未支付房款的家庭房产交易，究竟是买卖还是赠与？房产律师揭秘

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家庭房产交易，本应是亲人间的信任传递，却因一纸合同引发兄弟姐妹对簿公堂。当亲情遭遇法律，房屋买卖合同的效力该如何认定？这场纠纷背后，藏着哪些值得警惕的法律风险？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈华、陈明、陈芳向法院提出诉讼请求：

确认 2009 年9 月 21 日被告陈婷、陈父就一号房屋签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效，并判令陈婷将一号房屋恢复登记至陈父名下；

本案诉讼费由陈婷负担。

三人称，陈父与母亲李娟原是夫妻，育有四个子女，分别是长子陈明、次子陈华、长女陈芳、次女陈婷 。1995 年 12 月 15 日，因单位福利分房，陈父购买了一号房屋，并取得房产证。李娟于 1999 年 8 月 31 日去世且未留遗嘱 。2022 年，陈父起诉陈婷房屋买卖合同纠纷时，三人才得知 2009 年陈父与陈婷私下签订合同，将房屋过户给了陈婷 。他们认为，一号房屋是父母共同财产，母亲去世后应属五人共有，陈父和陈婷私下交易侵犯其物权，属恶意串通，合同应无效，故诉至法院维权。

（二）被告的抗辩主张

陈婷辩称，不同意原告诉求，理由如下：

违反一事不再理：该合同效力已由北京市房山区人民法院判决、北京市第二中级人民法院判决确认。此前陈父起诉时，三原告作为第三人参与诉讼，法院已驳回合同无效请求，现再次起诉违背原则，应驳回。

合同合法有效：合同是陈父真实意思，购房时自己全额出资，是实际产权人，过户经房管部门审核 。购房款发票、之前判决书及陈父遗嘱可证明其出资，且遗嘱显示购房经子女协商，房屋归自己所有，三原告知情。此外，三原告对之前一审判决未上诉，应视为认可判决结果 。

陈父则表示，同意三原告诉求。一号房屋是自己购买并登记在名下，主要用工龄和职务抵房款，属于夫妻共同财产。2009 年过户给陈婷，是因她想用房子抵押贷款做生意，且当时未告知其他子女 。

（三）法院查明的关键事实

家庭与房产背景：陈父与李娟育有四子，李娟去世且无遗嘱，其父母先于她离世 。1995 年，陈父签订协议购买一号房屋，陈婷支付 3 万多房款，后陈父取得房产证并一直居住。

关键证据与事件：2008 年，陈父自书遗嘱，称子女协商由陈婷出资购房，二老去世后房屋归陈婷，三原告称不知情。2009 年，陈父与陈婷签合同约定 27 万元卖房并完成过户，但陈婷未支付房款。同日，陈婷夫妻承诺父母在世时房屋由父母居住，并将房产证交父母 。2022 年，陈父搬离房屋 。

此前判决情况：2022 年陈父起诉陈婷，要求确认合同无效并返还房屋，一审、二审均驳回其请求，理由是陈父未能证明合同是虚假意思表示。

二、案件分析

（一）争议焦点

本案是否构成重复起诉？

陈父与陈婷签订的房屋买卖合同是否有效？

一号房屋能否恢复登记至陈父名下？

（二）法律分析

重复起诉认定：前案中陈父以合同是虚假意思表示主张无效，本案三原告以恶意串通损害其利益主张无效，理由不同，不违反“一事不再理” 原则，不构成重复起诉 。

合同效力判定：陈婷主张借名买房，但购房时她无资格，且房款不全由其支付，现有证据不足以证明双方达成借名合意。一号房屋属陈父夫妻共同财产，李娟去世后未析产，应属五人共有 。陈父与陈婷未支付房款的交易实为赠与，陈父处分自己份额有效，但未经三原告同意处分其继承份额，构成恶意串通，该部分无效。

房屋登记处理：因未对李娟遗产析产继承，房屋权属不明确，本案中不支持恢复登记请求，三原告可在权利确定后另行主张。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈父与陈婷于 2009 年 9 月 21 日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中涉及陈父个人财产份额部分有效，涉及陈华、陈明、陈芳财产份额部分无效；

驳回陈华、陈明、陈芳要求将一号房屋恢复登记至陈父名下的诉讼请求。

这份判决厘清了合同不同部分的效力，也为后续遗产处理指明方向。

四、案件启示

（一）家庭房产交易警示

明晰产权归属：涉及家庭房产买卖、赠与，务必确认产权是否清晰，是否存在共有人，避免无权处分 。

保留书面证据：出资、约定等事项应形成书面协议，明确各方权利义务，如借名买房需签订书面协议 。

尊重其他共有人：处分共有房产，需经全体共有人同意，否则可能面临合同无效风险 。

（二）法律程序注意事项

避免重复起诉：主张权利时，需确保诉讼请求和理由与已审结案件不同，否则可能因违反 “一事不再理” 被驳回。

充分举证：诉讼中对主张的事实要提供充足证据，如借名买房需证明存在合意、出资等事实 。

（三）法律建议

遇到家庭房产纠纷，先尝试协商调解；若协商不成，及时咨询律师，在律师指导下收集证据、提起诉讼，通过法律途径维护合法权益。

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