近期成交价，避免因信息不对称陷入价格争议 ；

细化违约条款：在合同中明确 “拒售违约金” 计算方式，同时约定 “解约通知送达方式” 以固定解除时间；

保留沟通证据：对卖家毁约的微信、短信、录音等证据及时备份，为维权提供支撑 。

（二）卖房者法律警示

审慎对待签约：签约前充分了解市场价格，避免以 “价格失误” 为由毁约，否则需承担违约责任 ；

解约需合法合规：如确需解约，应与买家协商一致并签订书面协议，擅自单方解约将面临赔偿 ；

警惕 “跳单” 风险：本案中原告另行购房的差价损失可能被认定为实际损失，卖家需承担相应赔偿 。

（三）法律风险提示

违约金并主张酌情确定：过分高于实际损失的违约金可能被法院调整，建议按“实际损失 + 合理预期利益” 约定 ；

居间方责任边界：除非证明中介故意隐瞒重要事实，否则价格误判通常由交易双方自行承担 ；

及时维权止损：如遇对方违约，应在合理期限内采取法律措施，避免损失扩大导致举证困难 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）