回迁房买卖卖方违约，买方胜诉获过户 + 违约金 北京房产买卖律师解读

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买方依约付款、占有房屋 7 年，卖方取得房产证后却要求加价 100 万元才过户，买方起诉要求继续履行合同、索赔违约金及律师费，法院最终支持买方核心诉求！近日，北京市海淀区人民法院审理一起存量房屋买卖合同纠纷，明确“合法有效的房屋买卖合同应全面履行，卖方以市场价上涨为由拒过户属违约，需承担继续履行及赔偿责任”，为 “回迁房买卖履约纠纷” 提供重要裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告陈峰向法院提出诉讼请求：

判令被告刘敏继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将位于北京市海淀区的四号房屋过户至陈峰名下；

判令刘敏支付违约金（以 250 万元为基数，按日万分之五标准，自 2023 年 7 月 28 日起计算至四号房屋过户至陈峰名下之日止）；

判令刘敏支付陈峰律师费 5 万元；

本案诉讼费、保全费由刘敏承担。

陈峰诉称，2017 年 9 月 8 日，经乙公司居间，他与刘敏签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以 250 万元购买四号房屋（回迁安置房，当时未取得房产证），付款方式为 “签约后付100 万元，刘敏取得房产证后，3 日内付 60 万元至资金监管账户，剩余 80 万元以贷款支付”，并特别约定 “刘敏承诺 2018 年 12 月 31 日前取得房产证，取得后5 日内通知陈峰及乙公司，配合办理过户；逾期履行义务，按日万分之五支付违约金，违约方承担律师费等维权费用”。

合同签订后，陈峰依约支付 100 万元，刘敏于 2017 年 9 月 27 日交付房屋，陈峰使用（出租）至今。后应刘敏要求，陈峰额外支付 14 万元（2018 年 11 月补 10 万元定金，2022-2023 年分 4 次付 4 万元）。2023 年 7 月，陈峰得知刘敏已取得四号房屋房产证，要求配合过户，刘敏却以 “房价上涨” 为由，要求额外支付 100 万元才肯办理，双方协商无果，故诉至法院。

（二）被告答辩理由

被告刘敏辩称，不同意陈峰全部诉求，核心理由如下：

合同无效或应解除：

合同是乙公司提供的格式合同，权利义务不平等，陈峰是乙公司员工，利用房源及流程优势，预先拟定合同，未与其协商，系“以合法形式掩盖非法目的”，应认定无效；

合同约定 “房屋价款 250 万元，其中房屋本身 100 万元、附属设施 150 万元”，他理解 “附属设施需单独付款”，现陈峰仅支付 114 万元，未足额支付附属设施款，属根本违约，合同应解除；

2017 年四号房屋市场价约 320 万元，合同价 250 万元远低于市场价，陈峰明知他当时负有债务，利用其危困状态交易，显失公平，合同应撤销。

陈峰存在违约：

2018 年 12月未取得房产证是开发商延误，非其个人原因，按补充协议约定 “开发商原因导致证延误不属违约”，陈峰以此为由拒付剩余房款，属违约；

他 2018 年后多次要求解除合同、退还房款，陈峰未回应；2023 年 7 月取得房产证后，陈峰仍未支付剩余 136 万元，无权要求过户。

陈峰无权占有房屋：

合同未约定交房时间，陈峰自 2017 年起占有房屋并出租，7 年租金收益超 30 万元，却长期拖欠房款，属 “无权占有”；

他因陈峰拖欠房款，无法还贷及购买新房，只能租房生活，陈峰却享受房屋升值及租金收益，显失公平。

（三）第三人述称

第三人乙公司（居间方）述称：

陈峰 2020 年前确实是乙公司员工，职位销售经理，公司不禁止员工购房，但要求签约时告知双方，当时已在补充协议中注明“陈峰为乙公司员工”，刘敏签字确认；

同意配合办理过户，希望双方继续履行合同。

（四）法院查明核心事实

合同与履约背景：

2017 年 9 月 8 日，刘敏（出卖人）、陈峰（买受人）、乙公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定四号房屋（50.88 平方米，回迁安置房，当时无房产证）总价 250 万元，补充协议明确“陈峰为乙公司员工”，刘敏签字确认；

补充协议约定付款节点：2017 年 9 月 - 10 月付 100 万元，刘敏取得房产证后 3 日内付 60 万元至资金监管账户，剩余 80 万元贷款支付；交房时间 2017 年 10 月 31 日前，刘敏 2018 年 12 月 31 日前取得房产证，逾期取证若因开发商原因不属违约；违约金按日万分之五计算，违约方承担律师费等费用。

履约情况：

2017 年 9 月 - 10 月，陈峰分 3 次支付100 万元，9 月 27 日双方签署《物业交验单》，刘敏交付四号房屋，陈峰使用（出租）至今；

2018 年 11月 26 日，三方签署补充协议，将定金增加 10 万元，陈峰当日履行；2022 年 6 月 - 2023 年 5 月，陈峰分 4 次支付 4 万元，刘敏均出具收条；

2023 年 7 月 18 日，刘敏取得四号房屋房产证，7 月 28 日微信告知陈峰，陈峰要求配合过户，刘敏以 “需加 100 万元” 拒绝；

2023 年 7 月 31 日，陈峰与律师事务所签订委托合同，支付律师费 5 万元；诉讼中，法院依陈峰申请查封四号房屋（2023 年 9 月 - 2026 年 9 月）。

关键争议证据：

刘敏提交安居客网页截图，主张 2017 年四号房屋市场价 320 万元、2024 年 470 万元，陈峰及乙公司对真实性及证明目的均不认可；

陈峰当庭承诺 “若银行无法批贷，将通过民间借贷筹齐剩余 136 万元”，无履行障碍。

二、案件分析

（一）争议焦点

《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否有效；

刘敏拒绝过户、要求加价是否构成违约；

陈峰主张继续履行、支付违约金及律师费是否有依据。

（二）法律适用与胜诉关键

合同合法有效，刘敏 主张无效 / 解除 / 撤销无依据

依据《民法典》第四百六十五条、第一百五十一条，“依法成立的合同受法律保护；显失公平需满足‘一方利用对方危困状态 + 民事法律行为成立时显失公平’”。本案中：

格式合同不影响效力：合同虽为乙公司模板，但核心条款（价款、付款节点、过户时间）无歧义，且补充协议明确“陈峰为乙公司员工”，刘敏签字确认，知晓陈峰身份，不存在 “未协商” 情形；

价款约定无争议：“房屋 100 万元 + 附属设施 150 万元” 是房屋买卖中 “拆分价款降低契税” 的常见方式，应整体理解为总价款 250 万元，刘敏 主张 “附属设施单独付款”，不符合交易习惯，无事实依据；

不构成显失公平：刘敏提交的市场价截图未被法院采信，且无证据证明 “陈峰利用其危困状态”，相反，刘敏签字确认合同内容，交易是其真实意思表示，故合同有效，不应解除或撤销。

刘敏拒绝过户属违约，陈峰无违约行为

依据《民法典》第五百零九条、第五百七十七条，“当事人应全面履行义务；一方不履行义务或履行不符合约定，构成违约”。本案中：

刘敏违约事实明确：2023 年 7 月取得房产证后，未按补充协议 “5 日内通知并配合过户”，反而要求加价 100 万元，拒绝履行过户义务，符合 “逾期履行 + 擅自变更价款” 的违约情形；

陈峰无违约：补充协议约定 “剩余房款于刘敏取得房产证后支付”，刘敏2023 年 7 月 28 日才告知取得房产证，此前陈峰无支付剩余房款的义务；且陈峰当庭承诺“可筹齐 136 万元尾款”，无履行障碍，不存在 “拖欠房款” 的违约行为；

房屋占有合法：2017 年 9 月双方签署《物业交验单》，刘敏自愿交付房屋，陈峰占有使用属 “基于有效合同的有权占有”，刘敏 主张 “无权占有” 无依据。

陈峰诉求合法，法院应支持继续履行及赔偿

继续履行：陈峰已依约支付 114 万元，剩余 136 万元有支付能力，合同不存在 “履行不能” 情形，刘敏应配合办理过户，乙公司需履行协助义务；

违约金调整合理：补充协议约定 “按日万分之五支付违约金”，但陈峰已占有房屋并获取租金收益，仅延迟取得处分权，法院参照“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）” 调整，既体现违约惩罚，又兼顾实际损失，合法合理；

律师费应支持：补充协议明确 “违约方承担律师费等维权费用”，陈峰已实际支付 5 万元律师费，且该费用是因刘敏违约产生，符合合同约定，应予以支持。

三、裁判结果

本判决生效后 7 日内，刘敏将其名下位于北京市海淀区的四号房屋过户登记至陈峰名下，乙公司给予必要协助，相关过户费用及契税由陈峰承担；

本判决第 1 项履行完毕后 15 日内，陈峰给付刘敏剩余购房款 136 万元；

本判决第 1 项履行完毕后 15 日内，刘敏向陈峰支付违约金（以 250 万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自 2023 年 7 月 28 日起计算至过户完毕之日止）；

本判决生效后 7 日内，刘敏给付陈峰律师费 5 万元；

本案诉讼费、保全费由刘敏承担。

四、案件启示

（一）房屋买卖当事人：重视合同约定，履约需守诚信

签约时明确核心条款

购买回迁房、限售房等 “暂未取得房产证” 的房屋，需在合同中明确 “房产证办理期限、通知义务、过户时间、付款节点”，避免后续争议；

涉及 “价款拆分”（如房屋本身与附属设施分开定价），需在合同中注明 “拆分仅为降低税费，总价款为 XX 元”，避免对价款理解产生歧义。

履约中留存证据，诚信履行义务

买方：按合同约定付款，保留转账记录、收条；接收房屋时签署《物业交验单》，证明 “有权占有”；得知卖方取得房产证后，及时书面要求过户，留存沟通记录（如微信、短信）；

卖方：取得房产证后，按合同约定通知买方并配合过户，不得以 “房价上涨”“资金困难” 为由擅自加价或拒履约，否则需承担违约责任。

（二）中介员工购房：合规披露身份，避免主体争议

主动告知身份，留存书面确认

中介公司员工通过本公司居间购房，需在合同或补充协议中明确告知卖方 “本人为中介员工”，并让卖方签字确认，避免后续被主张“利用优势地位欺瞒交易”；

中介公司需建立 “员工购房审核机制”，确保员工购房时合规披露身份，留存相关文件，避免因员工行为牵连公司。

（三）违约维权：明确损失范围，及时固定证据

明确可主张的赔偿范围

合同中可约定 “违约方承担律师费、诉讼费、保全费、差旅费等维权费用”，一旦对方违约，可凭合同及实际支出凭证（如律师费发票、诉讼费票据）主张赔偿；

违约金约定需合理，若约定过高（如日万分之五），法院可能结合实际损失（如租金收益、资金占用成本）调整，买方需提前预估损失，避免违约金约定远超实际需求。

及时采取保全措施

卖方拒过户时，买方可向法院申请查封涉案房屋，防止卖方 “一房二卖”，确保后续判决能顺利执行；申请保全时需提供担保，可选择保险公司出具的“诉讼保全责任险”，降低资金压力。

（四）显失公平认定：需满足法定条件，非 “主观觉得不公平”

卖方以 “合同价低于市场价” 主张 “显失公平”，需提供充分证据证明 “交易时自身处于危困状态（如重病、债务危机），且买方利用该状态迫使交易，合同价显著低于市场价”，否则法院不予支持；

买方购买房屋后长期占有使用（如出租获取收益），即使后续房价上涨，卖方也不能以 “显失公平” 为由要求撤销合同，需尊重初始交易约定。

本案中，法院支持陈峰诉求，既维护了 “合法有效的合同应全面履行” 的原则，也警示卖方：市场经济下，合同是双方权利义务的保障，擅自违约不仅需继续履行，还需赔偿对方损失。诚信履约、尊重合同，才是维护自身权益的最佳方式。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）