未经同意占用房屋及改造，构成无权占有需支付占用费

律师分析：惠阳、大亚湾物权保护纠纷邱文峰律师认为，本案原告黄某甲为案涉房屋的合法权利人，被告李某甲、周某在租赁二至五楼期间，未经原告明确同意擅自改造一楼楼梯间并占用六楼（五楼天面），引发物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十二条规定，占有人对侵占其占有的行为有权请求返还原物、排除妨害，但返还原物请求权受一年除斥期间限制。

本案中，被告主张一楼楼梯间改造经原告同意且有《工程改造承诺书》为据，但承诺书仅约定加装消防楼梯及补偿 3 万元，未涉及拆除一楼室内楼梯及交由被告使用的内容，故其擅自改造并出租的行为构成无权占有。关于原告主张的 “恢复一楼楼梯间原状”，因第三人自 2020 年 7 月起占用，至原告起诉时已超一年除斥期间，返还原物请求权消灭，法院未支持该诉请合法合理。

此外，被告实际占用一楼楼梯间并对外出租，原告作为合法占有人有权主张占用费。法院结合第三人注册时间（2020 年 7 月 3 日）及被告自认的每月租金 1800 元，判令被告支付占用费，符合 “无权占有应赔偿损失” 的法律原则，事实与法律依据充分。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤1303民初1538号

原告：黄某甲，男，汉族，1968年7月12日出生，住址广东省惠州市惠阳区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：胡泽阳，广东日升律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林振盛，广东日升律师事务所律师。

被告：李某甲，男，汉族，1997年12月22日出生，住址广东省五华县，公民身份号码XXX。

被告：周某，男，汉族，1977年8月15日出生，住址广东省五华县，公民身份号码XXX。

二被告共同委托诉讼代理人：毛存舟，广东指针律师事务所律师。

第三人：惠州市惠阳区某店，住所地广东省惠州市惠阳区，统一社会信用代码924413xxxxxxxxxxxx。

经营者：夏某。

原告黄某甲与被告李某甲、周某、第三人惠州市惠阳区某店租赁合同纠纷一案，本院于2024年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某甲及其委托诉讼代理人胡泽阳、林振盛，被告周某及两被告共同委托诉讼代理人毛存舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某甲向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告将占用原告位于惠州市惠阳区三和经济开发区的右侧房屋楼梯间恢复原状并将该房屋返还给原告；二、请求判令二被告立即向原告支付占用费暂计97800元（占用费按照1800元/月的标准自2018年12月20日计算至二被告将房屋恢复原状并返还原告之日止，暂计至2023年6月7日止为97800元）；三、本案的保全费、公告费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与二被告在2018年9月6日签订了《房屋租赁合同书》，由二被告承租原告位于惠州市惠阳区三和经济开发区（以下简称涉案房屋）二至五楼，自2018年9月6日-2019年12月31日为装修期。租赁期限为2019年12月31日至2034年12月31日；但被告自2018年12月20日起，未经原告允许，擅自将原告位于涉案房屋一楼的右侧房屋楼梯间拆除并改造成商铺对外出租于第三人惠州市惠阳区某店进行餐饮经营，并且被告未经原告允许，从2018年12月20日一直无权占用原告涉案房屋六楼所有房屋，原告多次与二被告进行沟通，要求二被告将无权占用的原告位于涉案房屋的一楼右侧房屋楼梯间恢复原状与六楼返还给原告。原告为涉案房屋的合法权利人、所有权人。依法享有涉案房屋一楼的右侧房屋楼梯间、六楼所有房屋的所有权益。原告与二被告之间并无上述物业一楼的右侧房屋楼梯间、六楼所有房屋的租赁合同法律关系，二被告对一楼的右侧房屋楼梯间、六楼所有房屋物业没有占有、使用、收益以及其他一切权利，无权拆除一楼楼梯，无权对一楼楼梯进行装修改造，无权以自己的名义将上述房屋出租、收取租金，被告处分、占有一楼的右侧房屋楼梯间六楼所有房屋，构成无权占有、处分，侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告承担恢复原状、返还原物的侵权责任。综上所述，原告认为承租期间，被告在未告知且未经原告同意的情况下，擅自拆除一楼的右侧房屋楼梯、无权占用一楼的右侧房屋楼梯间、六楼房、并将一楼的右侧房屋楼梯间改造为商铺对外出租、收取租金的行为已经给房屋的主体结构造成损害，对房屋的安全隐患以及消防设施功能造成了极大影响，对原告的房屋所有权造成了侵害，属于侵权行为，严重损害了原告的合法权益。为此原告依法向人民法院提起诉讼，愿请法院依法支持原告的全部诉讼请求。

被告李某甲、周某答辩称，一、被答辩人起诉所作出的陈述，完全违背事实。(一）被答辩人已经从次承租人处购买和实际占用五楼天面，答辩人没有占有和使用。涉案合同2019年9月6日签订后，在约定的装修期间（2019年9月6日至2019年12月31日），答辩人与被答辩人2019年12月20日签署了《工程改造承诺书》，承诺书约定六楼（实质为五楼天面，后次承租人搭建）暂时交给答辩人使用，在次承租人退租后，被答辩人巳经实际控制搭建的五楼天面，答辩人目前没有占有和使用，因此不存在向被答辩人返还的事项。(二）答辩人不是私自搭建一楼楼梯间楼梯。2019年12月20日签署的《工程改造承诺书》，约定答辩人修建一条消防楼梯，联通涉案2楼楼梯，答辩人给予被答辩人3万元补偿。在本所无需增设楼梯的情况下，修建消防楼梯联通二楼的目的，本身就是增加答辩人的收益，充分利用有效租赁空间。2019年12月拆除涉案一楼楼梯，搭建外楼梯，是在被答辩人监督、同意下进行的，并且该楼梯空间的收益，一直由答辩人收取，被答辩人并未有异议，直至2022年10月被答辩人才提出异议，明显是不诚实、不诚信的表现。二、一楼楼梯间楼梯拆除，不影响主体结构，没有构成消防等不合格问题，应当依据诚信原则，由答辩人继续使用和收益。一楼楼梯间楼梯拆除，完全不影响主体结构安全，在有外设楼梯的情况下，没有构成消防等安全隐患，同时也是为了答辩人整体安全和管理的需要，具有合理性。在拆除时，答辩人已经给予了补偿，根据诚信原则，被答辩人不应当享有该收益权。三、一楼楼梯间楼梯、五楼天面，本身属于公共使用空间的一部分，答辩人整体、长期承租2楼以上全部建筑，该公共空间应当由答辩人管理和使用。本案争议的一楼楼梯间楼梯、五楼天面（六楼）在建筑中，均属于公共空间部分，答辩人整体、长时间租赁了被答辩人2楼至5楼的全部建筑，楼梯和天面虽然约定不明，但被答辩人明显没有使用的可能性和价值。应当由答辩人使用和管理。四、五楼天面搭建的构筑物，属于违法建筑和存在安全隐患的构筑物，法律不应当保护。虽然五楼搭建的构筑物具有一定的使用价值，但其本质是违法建筑和存在安全隐患的构筑物，特别是在不能整体管理和使用情况下，存在较大的安全隐患，答辩人好意提醒和提示，被被答辩人视为答辩人拒不归还。同时法院不可能对存在违法的建筑、安全隐患的建筑，通过本案判决，使其合法存在，因此所谓六楼（五楼天面）不应当得到保护和处理。

第三人惠州市惠阳区某店未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院经审理认定事实如下：关于案涉房屋的租赁情况：2018年9月26日，黄某乙（甲方、出租方）与李某甲（乙方、承租方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将坐落于惠州市惠阳区三和经济开发区的房屋出租给乙方使用，租赁房屋面积为二至五楼。合同第二条约定，租赁期限自2019年12月31日起至2034年12月31日止，共15年。合同第三条约定第1-3年租金为每年108000元，第4-7年租金为每年120000元，第8-11年为每年130000元，第12-15年为每年140000元。合同第四条第二款约定，乙方在接受该房屋后如需装修或安装广告牌时，装修或安装方案应经得甲方同意，但不得影响房屋建筑和承重安全，不得危及公共安全和第三者合法权益。

关于案涉一楼楼梯事宜。（1）庭审时，原告陈述在签订合同时已知晓被告周某，后续关于案涉房屋一楼楼梯间改造及占用的情况均是与被告周某沟通，没有与被告李某乙沟通过。（2）2018年12月20日，原告黄某甲与被告周某签订工程改造承诺书，第二条约定另外加装一条消防楼梯，若合同期满后房东需复原，无条件恢复原样（周某同意支付叁万元给房东，依此单据为准）。（3）2022年10月5日，原告黄某甲给被告周某发微信称：“从现在2022年10月到12月31日八十多天去复原那小楼梯，2022年12月31日前复原，否则后果自负”

另查明，（1）案外人黄某乙于2024年2月20日出具《授权委托书》，该委托书载明同意委托黄某甲处理有关惠州市惠阳区三和经济开发区的房屋的租赁、出租事宜。包括单独以受托人名义与第三方签订协议、补充协议；以受托人名义处理协议等所有事宜，包括但不限于主张租金、管理费、解除厂房租赁合同、提起诉讼、收取租金、管理物业；单独以受托人名义提起诉讼签订法律文件、签收法律文件、委托律师进行诉讼相关事宜。（2）惠州市惠阳区某出具《房产证明》，该证明主要内容为兹有辖区居民黄某甲，身份证号码XXX,其自有房屋坐落于惠州市惠阳区，是真实的权属人。（3）第三人惠州市惠阳区某店注册时间为2020年7月3日，经营场所为惠州市惠阳区。（4）被告周某与被告李某乙共同向本院出具《情况说明》，该情况说明主要内容为本案涉案《房屋租赁合同书》签订者李某甲，是受周某委托签订，实际合同权益由周某实际享有和履行。李某甲不享有合同权利和义务，周某与李某甲为委托代理关系。（5）庭审中二被告确认第三人惠州市惠阳区某店租赁案涉房屋一楼的租金为每月1800元，截至法庭辩论终结前租赁合同仍在履行。

本院认为，本案为物权保护纠纷。根据原被告诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、原告黄某甲是否为本案适格主体；2、原告黄某甲主张楼梯间恢复原状并返还、支付占用费的诉请应否支持。

关于焦点一，惠州市惠阳区某出具《房产证明》可以证明被告黄某甲系案涉房产的合法占有人，系本案适格主体。

关于焦点二，首先，对于恢复案涉房屋一楼楼梯间及交还的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十二条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”虽原告主张首次发现被告占用的时间为2022年10月22日，但根据第三人惠州市惠阳区某店注册登记时间为2020年7月3日，登记地址为案涉房屋所在地，从侵占时间起算至原告向本院提起诉讼时已超过一年的除斥期间，故原告主张恢复并交还一楼楼梯间的诉请，本院不予支持。其次，对于占用费部分，根据原告黄某甲庭审陈述与自认情况可知，案涉《房屋租赁合同》签订时，出租方已知晓案涉合同的实际承租人为被告周某，故案涉《房屋租赁合同书》直接约束原告黄某甲、案外人黄某乙与被告周某。根据该租赁合同约定被告仅承租案涉房屋的二楼至五楼，对于拆除案涉租赁房屋一楼楼梯及对外出租情况，被告抗辩称《工程改造承诺书》即为出租方同意其对一楼进行改造使用包括加装室外消防楼梯及拆除一楼室内楼梯。因《工程改造承诺书》仅涉及加装一条消防楼梯，并未涉及案涉房屋一楼室内楼梯拆除及同意交由被告使用的内容，且从原告黄某甲提供的微信聊天记录可以看出自2022年10月5日起已对被告占用情况提出异议，故对被告上述抗辩理由，本院不予采信。因拾围村矮岭村民小组出具《房产证明》已证明原告黄某甲系有权占有人的事实，现两被告未能举证证明是经出租方同意合法占用、使用的情况，且被告周某也认可占用的事实，故被告周某应向原告黄某甲支付案涉房屋一楼房屋占用费。因原告黄某甲未能举证被告李某甲有共同侵占的事实，故原告主张被告李某甲承担连带责任的诉请，本院不予支持。因原、被告均未能举证证明第三人占用案涉房屋一楼的具体时间，本院依据第三人的注册时间及经营场所，确认第三人起始占用时间为2020年7月3日。因庭审时被告自认第三人每月租金为1800元，故本院支持被告周某向原告黄某甲支付占用费，计算方式为按每月1800元的标准，自2020年7月3日起计至2024年7月30日止。后续发生的占用费，原告黄某甲可另行主张。

第三人惠州市惠阳区某店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利，本案依法缺席审理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款、第二款、第五百七十七条、第一千一百六十五、第一千一百六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下：

一、被告周某于本判决生效之日起七日内向原告黄某甲支付占用费,占用费的计算方式为按每月1800元的标准，自2020年7月3日起计至2024年7月30日止；

二、驳回原告黄某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2245元，由被告周某负担。经本院征询原告黄某甲同意，本案诉讼费2245元由被告周某于本判决生效之日起七日内径行支付给原告黄某甲。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 员　　李　某

二〇二四年七月三十一日

法官助理　　曹　某

书 记 员　　尹某星