迁户口逾期扣违约金合法吗？北京房产律师深度解析

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卖完房子，说好的户口迁出保证金却迟迟不到账，到底是卖家违约，还是买家耍赖？当合同约定遇上亲属间的代收款争议，法院会如何认定？今天带大家拆解这起真实房产纠纷案例。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告林明向法院提出三项诉讼请求：

判令被告张涛、李芳支付 10 万元户口迁出保证金；

支付迟延付款违约金（以 10 万元为基数，自 2024 年 4 月 4 日起至实际给付之日，按每日 2300 元计算）；

本案诉讼费用由二被告承担。

林明称，一号房屋原登记在父亲林建国名下，经法院调解书确认，该房屋由林建国、弟弟林强和自己按份共有。2023 年 12 月 20 日，房屋出售给张涛、李芳，合同约定 10 万元作为户口迁出保证金，待林建国和林明将户口迁出后支付。2024 年 3 月 1 日，林建国通知张涛、李芳将保证金支付给林明，林明也于 3 月 4 日完成户口迁出，但张涛拒绝付款，林明遂起诉维权。

（二）被告的抗辩主张

张涛、李芳辩称：

原告主体不适格：林明并非房屋买卖合同当事人，无权起诉；

变更账户无效：《变更收款账户通知》未经协商，也无证据证明是林建国真实意思，且合同约定变更条款需签订补充协议；

违约金已扣除：林建国、林明等三人户口迁出逾期 24 天，按合同约定扣除 5.52 万元违约金后，已将剩余款项支付给林建国 。

（三）法院查明的关键事实

房屋权属关系：一号房屋原属林建国与妻子共同财产，后经法院调解，由林建国（50% 份额）、林强（25% 份额）、林明（25% 份额）按份共有，林强、林明委托林建国售房 。

合同约定与履行：

2023 年 11月 26 日，林建国与张涛、李芳签订合同，约定房屋成交价460 万元，10 万元为户口迁出保证金，出卖方需在产权转移后80 日内迁出全部户口，逾期按日支付房屋总价万分之五违约金 ；

2023 年 12月 20 日完成过户，房屋登记至张涛、李芳名下；

2024 年 4 月 3 日，房屋内三人户口全部迁出；

2024 年 4 月 4 日，张涛扣除 5.52 万元违约金后，将剩余保证金支付给林建国 。

争议焦点证据：

林明提交林建国出具的《变更收款账户通知》，张涛、李芳认可真实性但不认可有效性；

林明提供通话录音、微信记录，证明张涛知晓保证金归属及拖延付款原因 。

二、案件分析

（一）争议焦点

林明是否有权要求支付户口迁出保证金？

《变更收款账户通知》能否作为付款依据？

被告扣除违约金并支付剩余款项的行为是否合法？

（二）法律分析

合同相对性与代理关系：林建国受委托签订合同，法律后果由林明等人承担，但林明并非合同直接当事人，其权利主张需基于合同约定或合法授权。

账户变更的法律效力：

林建国变更收款账户时，户口迁出结果未确定，属单方变更合同条款，且未按约定签订补充协议，该通知不产生强制付款效力；

若构成债权转让，需满足通知债务人等条件，本案中未形成有效债权转让 。

违约金与款项支付：

出卖方逾期迁出户口构成违约，被告按合同约定扣除违约金符合法律规定 ；

被告与合同相对方林建国协商确定付款账户并完成支付，履行了合同义务 。

三、裁判结果

法院判决驳回林明的全部诉讼请求 。这一判决明确了合同履行中权利主张的边界，以及单方变更条款的法律效力。

四、案件启示

（一）房产交易卖方注意事项

明确合同细节：约定户口迁出保证金时，同步明确收款账户、变更条件及违约责任 ；

规范授权流程：委托他人收款或变更条款，需签订书面授权或补充协议，避免纠纷 ；

及时履行义务：严格按合同约定时间迁出户口，避免因违约导致权益受损 。

（二）房产交易买方注意事项

坚守合同约定：付款条件、金额以书面合同为准，未经协商不轻易变更付款对象 ；

保留沟通证据：对户口迁出进度、款项协商等过程留存聊天记录、通话录音等证据 ；

依法主张权利：发现对方违约，按合同约定计算违约金并留存凭证，避免争议 。

（三）法律风险提示

债权转让需规范：变更收款主体需符合法律规定，口头约定或单方通知通常不具法律效力 ；

代理权限要清晰：委托他人处理房产交易，明确代理范围，重大事项需书面确认 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）