房屋网签后解约，差价损失该谁担？房地产律师拆解责任

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在房屋交易中，买方因突发重大疾病无法履约引发的纠纷，需平衡契约精神与公平原则。北京昌平区一起案件中，买方签约后确诊疾病主张情势变更解约，卖方以违约为由索赔 72 万元，法院最终认定构成违约但酌情调减违约金，判决买方支付 25 万元。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：李伟、张敏（房屋出卖人）

被告（反诉原告）：赵鹏（房屋买受人）

第三人：乙中介公司

（二）争议焦点

赵鹏因确诊癌症解约是否构成根本违约？

本案是否适用情势变更原则免除违约责任？

合同约定的 20% 违约金（72 万元）是否应予调整？

（三）事件经过

2023 年 11月 22 日，李伟、张敏与赵鹏通过乙中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定赵鹏以 353 万元购买一号房屋（含屋内设施 7 万元），首付 109 万元，贷款 244 万元，当日支付定金 10 万元。合同明确：买方拒绝购房构成根本违约，需按总价款 20% 支付违约金（72 万元）。

2023 年 12月 8 日双方完成网签，12 月 10 日赵鹏因高烧就诊，医生提示患癌可能。12 月 17 日起，赵鹏以 “需手术治疗、丧失收入来源” 为由协商解约遭拒。2024 年 1 月 22 日赵鹏确诊癌症，1 月 29 日辞职养病。2024 年 3 月 3 日李伟、张敏发函解除合同，4 月 29 日双方办理解除网签。

因网签未及时解除，李伟、张敏错过 327 万元售价，最终于 5 月 26 日以 282.5 万元出售，差价损失 44.5 万元。赵鹏反诉主张情势变更，要求解除合同并退还 10 万元定金；李伟、张敏起诉要求确认解约并索赔 72 万元违约金。

二、案件分析

（一）合同效力与解约条件认定

法院确认合同有效的关键依据：

意思表示真实且内容合法：《房屋买卖合同》及《补充协议》由各方签字确认，对价款、付款方式、违约责任的约定清晰，不违反法律强制性规定，合法有效。

根本违约的构成：赵鹏在网签后明确表示不再履行付款及过户义务，且无正当理由拒绝继续履约，符合 “一方明确不履行主要债务”的根本违约情形，李伟、张敏有权单方解除合同，解约时间以 2024 年 3 月 3 日通知到达赵鹏为准。

（二）情势变更主张的审查逻辑

法院驳回情势变更抗辩的理由：

疾病发生不构成情势变更：赵鹏虽在签约后确诊癌症，但订立合同时应预见个人健康风险，且现有证据无法证明疾病导致合同基础条件发生“无法预见的重大变化”。其辞职养病系自主选择，并非疾病直接导致的履约能力丧失，不符合《民法典》第 533 条关于情势变更的适用要件。

违约行为与疾病无必然因果：赵鹏在确诊前已开始协商解约，且未举证证明治疗费用与购房款存在直接冲突，疾病仅为履约困难的诱因，不能成为免除违约责任的法定事由。

（三）违约金调整的裁判要点

法院调减违约金的考量因素：

实际损失为基础：李伟、张敏实际售房差价损失 44.5 万元，合同约定的 72 万元违约金显著高于实际损失，赵鹏主张调减符合法律规定。

过错程度与减损义务：赵鹏在确诊后及时通知解约，主观恶意较小；但未及时配合解除网签导致损失扩大，存在过错。李伟、张敏在对方明确违约后未积极采取减损措施，对差价扩大亦有责任。

公平原则平衡利益：综合赵鹏患病后的经济困境（无收入、需持续治疗）与卖方实际损失，法院酌情将违约金调整为 35 万元，扣除已支付的 10 万元定金后，实际支付 25 万元。

三、裁判结果

法院判决：

确认李伟、张敏与赵鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 3 月 3 日解除；

赵鹏于判决生效后十日内向李伟、张敏支付违约金 25 万元（已扣除 10 万元定金）；

驳回李伟、张敏的其他诉讼请求；

驳回赵鹏的反诉请求。

四、案件启示

（一）房屋交易中的风险防范

签约前评估履约能力：买方应充分评估自身健康状况、收入稳定性及贷款资质，避免因突发 情况导致履约不能。可在合同中约定“健康状况变化” 等特殊解约条款，降低违约风险。

及时履行通知与减损义务：一方发现履约困难时，应立即通知对方并协商解决方案，避免损失扩大。本案中赵鹏虽及时通知但未配合解网签，卖方未及时止损，均需承担相应责任。

（二）违约金条款的合理设定

约定违约金需兼顾公平：卖方不宜约定过高违约金（如 20% 总房款），可根据房价波动风险约定合理比例（如 5%-10%），避免诉讼中被法院大幅调减。本案 72 万元违约金因远超实际损失，最终被调减至 35 万元。

明确损失计算方式：合同中可约定 “差价损失、中介费、贷款利息” 等具体损失范围，为违约金调整提供清晰依据，减少举证难度。

（三）情势变更的适用边界

严格区分情势变更与商业风险：个人健康变化、收入减少等属于可预见的生活风险，一般不构成情势变更。只有发生“地震、政策突变” 等不可预见的重大变化，导致合同目的无法实现时，才能主张变更或解除合同。

协商优先原则：出现履约困难时，应先通过补充协议变更付款方式、延期履行等，协商不成再通过诉讼解决，避免直接单方解约引发纠纷。

本案判决既维护了合同严肃性，又考虑了买方的实际困境，通过调减违约金实现利益平衡。这提醒房屋交易双方，签约时需审慎评估风险，履约中注重及时沟通，发生争议时理性维权，才能最大限度减少损失。 

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）