企业购买抵押房，如何规避法律风险？北京律师提醒

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付完房款、住却卡在抵押登记上，开发商推诿、抵押权人阻拦，购房者该如何维权？一起通过真实案例，看清背后的法律门道。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

甲咨询公司向法院提出三项诉讼请求：

判令丙租赁公司协助办理位于北京市大兴区的一号房屋抵押权注销登记；

在抵押权注销完成后 10 日内，乙置业公司协助办理一号房屋产权登记；

本案诉讼费用由乙置业公司承担 。

甲咨询公司称，2020 年 10 月与乙置业公司商议购房，乙公司提供合同等文件，其中《北京市商品房现房买卖合同》明确房屋存在抵押，且附有抵押权人丙租赁公司同意销售的声明。双方约定一号房屋总价 3330817 元，并明确付款等权利义务。甲公司支付全部房款后，乙公司交付房屋并开具发票，双方于 2021 年 5 月 15 日办理网签。但此后乙公司一直拖延办理产权登记，甲公司为维护权益提起诉讼。

（二）被告与第三人的抗辩主张

乙置业公司：未作答辩。

丙租赁公司述称：

同类案件已认定购房主体应为自然人，甲公司非实际购房人，不具诉讼资格；

甲公司购房行为存疑，可能借购房对抗抵押权；

即便存在真实购房，也不能对抗合法抵押权；

丙公司抵押权非基于开发贷款设立，无资金监管义务，不应注销抵押登记；

甲公司为法人，购买办公用房，不符合消费者物权期待权保护条件，丙公司应就房屋优先受偿 。

（三）法院查明的关键事实

合同签订：2021 年 5 月 15 日，甲公司与乙公司签订购房合同，约定房价款并办理网签，合同明确房屋抵押情况；

款项与交付：甲公司支付全部房款，乙公司出具发票，甲公司办理房屋入住；

抵押背景：

2020 年 5 月，天津丁公司与丙租赁公司签订融资租赁合同，融资额 2.5 亿元，并公证；

同日，丙租赁公司、天津丁公司、乙置业公司签订抵押合同，乙公司以包括一号房屋在内的房产为债务担保，评估价值 5.0386 亿元，抵押金额 5 亿元，办理公证与抵押登记；

丙租赁公司出具同意抵押房屋销售声明，但仍主张对抵押物享有抵押权；

执行情况：丙租赁公司申请执行证书，确定对天津丁公司、某地产集团有限公司、乙置业公司的执行标的，包括对抵押房产的优先受偿权 。

二、案件分析

（一）争议焦点

甲公司是否具备诉讼主体资格？

丙租赁公司的抵押权能否对抗甲公司的购房权益？

乙置业公司与丙租赁公司是否应履行协助义务？

（二）法律分析

合同效力与主体资格：

甲公司与乙公司的购房合同系真实意思表示，合法有效，甲公司作为合同一方有权主张权利；

丙公司以主体身份质疑甲公司诉讼资格，缺乏法律依据。

抵押权与购房权的冲突：

根据《物权法》规定，抵押权人同意转让抵押物，其抵押权效力仅及于转让价金，丧失物上追及力；

丙租赁公司已出具同意销售声明，甲公司购房行为在声明之后，丙公司不能就已售房屋主张优先受偿权。

协助义务的判定：

甲公司履行付款义务，乙公司应按合同在抵押注销后协助办理过户；

丙公司因丧失优先受偿权基础，负有协助注销抵押权登记的义务 。

三、裁判结果

法院判决：

丙租赁公司于判决生效后 10 日内，协助甲咨询公司办理一号房屋抵押权注销登记；

乙置业公司于抵押权注销完成后 10 日内，协助甲咨询公司办理一号房屋产权登记。

这一判决明确了抵押权人同意销售后，购房者权益优先于抵押权的法律适用，保障了交易安全。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

查清抵押情况：购房前仔细查看合同及相关文件，确认房屋抵押状态与抵押权人态度；

保留交易证据：留存付款凭证、合同、沟通记录，为后续维权提供支撑；

关注主体资格：若为企业购房，提前了解政策与法律限制，避免纠纷 。

（二）开发商警示

规范销售流程：抵押房屋销售需取得抵押权人书面同意，如实告知购房者情况；

履行合同义务：及时协助购房者办理产权登记，避免因拖延引发诉讼。

（三）抵押权人提示

谨慎同意销售：同意抵押物销售时，明确抵押权实现方式，防范风险；

关注资金流向：若涉及资金监管，确保销售款项用于清偿债务 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）