开发商抵押房屋后卖房，购房者如何主张过户权？房产律师解读

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在不动产交易实践中，全款购置房产并已实际入住多年，却长期无法完成不动产权属登记的情况屡见不鲜。此类纠纷的核心往往涉及房屋抵押权与购房者合法权益之间的权利冲突。本文将结合典型司法案例，从法律适用与实务操作层面，系统剖析该类争议的解决路径及裁判逻辑。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

文韵公司向法院提出诉讼请求：

判令第三人协助原告到房屋登记主管部门办理位于大兴区星河家园二号房屋的抵押权注销登记手续；

于第 1 项诉讼请求履行完毕后 10 日内，被告协助原告到房屋登记主管部门办理二号房屋的产权登记手续；

本案诉讼费用由被告承担。

文韵公司称，2020 年 12 月 27 日，其与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，全款 3622742 元购入二号房屋，并完成网签。当日，甲公司委托同集团的金碧物业公司交付房屋，文韵公司于 2021 年 1 月起实际占有使用至今。期间，文韵公司多次要求甲公司办理产权登记，却遭对方拖延。鉴于甲公司深陷多起诉讼，母公司债务缠身，文韵公司迫切要求尽快办理不动产权证。

文韵公司还指出，购房时甲公司明确表示房屋销售已获第三人同意，且抵押合同债务履行期限已过，第三人同意销售即视同放弃抵押权，应协助办理产权转移。同时，依据相关法律规定，其作为全款购房者，权利应优先于抵押权人的抵押权，第三人无权阻拦办理不动产权证。

（二）被告与第三人的主张

甲公司：未作答辩。

乙租赁公司：提出多项抗辩意见。其一，同类案件生效判决认定购房主体应为自然人，文韵公司并非实际购房人，不具备诉讼权利，应驳回起诉；其二，文韵公司购房事实存疑，需查实是否借购房对抗抵押权；其三，即便存在真实购房行为，购房协议也无法对抗合法抵押权；其四，乙租赁公司的抵押权并非基于房屋开发贷款设立，无资金监管义务，不应注销抵押登记；其五，文韵公司作为法人，购买办公用房，不符合法律规定的房屋消费者物权期待权保护条件，抵押权人仍应就房屋优先受偿，不应办理过户登记 。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与履行：2020 年 12 月 27 日，文韵公司与甲公司签订购房合同并网签，文韵公司支付全款，甲公司出具发票，文韵公司办理房屋入住。

房屋抵押相关：2020 年 5 月，天津亿联公司与乙租赁公司签订《融资租赁合同（售后回租）》，并办理公证；同日，乙租赁公司与天津亿联公司、甲公司签订《抵押合同》，甲公司以包括二号房屋在内的 133 套房产为债务提供抵押担保，办理抵押登记。2020 年，乙租赁公司出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，同意包括二号房屋在内的抵押房屋销售，但仍主张对抵押物享有抵押权。

债权执行情况：2021 年，乙租赁公司申请执行证书；2022 年，公证处出具执行证书，确定乙租赁公司可申请强制执行，执行标的包括租金、逾期利息等，并明确乙租赁公司有权对甲公司抵押的不动产行使抵押权 。

二、案件分析

（一）争议焦点

文韵公司是否具备诉讼主体资格，购房行为是否真实有效？

乙租赁公司的抵押权能否对抗文韵公司的产权登记诉求？

乙租赁公司是否应协助办理抵押权注销登记？

（二）法律分析

合同效力与主体资格：文韵公司与甲公司签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。乙租赁公司以文韵公司非自然人、购房事实存疑为由否定其诉讼资格，缺乏充分证据，法院不予支持 。

抵押权与购房人权利冲突：根据《中华人民共和国物权法》，抵押权人同意转让抵押财产的，抵押物交换价值实现之日起，抵押权效力仅及于转让价金。本案中，乙租赁公司同意房屋销售，其对已售房屋不再享有优先受偿权，仅能就售房款主张权利 。

抵押权注销责任认定：乙租赁公司作为登记的抵押权人，在丧失对二号房屋优先受偿权基础的情况下，依法负有协助办理抵押权注销登记的义务，以保障文韵公司的合法产权登记诉求 。

三、裁判结果

法院判决：

本判决生效后 10 日内，乙租赁公司协助文韵公司到房屋登记主管部门办理二号房屋的抵押权注销登记手续；

第一项履行完毕后 10 日内，甲公司协助文韵公司到房屋登记主管部门办理二号房屋的产权登记手续。

这一判决厘清了各方责任，为文韵公司解决了房屋产权登记难题，也为类似纠纷的处理提供了重要参考。

四、案件启示

（一）购房者风险防范

严格审查房屋产权：购房前务必通过不动产登记部门等渠道，全面查询房屋抵押、查封等产权状况，切勿仅听信开发商口头承诺 。

明确合同关键条款：在购房合同中，详细约定产权登记时间、违约责任等关键内容，对抵押权注销等事项作出明确约定，避免后期扯皮 。

关注法律主体差异：若购房主体为法人，需注意相关法律规定及司法实践中对法人购房权利的认定，避免因主体身份引发纠纷 。

（二）开发商与金融机构注意事项

开发商：如实告知房屋抵押信息，积极履行协助办理产权登记的义务，避免因自身原因损害购房者权益，引发法律风险 。

金融机构：行使抵押权时需严格遵循法律规定，在同意抵押房屋销售后，应明确自身权利边界，及时调整抵押权实现方式，避免陷入不必要的法律纠纷 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）