认购工业用地房遭违约，112 万房款成功追回 北京房地产律师详解

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花 112 万认购房屋，开发商承诺 2018 年春节前交房却迟迟不履约，购房者起诉要求返还房款能否胜诉？近日，北京市通州区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定“工业用地房屋违规分割出售，合同无效”，判决开发商 7 日内返还 112 万购房款，为“工业用地房屋交易纠纷” 提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）本诉：购房者追讨 112 万认购款

原告林浩向法院提出诉讼请求：

判令被告甲公司向原告返还房产认购款 112 万元；

判令被告甲公司向原告支付资金占用费（自 2017 年 6 月 27 日起按同期银行存款利率计至还清之日止）；

判令被告承担本案全部诉讼费用。

林浩诉称，甲公司 2017 年 4 月 27 日注册成立后，发起房屋认购，宣称 “按认购金额占房价比例享有房产权益”，并承诺 2018 年春节前交付位于通州区某项目的房屋（下称 F号房屋）。基于信任，他于 2017 年 6 月 27 日通过两家银行向甲公司支付 112 万元认购款，甲公司出具加盖财务专用章的《收据》，明确 “收到林浩交来 F号楼认购款 112 万元”。

但此后甲公司迟迟不交付房屋，林浩多次交涉，甲公司既不交房也不退款，导致其购房目的完全落空，合法权益受损，故诉至法院。

（二）被告答辩：无正当理由拒不出庭

被告甲公司经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。

（三）法院查明核心事实

认购与付款事实：2017 年 6 月，林浩与甲公司达成口头购房意向，约定购买 F号房屋；6 月 27 日，林浩转账支付 112 万元，甲公司出具《收据》，载明 “F号楼认购款”，双方未签订书面合同，但林浩主张甲公司曾承诺 “购得 F号楼后分割，交付 140 平方米房屋”。

房屋性质与备案情况：2017 年 7 月，甲公司与乙公司（原 B 公司）签订《房屋买卖合同》，购买乙公司开发的F号房屋（建筑面积4045.37 平方米），房屋所在土地用途为 “工业用地”；2018 年 11 月，相关部门出具《网签确认证明》，明确甲公司购买该房屋的用途为 “仿制药投产前试验项目”，符合当地产业发展定位，同意办理网签。

合同履行问题：甲公司未按承诺向林浩交付房屋，也未退还认购款；林浩提交账户交易明细、《收据》、微信聊天记录等证据，佐证付款及交涉过程，甲公司未提出异议。

二、案件分析

（一）争议焦点

林浩与甲公司之间是否成立房屋买卖合同关系；

案涉房屋买卖合同是否有效；

甲公司是否应返还 112 万元认购款，是否需支付资金占用费。

（二）法律适用与胜诉关键

口头约定 + 收据佐证，房屋买卖合同关系成立

根据《合同法》第十条（本案适用民法典施行前法律），当事人订立合同可采用口头形式；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

本案中，虽无书面合同，但甲公司出具的《收据》明确记载 “交款人（林浩）、收款单位（甲公司）、收款事项（F号楼认购款）、金额（112 万元）”，且双方对“购买 F号房屋” 的合同类型、标的指向明确，结合林浩已全额支付认购款的事实，足以认定双方成立房屋买卖合同关系。

工业用地房屋违规分割出售，合同因 “损害社会公共利益” 无效

《合同法》第五十二条规定，“损害社会公共利益的合同无效”。本案中：

① 案涉房屋所在土地性质为 “工业用地”，甲公司购买房屋的备案用途为 “仿制药投产前试验项目”，与当地产业发展定位直接相关，属于特定工业用途房产，需按审批用途经营使用；

② 甲公司违反备案用途，擅自将工业用地上的房屋分割出售给林浩（非用于工业生产），改变了土地及房屋的法定用途，破坏了工业用地管理秩序及产业发展规划，损害社会公共利益；

③ 无证据显示有权机关审批同意改变案涉土地及房屋性质，甲公司的分割出售行为无合法依据。故双方的房屋买卖合同因“损害社会公共利益”，依法被认定为无效。

合同无效应返还购房款，资金占用费因 “原告有过错” 未支持

《合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方损失，双方有过错的各自承担责任”。

① 甲公司因无效合同收取 112 万元认购款，依法应全额返还，林浩“返还购房款” 的诉求有明确法律依据，法院予以支持；

② 林浩作为购房者，在购买房屋时未核查土地及房屋性质，对 “工业用地房屋不能分割出售” 的风险未尽到合理注意义务，对合同无效存在一定过错，故其主张的“资金占用费” 因 “依据不足” 未获支持，但核心诉求（返还 112 万元）已实现。

三、裁判结果

被告甲公司于本判决生效之日起七日内向原告林浩退还房产认购款1120000 元；

驳回原告林浩的其他诉讼请求（即不支持资金占用费）；

本案全部诉讼费用由被告甲公司承担。

四、案件启示

（一）购房者：买房前必查 “土地 + 房屋性质”，避免踩坑

核查核心信息：通过不动产登记中心、开发商或政府官网，查询房屋所在土地用途（是 “住宅用地”“商业用地”还是 “工业用地”）、房屋规划用途（是否与土地用途一致），工业用地、商业用地房屋严禁违规用于住宅，购买此类房屋风险极高；

拒绝 “口头承诺”，签订书面合同：无论开发商承诺多么诱人，务必签订书面合同，明确房屋性质、交付时间、违约责任等核心条款，避免仅凭“收据” 或 “口头约定” 交易，如本案中林浩虽胜诉，但因无书面合同，资金占用费未获支持；

警惕 “分割出售” 的工业 / 商业房产：若开发商将大面积工业厂房、商业用房分割成小套出售，需特别注意，此类分割多未获审批，合同易被认定无效，购房款追回可能面临困难。

（二）开发商：严守土地用途，不得违规销售

按审批用途使用房产：购买工业、商业用地房产后，需严格按照备案用途经营，不得擅自改变用途（如工业用房改住宅出售），否则可能因“损害社会公共利益” 导致合同无效，面临返还房款、承担诉讼费的法律责任；

规范交易流程：与购房者交易时，如实告知房屋及土地性质，签订书面合同，明确权利义务，避免因 “信息隐瞒”“违规承诺”引发纠纷，如本案中甲公司拒不出庭，仍需承担返还 112 万元的法律后果；

及时处理违约纠纷：若因自身原因无法履约，应主动与购房者协商退款，避免拖延导致纠纷升级，增加诉讼成本及信用风险。

（三）监管与维权：留存证据，及时通过法律途径维权

留存交易证据：购房时保存付款凭证（银行流水、收据）、沟通记录（微信、短信、通话录音）、开发商承诺文件等，为后续维权提供依据，如本案中林浩的《收据》《账户交易明细》是认定事实的关键；

发现问题及时止损：若发现开发商未按约定交房或房屋性质存疑，及时交涉，交涉无果后尽快起诉，避免超过诉讼时效，影响权益维护；

理解 “过错责任”：购房者需认识到，自身对房屋性质的核查义务不可免除，若因未尽注意义务导致合同无效，可能无法主张利息、资金占用费等损失，维权时需理性对待。

工业用地房屋因 “用途限制”，禁止违规分割出售给个人作住宅使用，此类交易合同多属无效。购房者买房时务必擦亮眼睛，核查土地及房屋性质，开发商需严守法律边界，规范经营，才能避免“合同无效、退款赔偿” 的法律风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）