房产买卖律师：买方逾期付款超期还拒买，卖方解约获法院支持

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在房屋买卖中，付款时间和交易流程是核心环节，任何一方违约都可能引发纠纷。北京一起案例中，买方因逾期支付房款且明确表示不再购买，卖方提出解除合同，法院最终支持了卖方的请求，同时驳回了买方的反诉。这起案件为房屋交易双方提供了重要的法律指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：刘洋（房屋出卖人）

被告（反诉原告）：张强（房屋买受人）

第三人：甲公司（居间中介公司）

（二）事件经过

2023 年 1 月 11 日，经甲公司居间，刘洋与张强签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘洋将位于北京市的一号房屋（建筑面积 90.53 平方米）出售给张强，总价款 497 万元。

合同及补充协议核心约定：

定金：总额 50 万元，张强需于签约当日支付 20 万元，2023 年 1 月 31 日前支付 30 万元；

房款支付：张强需于过户前 40 日支付第一笔购房款 180 万元，过户前 4 日支付第二笔255 万元（资金托管）；

过户时间：合同签署后 201 日内（即 2023 年 7 月 31 日前）办理缴税及过户手续；

违约责任：买方逾期付款超过 15 日，卖方有权解除合同，买方需按总房款 20% 支付违约金，已付定金不予退还。

合同签订后，张强按约支付了 20 万元定金（1 月 11 日、13 日各付 10 万），并于 1 月 30 日、31 日支付 30 万元（定金总额达50 万元）。

2023 年 5 月 29 日，双方见面沟通时，张强提出让刘洋将一号房屋重新挂牌出售，表示自己因旧房未售出，无法继续购买。6 月 6 日，张强再次明确告知刘洋 “实在没办法买”。

6 月 20 日，甲公司工作人员通知张强，按合同约定当日为过户前 40 日，需支付 180 万元房款，但张强以 “需先网签” 为由拒绝支付。直至 7 月 5 日（逾期 15 日），张强仍未支付该笔款项。

7 月 17 日，刘洋委托律师向张强及甲公司发送《律师函》，通知解除合同，不予退还 50 万元定金。

张强反诉称：刘洋拒绝配合网签及解押，构成违约，要求解除合同、刘洋双倍返还定金 40 万元并退还 30 万元购房款。

甲公司述称：交易未完成系因张强未支付首付款，网签未成是因张强未及时提供证件。

（三）争议焦点

张强未按约支付 180 万元房款是否构成根本违约？

合同约定的 50 万元定金是否有效？

刘洋是否存在拒绝网签的违约行为？

合同解除时间应如何认定？

二、案件分析

（一）张强构成根本违约

根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，对方可以解除合同。本案中：

张强在 5 月至6 月期间多次明确表示 “不再购买”，属于 “明确表示不履行主要债务”；

合同约定 6 月20 日支付 180 万元房款，张强逾期超过 15 日未支付，符合补充协议中“逾期付款超 15 日构成根本违约” 的约定；

张强主张 “需先网签再付款”，但合同及补充协议中未约定网签为付款前提，且《房屋买卖流程图》明确标注 “仅供参考”，其抗辩理由无合同依据。

（二）50 万元定金合法有效

根据《民法典》第五百八十六条，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。本案中：

房屋总价款 497 万元，20% 为 99.4 万元，50 万元未超过该比例，符合法律规定；

补充协议明确约定定金总额 50 万元，张强已实际支付，定金合同成立；

张强主张 “仅 20 万元为定金”，但未提供证据推翻补充协议约定，法院不予采信。

（三）刘洋无违约行为

合同未约定 “网签为付款前提”，张强以 “未网签” 拒付房款无依据；

甲公司证实未网签系因张强未及时提供证件，与刘洋无关；

刘洋在张强明确拒买后才解除合同，属于合理维权，不构成违约。

（四）合同解除时间合法

根据《民法典》第五百六十五条，解除合同的通知到达对方时生效。本案中：

刘洋 7 月 17日送达《律师函》，张强当日收到，合同解除时间应为 7 月 17日；

张强反诉要求解除合同时，合同已因其违约被解除，故其反诉请求不成立。

三、裁判结果

法院判决：

确认刘洋与张强于 2023 年 1 月 11 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 年 7 月 17 日解除；

驳回张强的全部反诉请求。

四、案件启示

（一）合同条款要明确交易流程

签订合同时，需明确付款、网签、解押、过户的先后顺序及时间节点，避免模糊表述；

对 “参考性流程” 切勿轻信，应以书面条款为准，必要时签订补充协议细化约定。

（二）定金约定需合法合理

定金数额不得超过总房款 20%，超出部分可能不被认定为定金；

明确定金性质（立约定金、违约定金等），避免与预付款混淆。

（三）违约行为要及时应对

买方若无力履约，应尽早与卖方协商，避免因 “明确拒买 + 逾期付款”构成双重违约；

卖方发现买方违约后，可依约发送解除通知，并保留证据（如沟通记录、催告函）。

（四）网签与付款的关系要厘清

网签并非法定付款前提，需在合同中明确约定 “先网签后付款” 或 “先付款后网签”；

买方不得以 “未网签” 为由拒付房款，除非合同有明确约定。

本案提醒我们，房屋交易双方应严格遵守合同约定，诚信履约。买方若遇资金困难，需及时与卖方沟通协商；卖方则应依法维权，避免扩大损失。清晰的合同条款、规范的交易流程，是减少纠纷的关键。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）