房屋交易意图模糊不清，如何避免纠纷？律师提供避坑指南

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签了房屋买卖合同却被认定无效？原告违约金索赔，实则是一场对法律关系认知的误读。作为律师，我们将拨开交易表象的迷雾，才能还原本案借贷担保的真实法律性质。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陆远向法院提起诉讼，要求被告周明赔偿违约金 20 万元。

陆远称，2022 年 10 - 12 月，周明陆续借款 25 万元给他，用于儿子周宇在国外读书和创业周转。2022 年 12 月 3 日，双方约定 2023 年 1 月 3 日前还清欠款。但到期后，周明仅还款 5 万元并一直推脱。2023 年 1 月 10 日，陆远、周明和周宇协商，因周明债务缠身，决定将其名下位于北京市朝阳区的一号房屋以 380 万元卖给陆远（当时市场价约 350 万元）。陆远转账 5.5 万元，并约定周明欠的 25 万元作为购房定金。然而合同签订后，周明却以各种理由拒绝履行。陆远还发现，周明此前向银行贷款 200 万元尚未偿还。2023 年 3月 1 日，周明提出退还 25 万定金并支付 25 万违约金，当场支付 12 万元，次日又支付 13 万元，之后以无力偿还为由拒付剩余违约金。经协商，双方签订借款合同，约定周明和周宇共同承担 20 万元债务，分 6 个月支付并附利息，若违约按日 2% 计算违约金。但合同签订后，周明再次违约，陆远无奈诉至法院 。

（二）被告的抗辩主张

被告周明辩称，不同意陆远的诉讼请求。他表示，与陆远自 2021 年相识后产生借贷关系，签订房屋买卖合同并非真实卖房意愿，而是为解决民间借贷纠纷设立的担保。

（三）法院查明的关键事实

合同与协议：陆远提交 2023 年 1 月 10 日的《房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋总价 380 万元、付款方式、过户时间和违约责任；还提交了借条和以一号房屋为抵押的《借款合同》 。

争议焦点：双方均认可房屋买卖合同未履行。周明承认合同签字真实，但否认房屋买卖关系，称补充协议非真实意思表示，买卖合同是还款担保，且陆远曾承诺还清 25 万元则合同作废 。

二、案件分析

（一）争议焦点

陆远与周明之间究竟是房屋买卖合同关系，还是以买卖合同为借贷担保的关系？被告是否应支付违约金？

（二）法律分析

合同性质认定：根据《民事诉讼法》及相关司法解释，当事人需对主张的事实举证。虽然陆远提供了买卖合同等证据，但结合双方存在借贷关系的背景，以及周明提出合同为还款担保的抗辩，现有证据不足以证明双方存在真实房屋买卖合意。

违约责任判定：由于法院认定双方不存在房屋买卖合同关系，那么基于房屋买卖违约主张的违约金，就失去了法律基础。

三、裁判结果

法院判决驳回原告陆远的全部诉讼请求。这意味着，陆远要求周明支付20 万元违约金的诉求，因缺乏事实和法律依据未得到支持。

四、案件启示

（一）交易签订注意事项

明确合同性质：借贷与买卖法律性质不同，签订合同时务必清晰界定交易本质，避免模糊表述引发纠纷；

细化条款约定：若为借贷担保，应采用规范的担保合同形式，明确担保方式、范围和期限 。

（二）证据留存要点

保留沟通记录：交易过程中的聊天记录、通话录音等，可作为佐证真实交易意图的关键证据；

完善书面材料：涉及款项支付、合同变更等重要事项，需签订补充协议并签字确认 。

（三）风险防范指南

审慎对待 “以房抵债”：此类交易易产生纠纷，建议咨询专业律师，确保合同合法有效；

关注履约能力：交易前调查对方财务状况和信用记录，降低违约风险 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）