国有土地上房屋拆迁，周边房屋市场价说了算

在国有土地上房屋拆迁过程中，拆迁补偿问题往往是被拆迁人最为关注的焦点。而“参照周边房屋市场价” 这一关键原则，直接关系到被拆迁人能否获得合理、公平的补偿，保障自身的合法权益。

一、“参照周边房屋市场价” 的法律依据

  依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。” 这就从法律层面确立了拆迁补偿需参照周边房屋市场价的原则。这一规定的目的在于确保被拆迁人的生活居住水平不因拆迁而降低，使被拆迁人在获得补偿后，能够在类似地段购置到与被拆迁房屋相当的房产，维持原有的生活质量。二、如何理解 “周边房屋市场价”

 （一）类似房地产的界定

  “周边房屋市场价” 所指的类似房地产，涵盖多方面要素。它包括与被征收房屋处于相同或相近区位的房产，比如同属一个小区、同一街道，或者周边配套设施相似的区域；用途需一致，是住宅就与周边住宅对比，是商业用房就与周边商业用房比较；建筑结构、权利性质、新旧程度、规模等也应大致相同或相似。例如，被征收房屋是一套位于多层住宅中的三居室，建筑年代为 2000 年，砖混结构，那么在参照周边房屋市场价时，就要寻找周边同年代、同结构的多层三居室住宅的市场交易价格作为参考。

 （二）评估时点的确定

  评估被征收房屋价值时，关键要以房屋征收决定公告之日作为评估时点。因为房地产市场价格处于动态变化中，不同时间点的价格可能差异较大。以这个特定时间点为基准，能保证评估价格反映当时房屋的市场价值，使补偿更具合理性和公平性。假设在房屋征收决定公告之日，周边类似房屋市场价格较为平稳，但公告后一段时间内，因周边新建大型商业中心，房价大幅上涨。在这种情况下，仍应以公告之日的价格为基础确定被征收房屋补偿价值，而不是采用后续上涨后的价格。

  三、评估流程与周边市场价的关联

 （一）评估机构的选定

  国有土地上房屋征收评估工作，需由具有相应资质的房地产价格评估机构承担。根据规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；若协商不成，则由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。这样的选定方式，旨在保障被征收人对评估机构的选择权，进而确保评估结果的公正性。因为评估机构能否客观、准确地参照周边房屋市场价进行评估，直接影响被征收人的补偿利益。

 （二）评估方法与周边市场价运用

  注册房地产估价师在对被征收房屋价值进行评估时，需根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法。当被征收房屋的类似房地产有交易时，应当优先选用市场法评估。市场法就是通过比较被征收房屋与近期已成交的周边类似房地产的交易价格，对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，以此估算被征收房屋的客观合理价格或价值。在运用市场法评估过程中，估价师会详细收集周边类似房屋的交易实例，包括交易时间、交易价格、房屋状况等信息，并对这些信息进行分析和调整，最终确定被征收房屋的价值。

  四、被拆迁人如何保障自身在参照市场价补偿中的权益

 （一）积极参与评估机构选定

  被拆迁人应充分重视评估机构的选定环节，积极参与协商。若无法协商一致，要认真对待投票、摇号等确定评估机构的方式，确保选出的评估机构能够公正、专业地开展评估工作，准确参照周边房屋市场价确定被征收房屋价值。

 （二）关注评估过程与结果

  在评估过程中，被拆迁人要积极协助评估人员对被征收房屋进行实地查勘，提供房屋相关信息和资料。同时，密切关注评估结果，若对评估结果有异议，应当及时向房地产价格评估机构申请复核评估。若对复核结果仍有异议，还可收到复核结果后向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。