北京律师案例：监护人处置特殊主体房产，行为效力如何判定？

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在涉及无民事行为能力人财产处置的交易中，监护人的代理权限及行为效力是案件的核心。北京一起案例中，法院明确监护人在合理范围内处置无民事行为能力人财产的行为有效，为同类涉及特殊主体的房屋交易纠纷提供了裁判指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：孙颖（购房者）

被告：刘梅（被继承人配偶）、周强（被继承人之子）、周丽（被继承人之女）

被继承人：周建国（生前为无民事行为能力人）

关联公司：丁公司（房地产开发商）

（二）事件经过

周建国与刘梅系夫妻，育有子女周强、周丽。2014 年 7 月，周建国被法院宣告为无民事行为能力人，刘梅、周强作为其监护人。

2016 年 7 月，孙颖经朋友介绍与周强相识，得知周建国因脑梗需巨额医疗费，周强与刘梅拟出售周建国名下的五号房屋（位于大兴区）。当月 26 日，周强与孙颖签订《房屋买卖协议》，约定：孙颖支付全部房款后，周强需在房产证办理完成后无条件配合过户；若甲方（周强）毁约，需按 300 万元借款及年息 20% 赔偿。同日，刘梅及周强配偶签署《亲属同意出售声明》，认可周强的出售行为并放弃房屋所有权。

协议签订前，孙颖及其丈夫分四次向周强支付购房款共计 205 万元，周强出具收条确认。2017 年，孙颖办理入住并装修，房屋由其父母居住使用，期间孙颖一家缴纳水、电、供暖等费用。2017 年 7 月，周建国与丁公司签订《拆迁安置房买卖合同》，确认五号房屋为拆迁安置房。2020 年 9 月，五号房屋取得不动产权证（登记在周建国名下），周强将产权证交予孙颖，但未配合过户。

2021 年 10月，周建国去世，其继承人为刘梅、周强、周丽。孙颖多次要求三人协助过户未果，遂起诉请求判令三被告配合将五号房屋过户至其名下。

（三）争议焦点

周强作为监护人，出售周建国（无民事行为能力人）名下房屋的行为是否有效？

刘梅签署的《亲属同意出售声明》能否视为对房屋买卖的追认？

周建国去世后，其继承人是否有义务继续履行过户义务？

二、案件分析

（一）监护人代理行为的合法性

根据《民法通则》第十八条，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。本案中：

周建国为无民事行为能力人，周强、刘梅作为法定监护人，有权在维护周建国利益的范围内处置其财产；

出售房屋的目的是为周建国筹集医疗费，属于为被监护人利益处分财产，符合监护职责要求；

《房屋买卖协议》由周强签署，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。

（二）亲属同意声明的效力

刘梅作为周建国的配偶及监护人，签署《亲属同意出售声明》明确表示 “认可周强签署的所有文件”，该行为构成对房屋买卖的追认：

声明中 “放弃房屋所有权” 的表述，表明刘梅对出售行为无异议；

周强配偶的签字进一步佐证家庭成员对出售房屋的一致同意，避免了后续因亲属反对导致合同无法履行的风险。

（三）继承人的履约义务

周建国去世后，其继承人（刘梅、周强、周丽）在继承遗产的同时，应概括承受被继承人的合同义务：

孙颖已按约支付全部房款（205 万元），并实际占有使用房屋多年，履行了合同主要义务；

房屋产权证已办理完成，过户条件成就，继承人有义务协助孙颖办理产权转移登记；

孙颖同意承担过户产生的费用，不存在履行障碍。

三、裁判结果

法院判决：

刘梅、周强、周丽于判决生效后 10 日内，协助孙颖将位于北京市大兴区的五号房屋过户登记至孙颖名下。

四、案件启示

（一）无民事行为能力人财产处置的注意事项

处置无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房屋时，需满足以下条件：

必须为被监护人利益（如医疗、生活等）；

由法定监护人共同签署相关文件，避免单个监护人擅自处分；

保留证明 “为被监护人利益” 的证据（如病历、医疗费票据等），本案中出售房屋为筹集医疗费的目的成为合同有效的关键。

（二）亲属同意声明的必要性

涉及夫妻共同财产或家庭共有房产时，需取得其他共有人的书面同意。本案中刘梅的《亲属同意出售声明》不仅避免了“无权处分” 的争议，也为合同效力提供了额外保障，建议在类似交易中明确所有权利人的意思表示。

（三）房款支付与证据留存

购房者应通过银行转账支付房款，并要求出卖人出具收条（注明 “购房款”），避免现金交易导致的举证困难。本案中孙颖提供的转账记录和收条，清晰证明了房款支付事实，为其主张权利奠定基础。

（四）实际占有对交易稳定性的影响

购房者在支付房款后应及时实际占有房屋（如入住、缴纳物业费等），并留存相关票据。本案中孙颖一家居住多年且承担各项费用的事实，增强了交易的稳定性，法院在裁判时会综合考虑实际履行情况。

（五）继承人的合同义务

房屋出卖人去世后，其继承人不能以 “非合同当事人” 为由拒绝履行过户义务。继承人在继承遗产范围内需继续履行合同，购房者可直接起诉继承人要求协助过户，无需重新签订合同。

本案凸显了涉及特殊主体房屋交易中 “程序合规” 与 “证据完整” 的重要性，提醒交易双方注重监护人权限、亲属同意及款项支付等环节的规范性，以保障交易安全。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）