北京律师支招：遭遇商品房逾期办证，开发商找理由？这样维权能胜诉

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在商品房交易中，逾期办理不动产权证是常见纠纷类型，开发商常以 “未委托代办”“购房者未缴税费”“疫情不可抗力”等理由抗辩。北京一起案例中，法院明确开发商需确保房屋具备办证条件，即便未接受委托代办，仍需对逾期办证承担违约责任，为同类案件提供了裁判参照。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：吴涛（购房者）

被告：a公司（房地产开发商）

（二）事件经过

2017 年 2 月 25 日，吴涛与a公司签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定吴涛购买a公司开发的一号房屋（位于大兴区，规划性质为办公），总价款 3330821 元。合同及补充协议明确：a公司应于 2019 年 8 月 30 日前交付房屋；在吴涛交清办证资料及税费、办理交房手续后 720 日内，协助完成不动产权转移登记；若因a公司责任导致逾期办证，吴涛不退房的，a公司自逾期之日起按日支付总房款万分之一的违约金。

2019 年 8 月 23 日，吴涛支付全部购房款 3345825 元；8 月 30 日，a公司交付一号房屋。按约定，办证期限应至 2021 年 8 月 19 日，但因一号房屋不具备办证条件，吴涛至今未取得产权证。2024 年 3 月 20 日，吴涛起诉要求a公司支付逾期办证违约金（以3345825 元为基数，按日万分之一自 2021 年 8 月 20 日计算至 2024 年 3 月 20 日，共计 314507 元），庭审中撤回办理过户的请求。

a公司书面答辩称：吴涛未委托代办产权证，且未支付契税等费用，故己方无协助义务；逾期办证未造成实际损失；疫情属不可抗力应免责；吴涛未防止损失扩大，扩大部分自行承担。

（三）争议焦点

吴涛未委托代办且未缴税费，是否影响a公司的办证义务？

新冠疫情能否构成逾期办证的免责事由？

吴涛主张的违约金是否应支持？

二、案件分析

（一）开发商的办证义务边界

根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应承担违约责任。本案中：

补充协议约定 “出卖人协助办理转移登记”，该义务不仅限于代办，还包括确保房屋具备办证条件（如完成初始登记、提供必要资料等）；

a公司主张 “未委托代办则无义务”，混淆了“代办” 与 “协助” 的区别，即便吴涛自行办证，a公司仍需保证房屋符合登记条件，现房屋不具备办证条件，已构成违约；

吴涛未缴税费可能影响办证进度，但a公司未举证证明税费未缴与房屋不具备办证条件存在直接关联，故不能以此抗辩。

（二）疫情不可抗力的抗辩审查

a公司主张 2020 年 1 月 24 日至 4 月 30 日疫情一级响应属不可抗力，但未提供证据证明：

疫情与房屋不具备办证条件存在直接因果关系（如政府要求停工导致初始登记延迟）；

疫情影响的具体时长及对办证流程的实际阻碍。

法院据此认定，仅凭疫情发生事实不足以构成免责事由，a公司应承担举证不能的后果。

（三）违约金的合理性认定

合同约定逾期办证违约金按日万分之一计算（年利率 3.65%），吴涛主张的 314507 元未超过约定范围：

违约金兼具补偿与惩罚性质，无需购房者证明实际损失；

a公司主张 “吴涛未防止损失扩大”，但逾期办证系a公司持续违约所致，吴涛起诉主张权利即属积极维权，不存在扩大损失的情形；

法院结合合同约定及履约情况，认定违约金数额合理，应予支持。

三、裁判结果

法院判决：

a公司于本判决生效之日起十日内支付吴涛违约金 314507 元。

四、案件启示

（一）开发商的 “协助办证” 义务不限于代办

购房者需注意，“协助办证” 不仅指开发商代为办理，还包括确保房屋完成初始登记、提供测绘报告等必要资料。即使自行办证，也可要求开发商对“房屋不具备登记条件” 承担责任。

（二）税费缴纳与逾期办证的责任划分

若因购房者未缴税费导致办证延迟，开发商可免责；但如房屋本身不具备办证条件（如未通过验收、存在抵押），则无论税费是否缴纳，开发商均需担责。建议购房者在合同中明确税费缴纳与办证条件的衔接条款。

（三）疫情等不可抗力的举证要求

开发商以疫情为由主张免责，需提供政府停工通知、办证流程受阻的证据（如登记部门暂停服务的公告），并证明疫情与逾期办证的直接因果关系，否则难以得到法院支持。

（四）违约金主张的时效与计算

逾期办证违约金属于继续性债权，购房者应在知道或应当知道权利受损后3 年内起诉。计算时需注意合同约定的起算点（如交房后 720 日），避免超过诉讼时效。

（五）合同条款的细化设计

签订合同时，应明确 “协助办证” 的具体内容、逾期违约金的计算标准及免责情形，尤其要约定 “房屋具备办证条件”的具体标志（如开发商取得初始登记证明的时间），减少后续争议。

本案明确了开发商在逾期办证中的核心义务，提醒购房者重视合同条款的细节约定，在权益受损时及时通过法律途径主张权利，同时也警示开发商需全面履行办证协助义务，避免以不合理理由推诿责任。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）