哥哥代父过户房屋给亲属，恶意串通判无效 北京房产买卖律师解读

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父亲留有公证遗嘱指定房屋归自己，哥哥却以 “监护人” 名义代父与弟弟、嫂子签订房屋买卖合同，将房产过户且未收房款！近日，北京市大兴区人民法院审理一起存量房屋买卖合同纠纷，认定“哥哥与弟弟、嫂子恶意串通，未经房屋共有人同意且未支付房款，损害他人合法权益”，判决案涉房屋买卖合同无效，为 “遗产继承中监护人滥用权利” 类纠纷提供关键裁判参考。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告林浩向法院提出诉讼请求：

判令 2016 年9 月 7 日，林强（林浩哥哥）代林建国（林浩父亲，已故）与林伟（林浩弟弟）、张敏（林强妻子）签订的《存量房屋买卖合同》无效；

本案诉讼费由林强、林伟、张敏承担。

林浩诉称，父亲林建国（2016 年 10 月 31 日去世）与母亲赵秀兰（2017年 1 月 8 日去世）系夫妻，二人共有一套房产—— 位于北京市大兴区的一号房屋，该房屋为夫妻共同财产。林建国与赵秀兰共育有四子：长子林强（1968 年出生）、长女林霞（1972 年出生）、次子林伟（1973 年出生）、三子林浩（1975 年出生），无其他法定继承人，张敏是林强的妻子。

林浩认为案涉合同无效，核心理由如下：

房屋为夫妻共同财产，未经共有人同意：2016 年 9 月 7 日林强代林建国签合同时，林建国与赵秀兰均在世，一号房屋是二人共同共有财产，林强未经母亲赵秀兰同意，擅自处分房屋，损害了共有人权益；

存在公证遗嘱，被告恶意串通：2006 年 3 月 4 日，林建国已立公证遗嘱，明确 “一号房屋中属于自己的份额，去世后遗留给三子林浩”。林强明知该遗嘱，却利用“林建国监护人” 身份，与弟弟林伟、妻子张敏签订合同，属于恶意串通，损害父母及林浩的合法权益；

违反法律规定：根据《民法典》相关规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，且该行为违背公序良俗，合同应属无效。

（二）被告答辩理由

被告林强、林伟、张敏共同辩称，不同意林浩的诉讼请求，理由如下：

林强具备监护人资格：2015 年林强向法院申请宣告林建国为无民事行为能力人，2016 年 6 月 15 日法院出具判决书，宣告林建国为无民事行为能力人，并指定林强为监护人，林强代签合同符合法律规定；

为保障无民事行为能力人权益：长女林霞为一级精神残疾（2009 年取得残疾人证），2024 年 10 月法院宣告其为无民事行为能力人。林建国、赵秀兰作为父母，需为林霞保留必要生活来源和居住场所，而林建国的公证遗嘱未给林霞保留份额，效力存疑。签订案涉合同是为让林霞继续居住在一号房屋（林霞至今居住于此），属于“维护被监护人利益”；

合同符合公平正义：签订合同是 “迫于无奈”，既符合林建国的最佳利益，也保障了林霞的居住权，不应认定为无效。

（三）法院查明核心事实

亲属关系与房屋背景：

林建国与赵秀兰系夫妻，育有林强、林霞、林伟、林浩四子，林强与张敏为夫妻；林建国 2016 年 10 月去世，赵秀兰2017 年 1 月去世；

1999 年 12月，林建国取得一号房屋房产证，各方均认可该房屋为林建国与赵秀兰的夫妻共同财产；

2006 年 3 月 4 日，林建国立公证遗嘱，明确 “一号房屋中属于自己的份额，去世后由林浩继承”，林强、林伟、张敏均知晓该遗嘱。

监护人认定与合同签订：

2016 年 6 月 15 日，法院判决宣告林建国为无民事行为能力人，指定林强为监护人；

2016 年 9 月 7 日，林强以 “林建国法定代理人” 身份，与买受人林伟、张敏签订《存量房屋买卖合同》，约定一号房屋（建筑面积 60.81 平方米）售价 61 万元；

2016 年 9 月 18 日，一号房屋过户至林伟、张敏名下，但二人至今未支付 61 万元购房款。

林霞相关情况：

2024 年 7 月，法院判决宣告林霞为无民事行为能力人，指定李悦庆为监护人；林霞现居住于一号房屋，但无证据证明签订案涉合同时，林霞的居住问题需通过“过户房屋” 解决。

关键证据：

林浩提交公证遗嘱、房屋产权证明、合同文本、过户记录（无付款凭证），证明 “房屋有明确继承约定，被告未付款且擅自过户”；

被告提交林建国无民事行为能力判决书、林霞残疾人证及无民事行为能力判决书，但未提交 “赵秀兰同意处分房屋”“支付购房款”“林霞居住需过户房屋”的证据；

法院确认：林强代签合同时未取得赵秀兰同意，林伟、张敏未支付房款，且各方均知晓公证遗嘱内容。

二、案件分析

（一）争议焦点

林强代林建国与林伟、张敏签订的《存量房屋买卖合同》是否存在 “恶意串通”；

案涉合同是否损害林建国、赵秀兰及林浩的合法权益；

案涉合同是否符合 “维护被监护人利益” 的法定情形，应否认定为无效。

（二）法律适用与胜诉关键

被告行为构成 “恶意串通”，损害他人权益

根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条（本案法律事实发生于民法典施行前，适用当时法律），“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”。本案中：

主观上存在恶意：林强、林伟、张敏明知一号房屋是林建国与赵秀兰的夫妻共同财产，需经赵秀兰同意方可处分，却在未取得同意的情况下签订合同；同时三人知晓林建国的公证遗嘱（林浩为指定继承人），仍通过合同将房屋过户至林伟、张敏名下，主观上具有“损害赵秀兰、林浩权益” 的故意；

客观上无实际交易：合同约定房价 61 万元，但林伟、张敏至今未支付房款，林建国作为被监护人未从“卖房” 中获得任何实际利益，不符合 “监护人维护被监护人利益” 的法定要求；

损害结果明确：房屋过户后，赵秀兰的共有权益被侵犯，林浩依据公证遗嘱应享有的继承权益被剥夺，损害事实清晰。

“保障林霞居住权” 不能成为合同有效的抗辩理由

被告主张 “签订合同是为保障林霞居住权”，但该理由不成立：

无因果关系：林霞此前已居住在一号房屋，即使不办理过户，也可通过家庭协商、设立居住权等方式保障其居住需求，“过户房屋”并非唯一且必要的手段；

无证据支撑：被告未提交证据证明，林建国、赵秀兰曾要求 “通过过户保障林霞居住权”，也未证明签订合同时林霞的居住权面临紧迫风险，该主张属于事后编造的抗辩理由；

遗嘱效力不影响合同无效认定：即使林建国的公证遗嘱未给林霞保留必要份额（效力存疑），也应由继承人协商或通过诉讼调整遗产分配，而非通过“恶意串通卖房” 的方式规避法律，该行为本身已违法。

林强的监护人身份不能免除其违法责任

根据《民法典》第三十五条（法理精神与当时法律一致），“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。本案中：

林强作为林建国的监护人，其核心职责是保护林建国的财产权益，而非擅自处分财产；

案涉 “卖房” 行为未给林建国带来任何财产收益，反而导致其夫妻共同财产被转移，属于 “滥用监护人权利”，而非“维护被监护人利益”，该处分行为无效。

三、裁判结果

2016 年 9 月 7 日，林强（作为林建国的法定代理人）代林建国与林伟、张敏签订的《存量房屋买卖合同》无效；

四、案件启示

（一）继承人：留存关键证据，警惕亲属恶意处分遗产

重视遗嘱公证与保管：如本案中林浩持有父亲的公证遗嘱，成为证明 “自身享有继承权益” 的核心证据。立遗嘱后，应妥善保管遗嘱原件，告知信任的亲属或律师，避免遗嘱被隐匿、篡改；

关注财产变动情况：在亲属（尤其是父母）年迈或丧失民事行为能力时，定期关注其房产、存款等重要财产的登记情况，如发现擅自过户、抵押等异常，及时通过查询登记档案、咨询律师等方式固定证据；

及时主张权利：发现权益被侵犯后，应在诉讼时效内（一般为 3 年）起诉，避免因“拖延” 导致证据灭失或超过时效。本案中林浩虽在父母去世多年后起诉，但因核心证据（公证遗嘱、过户记录）完整，仍成功维权。

（二）监护人：严守职责边界，不得滥用监护权利

明确 “维护被监护人利益” 的核心原则：监护人处分被监护人财产（如房产、存款）时，必须以 “为被监护人带来实际利益”为前提，如为治病、养老、改善居住等，不得为自身或其他亲属谋取利益；

处分共有财产需经共有人同意：若被监护人的财产为夫妻共同财产（如本案中的一号房屋），即使是监护人，也需取得另一方共有人的书面同意，否则处分行为无效；

留存 “维护利益” 的证据：如确需处分被监护人财产，应保留相关证据，如医疗记录（证明为治病卖房）、付款凭证（证明房款用于被监护人）、共有人同意书等，避免后续被认定为“恶意串通”。

（三）继承纠纷风险提示：遵守法律规定，兼顾亲情与公平

遗嘱应保留必要份额：立遗嘱时，需为缺乏劳动能力又无生活来源的继承人（如本案中的林霞）保留必要遗产份额，否则遗嘱可能部分无效；但“保留份额” 应通过合法方式（如在遗嘱中明确），而非通过 “恶意串通卖房” 规避；

避免亲属间恶意串通：亲属间应通过协商解决继承问题，不得为争夺遗产恶意串通、转移财产，否则不仅合同无效，还可能因“伪造证据”“妨碍诉讼” 面临法律制裁；

借助专业力量维权：继承纠纷涉及亲属关系、法律规定复杂，建议在纠纷发生后及时咨询婚姻家事律师，通过律师协助调查证据（如房屋登记档案、银行流水）、制定诉讼策略，提高维权成功率。

本案中，法院以 “恶意串通损害他人利益” 为由判决合同无效，既维护了法律的公平正义，也警示所有继承人与监护人：亲情不能成为违法的借口，任何侵犯他人合法权益的民事行为，终将被法律否定。在遗产继承中，只有遵守法律规定、尊重被继承人意愿，才能真正避免家庭纠纷，守护亲情与财产安全。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）