买了有抵押的房，抵押权人不配合注销怎么办？房产律师解读

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

在不动产交易实践中，若房屋所有权转移登记因在先抵押负担受阻，购房人与抵押权人之间的权利冲突该如何平衡？司法裁判如何依据现行法律规范，厘清抵押房屋权属变动的法律逻辑？以下将结合典型司法案例，深入剖析抵押房屋交易中权利顺位认定与产权登记规则的适用问题。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

甲咨询公司向法院提出诉讼请求：

判令丙国际公司协助办理位于北京市大兴区（一号房屋）抵押权注销登记手续；

在第一项请求完成后 7 日内，乙置业公司协助办理一号房屋产权登记手续；

本案诉讼费用由乙置业公司承担。庭审中，甲咨询公司撤回要求乙置业公司支付延期办理产权登记违约金的诉求。

甲咨询公司称，自 2020 年 7 月 17 日起占有使用一号房屋，并陆续签订供热、燃气合同。2020 年 12 月 28 日，与乙置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，支付全部房款 2750789 元。合同约定乙置业公司应在 2021 年 1 月 31 日后 730 日内办妥产权登记，否则按日万分之一支付违约金。因一号房屋存在抵押，虽多次要求办理产权登记，乙置业公司却拖延不办。购房时，乙置业公司表示抵押权人丙国际公司同意销售，且合同附件有丙国际公司的同意销售函，根据法律规定，丙国际公司应协助注销抵押，乙置业公司应办理产权登记 。

（二）被告与第三人的抗辩主张

乙置业公司：未作答辩，放弃对原告主张进行抗辩和对证据进行质证的权利。

丙国际公司：

同类案件已认定购房主体应为自然人，甲咨询公司非实际购房人，不具诉讼资格，应驳回起诉；

甲咨询公司购房行为存疑，可能意图对抗抵押权；

即便存在真实购房，购房协议也不能对抗其合法抵押权；

其抵押权非基于房屋开发贷款设立，对乙置业公司无资金监管义务，不应注销抵押登记；

甲咨询公司为法人，购买办公用房，不符合法律规定的房屋消费者物权期待权保护条件，其仍应就一号房屋优先受偿 。

（三）法院查明的关键事实

房屋买卖合同与抵押情况：2020 年 12 月 28 日，甲咨询公司与乙置业公司签订合同购买一号房屋，总价款 2750789 元，房屋已办理网签备案。合同显示，该房屋抵押人为乙置业公司，抵押权人为丙国际公司，抵押登记于 2020 年 5 月 26 日完成 。

购房款支付与入住：甲咨询公司支付全部购房款，乙置业公司出具发票，甲咨询公司办理了房屋入住手续 。

抵押合同与公证：2020 年 5 - 6 月，丙国际公司与天津亿联公司签订《融资租赁合同（售后回租）》，并公证；丙国际公司与天津亿联公司、乙置业公司签订《抵押合同》，将包括一号房屋在内的多套房产抵押，明确丙国际公司有权就抵押物拍卖、变卖价款优先受偿，并办理公证 。

抵押登记与执行证书：2020 年 6 月 26 日，丙国际公司就相关房产办理不动产抵押登记；2022 年 7 月，上海市黄浦公证处出具执行证书，确定丙国际公司可申请强制执行，执行标的包括对抵押房产行使抵押权 。

同意销售声明：丙国际公司曾向北京市住房和城乡建设委员会出具声明，同意包括一号房屋在内的抵押房屋现房销售，但仍就抵押物享有抵押权 。

二、案件分析

（一）争议焦点

甲咨询公司是否具备诉讼主体资格，购房行为是否真实有效？

丙国际公司的抵押权能否对抗甲咨询公司的产权登记请求，是否应协助注销抵押？

乙置业公司应否协助办理产权登记手续？

（二）法律分析

合同效力与主体资格：甲咨询公司与乙置业公司签订的买卖合同是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。丙国际公司以主体不符、购房存疑为由否定其诉讼资格，缺乏事实与法律依据。甲咨询公司支付房款并入住，有权主张产权登记 。

抵押权处置规则：根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权人同意转让抵押财产，其抵押权效力仅及于转让价金。丙国际公司出具同意销售声明后，乙置业公司出售一号房屋，丙国际公司丧失对该房屋的优先受偿权，应协助办理抵押权注销登记 。

各方义务认定：甲咨询公司履行付款义务，乙置业公司作为出卖人，在抵押权注销后，有义务协助办理产权登记手续 。

三、裁判结果

法院判决：

丙国际公司于判决生效后 10 日内，协助甲咨询公司办理一号房屋抵押权注销登记手续；

乙置业公司于第一项履行完毕后 10 日内，协助甲咨询公司办理一号房屋产权登记手续 。

该判决厘清了抵押房屋交易中各方权利义务，为类似纠纷提供了裁判参考。

四、案件启示

（一）购房者风险防范

查清房屋权属：购房前通过不动产登记部门查询房屋抵押、查封情况，避免购买存在权利瑕疵的房屋 。

明确合同条款：在买卖合同中约定抵押权注销、产权登记的具体时间与违约责任，保障自身权益 。

（二）抵押权人注意事项

规范同意销售流程：同意抵押房屋销售时，明确资金监管方式，确保抵押权实现 。

关注法律风险：及时了解法律法规变化，避免因条款疏漏导致抵押权丧失 。

遇到抵押房屋交易纠纷不知如何解决？私信专业律师，获取一对一法律解决方案，守护你的房产权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）