偷卖夫妻共有房无效，妻子分得三分之二房产 北京房地产律师解读

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丈夫生前偷偷将夫妻共有的房改房过户给孙女，妻子发现后起诉确认合同无效，胜诉后又因遗产分割与子女产生纠纷。近日，北京市怀柔区人民法院审理一起房屋继承纠纷，明确“夫妻共有房屋未经配偶同意出售无效，遗产按法定继承分割”，判决妻子分得房屋三分之二份额，儿子分得六分之一份额，为 “夫妻共有财产擅自处分后遗产继承” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）本诉：妻子主张继承房屋，愿折价补偿子女

原告刘芳向法院提出诉讼请求：

判令被继承人李伟（刘芳丈夫）的遗产 —— 位于北京市怀柔区一号房屋（下称一号房屋）中的二分之一份额，由刘芳继承所有；对儿子李明、女儿李娟应享有的继承份额，刘芳同意按 160 万元总价，向二人各支付六分之一份额的折价款；

判令李明、李娟承担本案诉讼费用。

刘芳诉称，她与李伟系夫妻关系，育有李明、李娟两名子女。一号房屋原是李伟单位分配的公房，房改时由二人共同出资购买，属于夫妻共同财产。2023 年 1 月 10 日李伟因病去世，2023 年 9 月她到怀柔区不动产登记中心查询时才发现，2019 年 12 月 27 日李伟未经她同意，与孙女李萌（李明之女）签订《北京市存量房买卖合同》，将一号房屋以 50 万元低价出售给李萌，后李萌又将房屋赠与母亲赵婷（李明妻子）。

为维护权益，刘芳此前诉至法院，要求确认两份合同无效。怀柔区法院作出民事判决，确认李伟与李萌的买卖合同、李萌与赵婷的赠与合同均无效；北京市第三中级人民法院二审维持原判。现一号房屋虽仍登记在赵婷名下，但权属已恢复至“夫妻共同财产” 状态。刘芳认为，一号房屋的二分之一属于她的个人财产，剩余二分之一属于李伟的遗产，应由她与李明、李娟法定继承，故诉至法院要求分割。

（二）被告答辩：女儿放弃继承，儿子坚持要份额

被告李明（刘芳儿子）辩称：

认可一号房屋是父母夫妻共同财产，同意按法定继承分割，但坚持要求继承父亲遗产中属于自己的六分之一份额，不同意接受刘芳的折价补偿，主张直接持有房屋份额。

被告李娟（刘芳女儿）辩称：

认可母亲的诉讼主张，明确表示自己应继承的六分之一份额（父亲遗产的三分之一）自愿放弃，归母亲刘芳继承所有，不要求任何折价款。

（三）法院查明核心事实

亲属关系与婚姻状况：刘芳与李伟系夫妻，育有李明、李娟；李明与赵婷系夫妻，育有女儿李萌；李伟 2023 年 1 月 10 日去世，生前未留遗嘱或遗赠扶养协议。

房屋性质与处分过程：一号房屋是刘芳与李伟的夫妻共同财产（房改房，共同出资购买）；2019 年 12 月李伟擅自出售给李萌，2023 年经两审法院判决，买卖合同、赠与合同均无效，房屋权属恢复至 “夫妻共同财产” 状态（现登记在赵婷名下，但不影响权属认定）。

继承意愿：李娟明确放弃继承，同意份额归刘芳；李明坚持继承六分之一份额，拒绝折价补偿。

二、案件分析

（一）争议焦点

一号房屋中属于李伟的遗产份额如何确定；

刘芳主张 “折价补偿子女、取得全部房屋份额” 的诉求是否成立；

李娟放弃继承的行为是否有效，李明的 “要份额不要补偿” 主张是否应支持。

（二）法律适用与胜诉关键

夫妻共同财产先分一半，剩余部分为遗产

根据《民法典》第一千一百五十三条，“夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。本案中，一号房屋是刘芳与李伟的夫妻共同财产，无特殊约定，故应先分出二分之一归刘芳个人所有，剩余二分之一属于李伟的遗产，进入法定继承程序。

法定继承中，继承人有权选择 “接受或放弃继承”

《民法典》第一千一百二十七条规定，“配偶、子女、父母为第一顺序继承人，继承份额一般均等”；第一千一百二十四条规定，“继承人可以放弃继承，放弃继承应当以书面形式作出”。

① 李伟的第一顺序继承人是刘芳（配偶）、李明（儿子）、李娟（女儿），三人对 “二分之一遗产份额” 应均等继承，即每人各得遗产的三分之一（对应房屋整体的六分之一份额）；

② 李娟明确表示放弃继承，属于真实意思表示，不违反法律规定，其应得的六分之一份额归刘芳所有，故刘芳共获得“个人二分之一 + 继承六分之一 + 李娟放弃的六分之一”，即房屋整体的三分之二份额；

③ 李明作为继承人，有权选择 “直接持有份额” 而非 “接受折价补偿”，其主张符合法律规定，法院应予支持。

“折价补偿” 需尊重继承人意愿，不得强制

刘芳主张 “支付折价款、取得全部份额”，但继承的核心是 “份额归属” 而非 “金钱补偿”，除非继承人同意，否则不得强制将“份额” 转化为 “金钱”。李明明确拒绝折价补偿，坚持要份额，法院从 “尊重继承人财产权利” 的角度出发，支持其主张，仅驳回刘芳 “取得全部份额” 的诉求，未否定其核心的继承权益（已获得三分之二份额）。

三、裁判结果

位于北京市怀柔区一号房屋中，属于原告刘芳个人所有的二分之一份额，归刘芳所有；

位于北京市怀柔区一号房屋中，属于被继承人李伟遗产的二分之一份额，其中三分之二（对应房屋整体的六分之二份额）由原告刘芳继承，三分之一（对应房屋整体的六分之一份额）由被告李明继承。

四、案件启示

（一）夫妻共有财产：处分需双方同意，避免 “擅自交易”

共同财产不得单方处分：夫妻共有房屋、车辆等重大财产，处分时需双方共同签字同意，未经配偶同意的单方交易（如出售、赠与），可能因“侵害配偶财产权” 被认定无效，如本案中李伟擅自卖房给孙女，最终合同被撤销，还引发后续继承纠纷；

定期核查财产状况：夫妻双方应定期了解共同财产的权属状态（如到不动产登记中心查询房屋登记信息），避免一方擅自处分财产而不知情，及时发现问题可尽早维权，减少损失。

（二）继承人：明确继承意愿，理性选择 “份额或补偿”

放弃继承需书面确认：如李娟自愿放弃继承，建议签订书面《放弃继承权声明书》，并提交法院或公证处备案，避免后续因“口头承诺” 引发争议；

选择 “份额或补偿” 需考量实际需求：若继承人希望长期持有房屋（如自住、出租），可选择 “直接要份额”；若无需房屋且希望快速变现，可协商“折价补偿”，避免因 “意气用事” 导致共有房屋使用矛盾（如后续需共同出租、维修，可能引发新纠纷）。

（三）遗产分割：优先协商，兼顾 “法律规定与家庭和睦”

先尝试家庭协商：遗产分割前，可通过亲属调解、社区介入等方式协商，如刘芳与李明若能就 “补偿金额” 达成一致，可避免判决后“按份共有” 的不便；

按份共有后的后续处理：若如本案判决 “按份共有”，后续可通过《共有物分割协议》或另行起诉，请求 “折价分割”（由一方取得全部份额，向另一方支付补偿）或“实物分割”（如房屋可拆分使用），解决共有矛盾。

（四）维权要点：合同无效后及时主张继承，留存关键证据

先确认权属，再分割遗产：如本案中，刘芳先通过诉讼确认买卖合同、赠与合同无效，恢复房屋 “夫妻共同财产”属性，再主张继承，为后续分割奠定基础；

留存继承相关证据：保存亲属关系证明（户口本、结婚证）、遗产权属证明（房产证、购房合同）、法院生效判决（如合同无效判决）等，证明“遗产范围” 与 “继承资格”，确保维权有依据。

夫妻共有财产的处分与继承，既涉及法律规定，也关乎家庭关系。处分财产时需尊重配偶权利，继承分割时应理性沟通，必要时借助法律手段明确权属，才能在维护自身权益的同时，尽量减少家庭矛盾。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）