农房交易未过户引纠纷，反悔起诉遭驳回 北京房地产律师深度解读

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哥哥手持集体土地建设用地使用证（红本），以 “让妹妹一家看护宅院” 为由要求腾房，妹妹却主张 “25 年前已出资购买”。近日，北京市顺义区人民法院判决认定 “房屋买卖具有高度可能性”，驳回哥哥的全部诉求，明确了 “农村房屋买卖中，实际占有、使用证据可优先于产权登记红本”的裁判规则。

一、案情梳理

1. 房屋背景与买卖经过：25 年前兄妹间的农村房屋交易

李 建 国（原告）与李兰（被告一，胜诉方）系兄妹关系，李兰与赵伟（被告二，胜诉方）系夫妻，赵阳（被告三，胜诉方）为二人之子。位于顺义区某镇某村的 “一号宅院”（含正房六间、厢房三间）原系李 建 国 1982 年分家所得，1986 年李 建 国翻建后，1993 年确权登记在其名下，红本由李 建 国持有。

1998 年，李 建 国在顺义城区购房缺钱，经母亲及姐姐李梅（化名）协调，将“一号宅院” 以 2.5 万元出售给李兰、赵伟夫妇。购房款由李兰父母牵头筹集（含出售李兰原住所所得 6000 元及夫妻积蓄），通过李梅转交给李 建 国。交易时未签订书面合同，但“一号宅院” 当即交付李兰一家使用，李 建 国此后未再在此居住。

2. 2022 年纠纷爆发：哥哥凭红本要房，妹妹举证抗辩

2022 年清明节，李 建 国以 “需用红本” 为由从李兰处取走集体土地建设用地使用证，同年 8 月提出 “2.5 万元不卖了，要么退钱要么再补 50 万元”，遭李兰拒绝。2023 年，李 建 国起诉至法院，主张 “让李兰一家看护宅院，现要回居住”，要求三人腾退 “一号宅院”。

李兰、赵伟、赵阳辩称：“一号宅院”系 1998 年合法购买，25 年来一直由其一家居住，期间翻建西厢房、更换门窗、办理电表及煤改电手续，且全家均为该村农业户口，交易合法有效，不同意腾退。

二、案件分析

1. 争议焦点

李 建 国与李兰夫妇之间是否存在农村房屋买卖合同关系？

李 建 国持红本要求腾房，能否对抗李兰一家的实际占有使用？

2. 胜诉关键：“高度可能性” 证据链完整，买卖关系成立

（1）25 年实际占有 + 房屋改造，印证买卖事实而非 “看护”

法律依据：《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第一百零八条（对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在）。

事实推导：① 李兰一家自 1998 年起持续居住 “一号宅院” 25 年，期间拆除原西厢房重建、翻新正房、新垒院墙，投入大量资金改造房屋，若仅为 “看护”，显然不符合常理；② 李 建 国称“翻建时出资 5000 元”，但未提交任何转账或收条证据，法院不予采信；③ 电表、煤改电手续均登记在赵伟名下，办理此类手续需提供房屋权属证明，进一步佐证李兰一家对房屋的实际控制，与 “看护” 主张矛盾。

（2）录音 + 证人证言 + 资金流向，形成完整证据链

法律依据：《民法典》第四百六十九条（当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式）。

事实推导：① 李梅的录音虽未直接说 “买卖”，但多次提及 “母亲为了李兰好才买房”“街坊四邻都知道”“钱给李 建 国买房用”，结合李兰父母出售原住所筹款的事实，可推断资金流向与购房直接相关；② 两位邻居出庭作证，证实“20 多年前听李兰说从李 建 国处买房”“李兰一家一直居住并改造房屋”，与当地农村房屋交易 “多为口头约定、邻里知情”的习惯相符；③ 李 建 国认可收到李梅转交的 2.5 万元，但辩称是 “父母给的买房钱”，却无法解释为何李兰一家能长期占有使用其房屋，其主张的 “看护” 缺乏合理依据。

（3）买方系本村农业户口，交易不违反法律强制性规定

法律依据：《土地管理法》第六十二条（农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农村房屋买卖应限于本集体经济组织成员之间）。

事实推导：李兰、赵伟均为“一号宅院” 所在村农业户口，符合农村房屋买卖的主体资格要求，交易未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。李 建 国以 “红本未过户” 为由否定买卖效力，忽略了农村房屋交易中“重实际交付、轻登记过户” 的普遍现状，法院未予支持。

三、裁判结果

驳回原告李 建 国要求被告李兰、赵伟、赵阳腾退位于北京市顺义区某镇某村 “一号宅院”（含正房六间及附属设施）的诉讼请求；

本案案件受理费由原告李 建 国负担。

四、案件启示

1. 农村房屋买方避坑：3 个核心证据留存要点

无书面合同需留存 “间接合意证据”

农村房屋交易若未签书面合同，需通过录音（与卖方或中间人确认交易细节）、证人证言（邻居、亲属证明交易过程）、资金凭证（银行转账记录、收条）等证明“买卖合意”；若由中间人转交款项，需让中间人出具《款项说明》，明确款项性质为 “购房款”。

实际占有后及时办理 “使用权凭证”

接收房屋后，尽快将电表、水表、燃气表等户名变更至自己名下，办理煤改电、供暖等手续时留存相关文件，这些凭证可作为“实际使用房屋” 的关键证据，对抗 “红本未过户” 的质疑。

房屋改造需留存 “投入证据”

翻建、装修房屋时，保留施工合同、材料采购发票、工人收款收据及施工照片，证明对房屋的实际投入，佐证 “并非临时看护，而是长期持有”的事实。

2. 卖方警示：2个 “不可忽视” 的法律风险

口头交易需谨慎，“红本” 不代表 “绝对权利”

即使持有集体土地建设用地使用证，若已实际交付房屋、收取购房款，法院可依据 “高度可能性” 证据认定买卖成立，红本不能单独作为腾房依据；出售房屋时务必签订书面合同，明确交易细节，避免后续纠纷。

不可滥用 “看护” 主张，需符合常理

若房屋由他人长期占有并改造，且无证据证明 “支付看护费”“定期检查房屋”，仅以 “让其看护” 为由要求腾房，难以获得法院支持；此类主张需结合“短期居住”“未改造房屋”“有看护约定” 等事实，否则不符合生活常理。

3. 核心提醒：农村房屋纠纷 “事实优先于形式，证据决定结果”

本案的核心裁判逻辑是 “农村房屋交易中，书面合同并非认定买卖关系的唯一依据，法院会结合实际占有、资金流向、证人证言等证据，综合判断买卖事实是否具有高度可能性；买方系本集体成员且交易真实的，即使未过户，也受法律保护”。

建议涉及农村房屋交易时，尽量签订书面《房屋买卖合同》，并经村委会见证；若为口头交易，务必留存完整证据链。发生纠纷后，需围绕“买卖合意、实际交付、合法主体” 三个核心要点举证，必要时咨询专业律师梳理证据，避免因 “重红本、轻事实” 导致维权失败。

法律小贴士

《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。” 本案中，李兰一家虽未办理产权过户，但通过举证证明 “买卖事实存在、实际占有使用 25 年、主体资格合法”，法院实质上确认了其对房屋的合法权利，从而驳回了李 建 国的腾房请求，体现了 “物权保护兼顾事实与登记”的原则。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）