房屋买卖后卖方丧失行为能力，过户义务谁来履行？北京房地产律师解析案例

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

在房屋交易中，协议生效后过户受阻的情况时有发生。北京大兴区一起案件中，买方与卖方签订房屋买卖协议后，历经三次诉讼确认协议有效，但因卖方神志不清无法配合过户，买方再次起诉要求其法定代理人协助办理，法院最终支持了买方的诉讼请求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈建军

被告：刘桂英（卖方，无民事行为能力人）、王卫国（刘桂英法定代理人）

（二）争议焦点

房屋买卖协议已被确认有效，买方能否要求卖方的法定代理人协助办理过户手续？

卖方神志不清的情况下，过户义务应由谁承担？

（三）事件经过

1998 年 11 月，陈建军与周德福签订《买卖房协议》，约定周德福将三号房屋（大兴区）以 8.5125 万元出售给陈建军，房屋产权及相关责任归陈建军 所有，所有单据交由陈建军保管。

2010 年，陈建军起诉要求确认协议有效，法院作出（2010）大民初字第 6800 号民事判决，确认协议有效。后该案经北京市第一中级人民法院裁定发回重审，重审期间周德福去世，其妻子刘桂英以房屋为夫妻共同财产且享有继承权为由申请作为被告参加诉讼，其他继承人放弃继承。2015 年 12 月，法院作出重审判决，再次确认协议有效。刘桂英不服上诉，2016 年 3 月北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

因刘桂英神志不清，无法配合办理过户手续，陈建军遂起诉要求刘桂英及其法定代理人王卫国协助办理三号房屋的过户手续，并自愿承担过户税费，如需刘桂英缴纳部分可垫付后另行主张。

二、案件分析

（一）协议效力与过户义务的核心认定

法院支持过户请求的关键依据：

生效判决确认协议有效性：陈建军与周德福 1998 年签订的《买卖房协议》经三次诉讼审理，最终由生效判决确认有效，对双方具有法律约束力。根据协议约定，周德福及其继承人有义务协助陈建军办理房屋过户手续。

法定代理人应履行协助义务：刘桂英作为周德福的继承人及房屋登记相关义务人，因神志不清成为无民事行为能力人，其法定代理人王卫国应依法代理实施民事行为，包括协助办理过户手续，这是基于合同相对性和代理制度的必然要求。

（二）无民事行为能力人责任的处理逻辑

法院关于义务承担的裁判要点：

直接要求无民事行为能力人履行无依据：刘桂英因无法辨认自己的行为，不具备亲自办理过户手续的民事行为能力，陈建军要求其本人协助过户缺乏法律依据，法院不予支持。

法定代理人需代为履行义务：王卫国作为刘桂英的法定代理人，在诉讼中明确表示愿意代理参与案件，应当承担起协助办理过户的法定义务，确保生效协议的履行和买方合法权益的实现。

（三）税费承担的合理性审查

法院对买方自愿承担税费的态度：

自愿垫付税费不违反法律规定：陈建军表示同意缴纳过户过程中的全部税费，如需刘桂英承担部分可垫付后另行主张，该主张系其对自身权利的处分，不损害他人利益，法院予以认可，有助于推动过户手续顺利办理。

三、裁判结果

法院判决：

刘桂英的法定代理人王卫国于判决生效后 10 日内，协助陈建军到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区（三号房屋）的产权过户手续，将房屋过户至陈建军名下；

驳回陈建军的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）房屋交易中协议履行的风险防范

及时办理过户手续：房屋买卖协议签订后，应尽快办理产权过户，避免因卖方去世、丧失民事行为能力等情况导致过户受阻。本案中陈建军因拖延过户，历经多年诉讼才实现权利，增加了时间和经济成本。

明确违约责任条款：协议中应约定卖方协助过户的具体期限及违约责任，如卖方或其继承人拒不配合，买方可依据约定主张赔偿，增强协议的约束力。

（二）无民事行为能力人相关交易的注意要点

法定代理人代理权限要清晰：与可能涉及无民事行为能力人的交易，需提前核实其民事行为能力状况，确保由法定代理人签署相关文件并明确代理权限，避免后续履行障碍。

通过诉讼确认权利义务：当卖方成为无民事行为能力人且法定代理人不配合时，买方应及时通过诉讼确认协议效力，并要求法定代理人履行协助义务，借助司法力量推动问题解决。

（三）生效判决的执行保障

利用生效判决推动履行：协议效力经法院确认后，如对方拒不履行过户义务，买方可直接凭生效判决及本次协助过户判决申请强制执行，确保房屋产权顺利转移。

合理处分税费承担权利：在过户诉讼中，买方自愿承担或垫付税费的表态，有助于减少争议焦点，加快诉讼进程，尽快实现过户目的。

本案判决明确了协议有效情况下法定代理人的协助过户义务，为解决类似因当事人行为能力受限导致的过户纠纷提供了司法指引，也提醒房屋交易双方重视协议履行的及时性和完整性。 

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）