付清房款住 18 年，法院判开发商协助过户 北京律师解读

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买房付清全款并入住 18 年，开发商却以 “无法提供材料”为由拒绝办理过户，购房者能否起诉要求强制过户？近日，北京市朝阳区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，明确 “口头房屋买卖合同合法有效，开发商需履行协助过户义务”，判决开发商 7 日内配合购房者办理房产证，为 “长期入住但未过户” 的购房者维权提供关键指引。

一、案情梳理

（一）本诉：购房者主张过户，维护合法权益

原告林峰向法院提出诉讼请求：

判令被告甲公司（原北京某某某地产开发有限公司）配合原告将位于北京市朝阳区晨光小区一号房屋（下称一号房屋）的所有权转移登记至原告名下。

林峰诉称，2006 年 9 月，其与甲公司达成口头协议，约定购买一号房屋。2006 年 9 月 26 日，他向甲公司全额支付购房款 325390 元，以及维修基金、契税、办证费等各项费用 12697 元，合计 338087 元，款项付清当天即办理入住手续，此后一直居住使用一号房屋至今。后经了解，一号房屋的房产大证早已办理完毕，他多次要求甲公司协助办理过户手续，但甲公司以“材料无法提供” 等理由推诿，迟迟未完成过户，故诉至法院。

（二）被告答辩：认可交易事实，辩称无法提供材料

被告甲公司辩称：

认可与林峰存在房屋买卖合意，也承认林峰已付清购房款及办理房产证的相关费用；

因购房时间久远，涉案房屋属于 “按经济适用住房管理的房屋”，目前客观上无法按照不动产登记事务中心的要求提供办理产权证的相关材料，请求法院依法判决。

（三）法院查明核心事实

付款与入住证据：2006 年 9 月 26 日，林峰向甲公司支付一号房屋购房款 325390 元、维修基金 6508 元、契税 4881 元、登记制证费 145 元、印花税 163 元、办证费 1000 元，甲公司出具两张收据（金额合计 338087 元），双方均认可购房款已全额付清，且存在口头房屋买卖合同。

实际占有使用：林峰提交《入住通知单》复印件、《验收单元交接书》《业主手册》，证明 2006 年 9 月 26 日办理入住，此后一直居住使用一号房屋；甲公司认可上述证据真实性，承认房屋自交付后始终由林峰控制使用。

房屋权属状态：双方均认可，一号房屋目前初始登记在甲公司名下，林峰尚未取得不动产权证书，且房屋的房产大证已办理完毕，具备过户基础条件。

二、案件分析

（一）争议焦点

林峰与甲公司之间的口头房屋买卖合同是否成立且合法有效；

甲公司是否负有协助林峰办理一号房屋所有权转移登记的义务。

（二）法律适用与胜诉关键

口头合同合法有效，符合 “实际履行” 要件

根据《合同法》第十条（民法典施行前法律，本案适用），当事人订立合同可以采用口头形式，除非法律、行政法规规定或当事人约定必须采用书面形式。同时，《合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立”。

本案中，虽无书面房屋买卖合同，但林峰已履行 “全额支付购房款及相关费用” 的核心义务，甲公司接受款项并交付房屋，且允许林峰居住 18 年，完全符合 “实际履行 + 对方接受” 的合同成立要件。此外，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定（房屋已办理房产大证，无权利瑕疵），不存在无效情形，故双方的口头房屋买卖合同合法有效。

甲公司 “无法提供材料” 非免责理由，需履行协助过户义务

《合同法》第六十条规定，当事人应按照约定全面履行义务，包括 “协助义务”；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应承担继续履行等违约责任。

房屋买卖合同中，开发商的核心义务不仅是交付房屋，还包括协助购房者办理所有权转移登记（即过户）。本案中，一号房屋已办理房产大证，具备过户的基础条件，甲公司以“无法提供材料” 为由推诿，不属于 “客观上无法履行” 的法定免责事由（无证据证明材料缺失系不可归责于甲公司的原因），故甲公司必须履行协助过户义务，林峰的诉求有充分的事实及法律依据。

三、裁判结果

被告甲公司于本判决生效后七日内，协助原告林峰办理位于北京市朝阳区晨光小区一号房屋的产权登记手续，将上述房屋登记至原告林峰名下。

四、案件启示

（一）购房者：留存 “付款 + 入住” 证据，为维权奠基

妥善保管付款凭证：支付购房款及相关费用时，务必要求开发商出具加盖公章的收据，注明 “购房款”“维修基金”“契税”等明细；通过银行转账时，备注 “购买 XX 房屋款项”，避免使用现金或无备注转账，防止后续开发商否认收款性质。

固定入住与使用证据：办理入住时，留存《入住通知单》《房屋交接书》《业主手册》等材料；居住期间，保存物业费、水电费、燃气费等缴费凭证，证明“长期实际居住”，佐证合同关系存在，本案中林峰 18 年的居住记录就是认定 “合同实际履行” 的关键。

及时跟进过户进度：入住后定期向开发商或不动产登记中心查询房屋产权办理情况，一旦得知 “房产大证已办理”，立即书面要求开发商协助过户，并留存沟通记录（如微信、短信、邮件），避免拖延时间过长导致纠纷。

（二）开发商：正视 “协助过户义务”，不可推诿

主动完善过户材料：对于 “按经济适用住房管理的房屋” 或历史遗留的交易房屋，应提前梳理办理过户所需的材料清单，主动与相关部门沟通补充，而非以“时间久、材料缺” 为由拒绝履行义务；

不得无故拖延过户：即使无书面合同，只要购房者已付清房款、实际入住，开发商就负有法定的协助过户义务，不得以“材料无法提供” 等非法定理由拖延，否则需承担 “强制履行” 的法律后果，如本案中甲公司被判决 7 日内配合过户；

规范合同签订流程：建议与购房者签订书面房屋买卖合同，明确过户时间、材料提供责任等条款，减少后续争议，但即便无书面合同，“实际履行 + 对方接受” 仍可认定合同成立，开发商不可以此逃避责任。

（三）特殊房屋交易：提前明确 “过户要求”

对于 “按经济适用住房管理的房屋”“拆迁安置房” 等特殊类型房屋，购房者在交易前应向开发商或不动产登记中心咨询过户所需条件（如是否需满年限、是否需补缴费用），要求开发商在口头或书面协议中承诺“具备过户条件后协助办理”，避免因房屋性质问题导致后续过户受阻。

房屋所有权以登记为原则，但 “长期实际入住 + 全额付款”可成为认定合同效力、主张过户的核心依据。购房者遇到开发商推诿过户时，无需妥协，可凭借 “付款 + 入住” 证据起诉维权，通过法律手段确认权属，守护自身合法财产权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）