遭遇房产证 “难产”，购房者如何让开发商 赔偿？北京房地产律师支招

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交完房款、住了新房，房产证却遥遥无期？开发商一句 “政策变动” 就能免责？这场持续多年的产权纠纷，法院如何界定责任？一起来看！

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告吴峰、许晴向法院提出诉讼请求：判令乙公司支付延期办理不动产权证书违约金 86,054.52 元【1,231,109 元 ×0.01%×699 天（2022 年 11 月 1 日至 2024 年 9 月 30 日）】。

吴峰、许晴称，2018 年 2 月 7 日，他们与乙公司签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》，约定 2019 年 5 月 31 日交房，乙公司需为其办理不动产权登记。合同明确规定，若因乙公司原因，导致他们在房屋交付之日起 720 日内未能取得不动产权证书，乙公司需按全部已付房价款的万分之一，以逾期天数计算违约金。2019 年 8 月 1 日，乙公司交付一号房屋，但至今未办理产权登记。此前，他们已就逾期办证违约金起诉过乙公司并胜诉，此次为维护权益，再次起诉要求乙公司支付后续违约金。

（二）被告的抗辩主张

乙公司辩称，不同意支付违约金，理由如下：项目因政策变动，由自住型商品房变更为共有产权房，预售延期一年，导致融资成本增加；作为首批共有产权住房项目，建设中风险多，资金无法回笼、账户被查封，进而无法缴纳土地出让金及办理后续手续，这些情况属于不可抗力，并非公司单方违约。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与约定：2018 年 2 月 7 日，乙公司、吴峰和许晴、某保障事务中心签订预售合同及补充协议，约定房屋总价 1,231,109 元，乙公司应于 2019 年 5 月 31 日交房，并明确逾期办理不动产权证书的违约责任和不可抗力的认定范围。

购房款支付与房屋交付：2018 年 5 月 27 日，吴峰、许晴支付全部购房款；2019 年 8 月 1 日，乙公司交付房屋，但至今未办理产权登记。

前案判决情况：吴峰、许晴曾起诉乙公司逾期办证违约金，法院已判决乙公司支付 2021 年 7 月 21 日至 2022 年 10 月 31 日期间的违约金，该判决已生效。

二、案件分析

（一）争议焦点

乙公司是否应承担延期办理不动产权证书的违约责任？

乙公司主张的 “政策变动” 等情况是否构成不可抗力免责事由？

（二）法律分析

违约责任认定：合同约定房屋交付 720 日内办理产权证书，乙公司未履行义务，构成违约，应按约定支付违约金。

不可抗力判定：

可预见性：政策调整不属于不可预见的宏观政策变动，开发商作为专业主体应具备一定预判能力 ；

因果关系：项目性质变更未实质性阻碍产权证书办理，与逾期办证无直接因果关系 ；

举证责任：乙公司未提供证据证明不可抗力发生及对合同履行的影响，也未及时通知原告，不符合免责条件 。

三、裁判结果

法院判决：乙公司于判决生效后七日内，给付吴峰、许晴 2022 年 11 月 1 日至 2024 年 9 月 30 日期间的逾期办证违约金86,054.52 元 。这一判决明确了开发商责任，保障了购房者的合法权益。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

合同条款审查：签订购房合同时，重点关注产权登记期限、违约责任及不可抗力的具体界定，避免模糊表述 ；

及时主张权利：发现开发商逾期办证，留存证据并及时通过法律途径维权，注意诉讼时效 ；

关注政策风险：购房前了解项目相关政策，对可能影响产权办理的因素保持警惕 。

（二）开发商合规要点

审慎履行义务：严格按合同约定办理产权登记，避免以 “政策变动” 等理由推卸责任 ；

规范风险应对：遇到问题及时通知购房者，并留存沟通记录；若主张不可抗力，需提供充分证据 ；

加强政策研究：提前预判政策变化对项目的影响，做好风险防范措施 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）