房地产律师解析：夫妻一方处置共有房屋的分家协议效力认定

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在家庭财产分割纠纷中，分家协议的效力认定与履行是常见争议点。北京一起房屋权属纠纷案件中，法院认定家庭成员签订的分家协议合法有效，即使房屋涉及夫妻共同财产，基于长期履行事实，仍判令所有权归属并要求配合过户。本文结合案情解析分家协议的裁判规则。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周明（家庭成员）

被告：周强（家庭成员，原告之弟）

第三人：周琳、周婷（家庭成员）、赵敏（被告之妻）

（二）事件背景

周建国与李秀兰系夫妻关系，育有四子：周强、周明、周伟、周洋。周伟先于父母去世，育有一女周婷。周建国 1994 年去世，李秀兰 2021 年去世。

2010 年 5 月，周明、周强与李秀兰、周琳、周婷签订《分家协议书》，约定：登记在李秀兰名下的一号房屋归周强所有；登记在周强名下的二号房屋归周明所有；周明、周强每人支付周琳 5 万元、周婷 3 万元。协议签订后，周明、周强按约支付了款项，周明实际占有使用二号房屋并出租收益，周强居住于一号房屋。

因周强迟迟不配合办理二号房屋过户手续，周明诉至法院，请求判令二号房屋归其所有并由周强协助过户。周强辩称二号房屋是夫妻共同财产，自己无权单独处置；其妻赵敏 主张对协议不知情，协议无效。

（三）房屋基本情况

二号房屋位于北京市某区，2004 年 9 月登记在周强名下，系周强与赵敏婚姻存续期间购买的夫妻共同财产。一号房屋登记在李秀兰名下，为其与周建国的夫妻共同财产。

（四）争议焦点

2010 年签订的《分家协议书》是否合法有效？

周强处置夫妻共有的二号房屋是否构成无权处分？

赵敏以不知情为由主张协议无效能否成立？

二、案件分析

（一）分家协议的效力认定

法院认为，涉案《分家协议书》是家庭成员就遗产分割与财产归属达成的书面约定，具有以下效力要件：

意思表示真实：协议由周明、周强、李秀兰、周琳、周婷共同签字确认，各方对签字真实性无异议；

内容合法：协议涉及的财产分割不违反法律强制性规定，未损害国家、集体或第三人利益；

已实际履行：周明、周强已按约支付款项，双方互换房屋居住使用长达十余年，形成稳定的财产占有状态。

上述事实足以证明协议是各方真实意愿，符合分家析产的法律特征，应认定合法有效。

（二）夫妻共同财产处分的审查

关于二号房屋的处分效力，法院审查认为：

虽然二号房屋属于周强与赵敏的夫妻共同财产，且赵敏未在协议上签字，但协议签订后：

周明实际占有使用房屋并出租收益，时间长达十余年；

赵敏作为家庭成员，对房屋由周明长期使用、收益的事实应当知情；

在此期间赵敏未提出任何异议，亦未通过诉讼主张权利。

根据日常经验法则，可推定赵敏对分家协议内容知情且无异议。周强作为房屋登记权利人签订协议，构成表见代表，协议对夫妻双方均具有约束力。

（三）抗辩理由的合理性判断

周强主张协议未履行一号房屋过户义务故有权拒绝履行，法院认为：协议中各项义务是独立履行内容，一号房屋过户问题不构成拒绝履行二号房屋过户义务的抗辩事由，相关争议可另行解决。

赵敏 主张对协议不知情，但其未能提供证据证明对房屋长期由周明使用的事实提出过异议，应承担举证不能的后果，其主张缺乏事实依据。

三、裁判结果

登记在被告周强名下的位于北京市某区的二号房屋归原告周明所有；

被告周强于判决生效后十五日内配合原告周明办理二号房屋的过户登记手续；

驳回第三人赵敏的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）分家协议的订立要点

主体适格：应包含所有成年家庭成员及继承权人，确保权利主体全覆盖；

内容明确：需列明财产范围、归属方案、付款金额及履行期限，避免模糊表述；

形式规范：建议采用书面形式，由各方签字捺印，必要时可邀请见证人或村委会见证。

（二）夫妻共同财产处分的注意事项

配偶知情：涉及夫妻共同财产处分时，尽量让配偶共同签字，避免事后争议；

履行留痕：协议签订后应及时移交财产，保留占有使用凭证（如水电费缴纳记录、租赁合同等）；

时效意识：对财产处分有异议的，应在知道或应当知道权利受损之日起三年内主张权利。

（三）分家协议履行的风险防范

及时过户：不动产分割后应尽快办理过户登记，避免因时间过长导致义务人反悔；

款项支付：按协议支付款项时需保留转账记录或收条，证明已履行付款义务；

争议解决：协议中可约定争议解决方式，对履行顺序、违约责任作出明确约定。

（四）家庭成员的举证指引

协议效力证据：提供分家协议原件、签字人的身份证明、亲属关系证明等；

履行事实证据：收集房屋交接记录、付款凭证、居住证明、租金收取记录等；

知情证据：保留通讯记录、证人证言、社区证明等，证实其他家庭成员对协议的知情情况。

本案判决体现了 "尊重家庭自治、维护交易稳定" 的裁判思路，对于家庭成员间达成的分家协议，法院既审查形式合法性，更注重实际履行情况。在家庭财产分割中，当事人应重视书面协议的订立与履行，通过规范的法律行为避免亲情与财产的双重损耗。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）