房产买卖律师案例：开发商违约致产权办不了，费用必须退

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在商品房买卖中，开发商逾期办理产权登记、基础设施不符合合同约定等问题屡见不鲜。北京一起典型案例中，法院明确开发商需对逾期办证、临时用电等违约行为承担赔偿责任，为购房者维护合法权益提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵峰（购房者）

被告：乙公司（房地产开发商）

（二）事件经过

2017 年 2 月 28 日，赵峰与乙公司签订《某市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定赵峰购买乙公司开发的三号房屋（建筑面积 48.01 平方米），总价款 1274185 元，付款方式为一次性付款。合同明确：乙公司应于 2017 年 5 月 1 日前交付房屋，交付时需纳入城市供电网络并正式供电；应在房屋交付后 730 日内（即 2019 年 5 月 1 日前）办理完毕不动产权转移登记。

合同签订后，赵峰按约支付全额房款，乙公司于 2017 年 4 月 23 日开具购房发票。2017年 5 月 1 日，乙公司交付房屋，赵峰同时支付契税 38226 元、印花税 637 元、产权代办费 1000 元、登记费 550 元（共计40413 元），委托乙公司办理产权登记。

然而，三号房屋交付后始终使用临时用电（存在频繁停电问题），且因房屋处于抵押状态，截至 2024 年起诉时仍未办理不动产权登记。乙公司曾于 2019 年出具书面回复，认可逾期办证及临时用电问题并承诺解决，但未实际履行。赵峰遂起诉要求：乙公司支付逾期办证违约金（按日万分之一计算）、赔偿临时用电损失（每月 500 元）、退还代收的各项费用 40413 元。

（三）争议焦点

乙公司逾期办理不动产权登记，应如何承担违约责任？

房屋长期使用临时用电，开发商是否需赔偿损失？

因无法办理产权登记，赵峰能否要求退还已支付的契税、代办费等费用？

二、案件分析

（一）逾期办证的违约责任认定

根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中：

合同约定乙公司需在 2019 年 5 月 1 日前办理完毕产权登记，但因房屋被抵押导致逾期，构成违约；

双方虽未在合同中约定违约金标准，但赵峰主张按日万分之一计算（折合年利率 3.65%），符合行业惯例且未超出合理范围，法院予以支持；

违约金计算基数为房款 1274185 元，起算时间为 2019 年 5 月 2 日（逾期次日），直至产权登记办理完毕之日。

（二）临时用电的违约损失赔偿

合同明确约定房屋交付时需 “纳入城市供电网络并正式供电”，乙公司提供临时用电的行为构成违约：

临时用电存在电压不稳、频繁停电等问题，影响赵峰正常使用房屋，客观上造成损失；

赵峰主张每月 500 元损失，法院结合供电不稳定的实际影响、当地生活水平等因素，认定该标准合理，暂支持至 2024 年 8 月 1 日的损失 42000 元；

若后续仍未接入正式用电，赵峰可另行主张 2024 年 8 月 1 日之后的损失。

（三）代收费用的退还条件

赵峰支付契税、代办费等费用的前提是委托乙公司办理产权登记，现因乙公司原因导致登记无法办理，委托目的落空：

契税、印花税属于产权登记的必要费用，但因登记未完成，该费用未实际产生，乙公司应退还；

产权代办费、登记费是乙公司提供代办服务的报酬，因服务未完成，应全额退还；

法院据此支持赵峰要求退还 40413 元的诉讼请求。

三、裁判结果

法院判决：

乙公司于判决生效后十日内支付赵峰逾期办证违约金（以 1274185元为基数，按日万分之一标准，自 2019 年 5 月 2 日起计算至产权登记办理完毕之日止）；

乙公司于判决生效后十日内赔偿赵峰截至 2024 年 8 月 1 日的临时用电损失42000 元；

乙公司于判决生效后十日内退还赵峰契税、印花税、产权代办费、登记费共计 40413 元；

驳回赵峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）签约时明确违约责任条款

购房者应在购房合同中细化逾期办证、基础设施不达标的违约金标准（如日万分之一至万分之五），避免因约定不明导致维权困难。本案中虽无明确约定，但法院支持了合理主张，但若约定清晰可减少争议。

（二）及时核查房屋权利状态

购房前需通过不动产登记部门查询房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，避免购买 “问题房”。本案中房屋因抵押无法办证，赵峰可另行主张解除合同并要求赔偿。

（三）留存违约证据链

购房者应保存交房通知书、缴费凭证、沟通记录（如书面回复、邮件）等，证明开发商违约事实。本案中乙公司的书面回复成为认定其认可违约的关键证据。

（四）区分代收费用的性质

对于开发商代收的契税、维修基金等，需明确：若因开发商原因导致登记失败，有权要求退还；若因政策调整或购房者原因，可能不予退还。建议选择自行缴纳或要求开发商出具代收凭证。

（五）主动维权避免时效过期

违约金及损失赔偿的主张受诉讼时效限制（通常为 3 年），购房者应在知道或应当知道权利受损后及时起诉。本案中赵峰持续主张权利，故未过时效。

本案凸显了开发商全面履行合同义务的重要性，也提醒购房者在维权时需注重证据留存和法律条款适用，通过合法途径督促开发商承担违约责任。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）