买家买房后患病要违约，卖家获 25 万违约金 北京房地产律师详解

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买房后确诊癌症，买家以 “情势变更” 为由拒履行合同，卖家因房价下跌损失 70 余万，主张 20% 违约金能否成立？近日，北京市昌平区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定买家构成根本违约，结合卖家实际损失、双方过错程度，判决买家支付 25 万违约金（扣减 10 万定金后），为 “疾病导致合同无法履行” 类纠纷提供关键裁判标准。

一、案情梳理

（一）本诉：卖家主张解除合同并索赔违约金

原告陈峰、李娜向法院提出诉讼请求：

确认陈峰、李娜与被告张宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及三方与甲公司（原链家公司）签订的《补充协议》于 2024 年 3 月 3 日解除；

判令张宇支付违约金 72 万元（总房款 360 万元的 20%）；

本案诉讼费、保全费由张宇承担。

陈峰、李娜诉称，2023 年 11 月 22 日，二人与张宇签订合同，将共有的北京市昌平区一号房屋（下称一号房屋）以 353 万元出售，屋内设施另作价 7 万元，总房款 360 万元；张宇当日支付定金 10 万元，约定以贷款方式购房，需在 2023 年 12 月 15 日前（网签后 5 个工作日内）办理贷款申请，2024 年 2 月 29 日前完成过户。合同明确约定 “张宇拒绝购房构成根本违约，需按总房款 20% 支付违约金”。

合同签订后，张宇仅配合完成 2023 年 12 月 8 日的网签，未按约办理贷款，且自 2023 年 12 月 17 日起多次以“患病” 为由要求解除合同，2024 年 1 月 8 日明确表示 “不买了”，构成根本违约。因张宇拒绝配合解除网签，导致二人无法及时出售房屋，最终 2024 年 5 月 26 日以 282.5 万元低价转售，直接损失 70.5 万元（原售价 353 万元 - 现售价 282.5 万元）。二人多次要求张宇承担违约责任遭拒，故诉至法院。

（二）被告答辩与反诉：以 “情势变更” 为由求解除并退定金

被告张宇辩称并反诉：

不同意本诉全部请求，主张自身情况符合《民法典》“情势变更”，有权解除合同，不构成违约；

反诉请求：①解除案涉合同及补充协议；②判令陈峰、李娜退还 10 万元定金；③反诉费由原告承担。

张宇反诉称，2023 年 11 月 22 日签约后，其积极履行义务，2023 年 12 月 6 日突发高烧，12 月 8 日仍配合网签，后经诊断发现肺部结节，2024 年5 月 确诊肿瘤。因患癌需辞职休养，丧失收入来源，且需预留高额治疗费，无力承担房贷，故自 2023 年 12 月 17 日起通过中介协商解除合同，2024 年 4 月 25 日配合解除网签，已尽到“减少损失” 义务。其并非恶意违约，而是因 “不可预见的重大疾病” 导致履行不能，符合情势变更，请求法院支持反诉。

（三）第三人述称：合同有效，争议与己无关

第三人甲公司（居间方）述称，三方签订的合同合法有效，本案争议系买卖双方纠纷，与居间方无关，不发表其他意见。

（四）法院查明核心事实

合同履行关键节点：2023 年 11 月 22 日签约（张宇付定金10 万）→12 月 8 日网签→12 月 17 日张宇首次提出解约→2024年 1 月 8 日张宇明确 “不买了”→3 月 3 日陈峰、李娜发送《解除声明》→4 月 29 日解除网签→5 月 26 日原告低价转售。

张宇患病与履约情况：2023 年 12 月起就医，2024 年5 月确诊肿瘤；未按约办理贷款，未支付首付款，2024 年 1 月起明确拒绝履约。

原告损失情况：原售价 353 万元，因张宇拖延解约，最终 282.5 万元转售，直接差价损失 70.5 万元，另支出保全费 4120 元。

二、案件分析

（一）争议焦点

张宇的行为是否构成根本违约，案涉合同解除时间如何认定；

张宇主张的 “情势变更” 是否成立；

违约金金额应如何确定，10 万元定金能否冲抵。

（二）法律适用与胜诉关键

张宇构成根本违约，合同于 2024 年 3 月 3 日解除

根据《民法典》第五百六十三条，“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，另一方有权解除合同”。本案中，合同约定张宇需在 2023 年 12 月 15 日前办理贷款、2024 年 2 月 29 日前过户，但其自 2023 年 12 月起未推进贷款，2024年 1 月明确 “不买了”，以 “行为 + 口头”方式表明拒绝履行核心义务（付款购房），符合 “根本违约” 要件。

同时，《民法典》第五百六十五条规定 “合同自解除通知到达对方时解除”，陈峰、李娜 2024 年 3 月 3 日发送《解除声明》，张宇已接收，故合同解除时间为 2024 年 3 月 3 日，与原告主张一致。

“情势变更” 不成立，张宇无权以此免责

《民法典》第五百三十三条规定 “情势变更需满足：合同成立后发生无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行显失公平”。本案中，张宇虽患癌，但：

① 签约时 “患病” 并非 “不可预见”（疾病属于人生可能面临的风险，非极端特殊情况）；

② 现有证据无法证明 “患癌导致完全丧失履行能力”（签约时张宇有存款及收入，患病初期仍可通过其他方式筹措资金，且确诊时间在合同约定的过户期之后）；

③ 张宇未举证 “继续履行显失公平”（其仅提出 “收入减少”，未提交具体医疗费支出、资产状况等证据，无法证明履行合同会导致“权利义务严重失衡”）。故其 “情势变更” 主张不成立，需承担违约责任。

违约金酌情调整为 35 万元，定金可冲抵

《民法典》第五百八十五条规定 “约定违约金过高的，法院可酌情减少，应以实际损失为基础”。本案中：

① 原告实际损失明确：原售价 353 万元，转售价 282.5 万元，差价损失 70.5 万元，合同约定的 72 万元违约金（20%）与实际损失基本持平，但需考虑 “双方过错”；

② 张宇存在 “扩大损失” 过错：2024 年 3 月 3 日合同解除后，其未及时配合解除网签，导致原告无法尽快转售，对损失扩大有责任；

③ 原告已尽 “减损义务”：在张宇违约后及时提起诉讼，并最终低价转售以减少进一步损失。

综合以上，法院酌定违约金 35 万元，扣除张宇已付的 10 万元定金（合同约定 “定金冲抵违约金”），最终需支付 25 万元，既弥补原告损失，又兼顾张宇实际情况，符合公平原则。

三、裁判结果

确认原告陈峰、李娜与被告张宇于 2023 年 11 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及三方与第三人甲公司签订的《补充协议》均于 2024 年 3 月 3 日解除；

被告张宇于本判决生效之日起十日内向原告陈峰、李娜支付违约金 25 万元（已扣减 10 万元定金）；

驳回被告张宇的全部反诉请求（即不退还 10 万元定金）；

本案本诉诉讼费、保全费 4120 元，由被告张宇承担；反诉诉讼费由被告张宇承担。

四、案件启示

（一）卖家：签约明确违约条款，违约后及时 “减损 + 留证”

细化违约条款：在合同中明确 “根本违约情形”（如 “拒绝付款、明确表示不买”）及违约金计算方式（如 “总房款 20%”），同时约定 “定金冲抵违约金”，为后续维权提供依据；

及时固定证据：买家违约后，保存沟通记录（微信、短信、通话录音）、网签 / 解约流程记录、转售合同及差价凭证，证明 “违约事实” 与 “实际损失”，如本案中原告提交的转售合同，直接佐证 70.5 万元损失；

主动减少损失：发现买家违约后，避免 “拖延”，及时发函催告或解除合同，尽快寻找新买家，切勿因 “赌气”扩大损失，否则可能无法就扩大部分索赔。

（二）买家：谨慎评估履约能力，违约后积极配合减损

签约前评估风险：购房前充分考虑自身健康、收入稳定性、资金储备等情况，避免因 “突发状况” 导致履约不能；若需贷款，提前确认贷款资质，减少“贷款失败” 风险；

违约后避免 “二次过错”：即使因特殊原因无法履约，需第一时间与卖家协商，配合办理解除网签、房屋交接等手续，避免因“不配合” 导致损失扩大，否则可能承担更多赔偿责任（如本案中张宇因拖延解网签，需多承担部分违约金）；

“情势变更” 需实质举证：主张 “情势变更” 时，需提交 “不可预见”（如突发罕见病）、“履行不能”（如完全丧失劳动能力、资产耗尽）的证据（如病历、收入证明、资产清单），仅以“患病” 为由主张免责，难以得到法院支持。

（三）居间方：协助固定证据，推动纠纷化解

留存交易全程记录：中介需保存买卖双方的沟通记录、履约节点（网签、贷款办理）的书面材料，在纠纷发生时可作为关键证据，帮助法院查明事实；

主动协调减损：发现一方可能违约时，及时居中沟通，推动双方协商解除合同、办理网签注销等手续，避免矛盾激化，减少双方损失。

房屋买卖合同履行周期长，易受健康、资金等因素影响，买卖双方均需秉持 “契约精神”，签约前谨慎评估，履约中积极配合，违约后妥善处理。卖家需注重“证据留存” 与 “减损义务”，买家需理性看待 “履约风险”，避免因侥幸心理导致更大损失，必要时借助法律手段维护合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）