亲属起诉撤销房屋协议被驳，根源在于协议实为分配 北京房地产律师解读

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姐姐以 “无偿赠与” 为由起诉要求撤销 13 年前签订的房屋协议并收回房屋，弟弟则主张“协议实为拆迁财产分配，房屋系自己出资购买”。近日，北京市朝阳区人民法院判决驳回姐姐的全部诉求，明确了 “协议性质需结合实际出资、履行情况综合认定，不能仅凭名称认定为赠与”的裁判规则。

一、案情梳理

1. 拆迁背景与房屋来源：姐弟俩拆迁安置，房屋由弟弟实际出资

张兰（原告一）与张伟（被告一，胜诉方）系姐弟关系，张兰与李 建 国（已故）系夫妻，李娜（原告二）系二人之女；张伟与刘英（被告二，胜诉方）系夫妻。

2004 年 11月，朝阳区某村拆迁，张兰与张伟分别与甲政府签订《拆迁安置协议》：

张兰的协议：安置 “一号房屋”（朝阳区），需补交购房款差额，拆迁部门审核意见注明 “张兰与张伟合并计算”；

张伟的协议：安置 “二号房屋”（同小区），家庭在册人口 3 人（张伟、刘英及儿子）。

庭审查明，“一号房屋” 的购房款差额实际从张伟的拆迁补偿款中抵扣，张兰未实际支付任何款项。2009 年底，“一号房屋” 交付时由张伟直接接收，此后一直由其占有使用（部分时间出租），房屋合同、票据等原件均由张伟保管。

2. 协议签订与纠纷爆发：13 年后姐姐主张撤销 “赠与”

2010 年 1 月 14 日，张兰、李 建 国与张伟、刘英签订《某协议书》，载明 “张兰将‘一号房屋’无偿赠与张伟所有”，双方及证明人签字。2011 年 1 月 14 日，张伟、刘英向张兰支付 10 万元，出具书面材料注明 “自愿赠与姐姐”。

2021 年，张伟起诉主张与张兰就 “一号房屋” 存在买卖合同关系（后被驳回）。2023 年，张兰以 “赠与财产权利未转移，有权撤销” 为由起诉，诉求：1. 撤销 2010 年的《某协议书》；2. 判令张伟、刘英腾退 “一号房屋”。张伟、刘英辩称：协议实为拆迁财产分配，“一号房屋”系自己出资购买，10 万元是补偿款，并非无偿赠与，不同意撤销及腾房。

二、案件分析

1. 争议焦点

2010 年的《某协议书》性质是 “无偿赠与” 还是“拆迁财产分配协议”？

张兰是否有权依据 “赠与撤销权” 撤销协议并要求腾房？

“一号房屋” 的实际权利人应如何认定？

2. 胜诉关键：协议实为财产分配，赠与主张无事实依据

（1）从出资、履行看，协议不符合 “无偿赠与” 特征

法律依据：《民法典》第六百五十七条（赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同）、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对主张需提供证据证明）。

事实推导：① “一号房屋” 购房款差额从张伟拆迁款中抵扣，张兰未举证证明自己支付过房款，可见房屋并非张兰“自有财产”，不符合赠与 “赠与人处分自有财产” 的前提；② 协议签订后 13 年，张伟一直占有使用房屋并持有相关凭证，张兰从未提出异议，直至 2021 年张伟起诉后才主张撤销，行为与 “无偿赠与” 的常理不符；③ 2011 年张伟支付的 10 万元，结合拆迁时 “合并计算” 的约定，应认定为双方财产分配的补偿款，而非独立的赠与。

（2）协议本质是拆迁财产分配，而非无偿赠与

法律依据：《民法典》第三百零四条（共有人可以协商确定分割方式）、《合同法》第八条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力）。

事实推导：① 拆迁时张兰与张伟的补偿款 “合并计算”，说明双方就拆迁利益存在共同分配的合意；② 协议签订于拆迁安置后 5 年，是对 “一号房屋” 归属的最终确认，结合张伟实际出资、接收房屋的事实，实质是拆迁财产的分割方案；③ 协议虽写 “无偿赠与”，但系双方对拆迁利益分配的书面确认，并非单纯的“无偿给予”，不能仅凭字面名称认定为赠与合同。

（3）张兰的赠与撤销权不成立，腾房诉求无依据

法律依据：《民法典》第六百五十八条（赠与人在赠与财产权利转移前可以撤销赠与，但经过公证或具有公益性质的除外）。

事实推导：① 即使按赠与认定，“一号房屋” 2009 年已交付张伟，虽未办理产权登记，但不动产“权利转移” 在赠与中可体现为实际交付，且张伟已实际占有 13 年，赠与行为已履行完毕，撤销权已消灭；② 从协议性质看，因属于财产分配，而非赠与，张兰无权依据“赠与撤销权” 主张权利；③ 张伟基于合法有效的分配协议占有房屋，张兰要求腾房缺乏法律基础。

三、裁判结果

驳回原告张兰、李娜要求撤销 2010 年 1 月 14 日《某协议书》的诉讼请求；

驳回原告张兰、李娜要求被告张伟、刘英腾退北京市朝阳区 “一号房屋” 的诉讼请求；

本案案件受理费由原告张兰、李娜共同负担。

四、案件启示

1. 协议签订人避坑：3 个核心风险防控要点

明确协议性质，避免 “名称与实质不符”

涉及拆迁分配、财产分割时，协议名称应与实际内容一致（如 “拆迁财产分配协议”“房屋归属确认协议”），避免使用“赠与”“借用” 等易产生歧义的表述；协议中需注明 “款项性质”（如 “拆迁补偿款”“购房款”），避免后续争议。

留存完整出资、履行证据，锁定权利归属

支付房款、接收房屋时，需留存银行流水、付款凭证、收房确认单、物业缴费记录等，证明 “实际出资”“实际占有”；涉及亲属间的款项往来，需书面注明用途，避免被认定为“无偿赠与” 或 “借贷”。

长期履行视为对协议的认可，不可随意反悔

协议签订后若长期履行（如一方占有房屋、另一方无异议），即使协议存在表述瑕疵，法院也可能认定为双方真实合意；切勿以“名称不当” 为由随意主张撤销，否则可能因举证不足承担败诉后果。

2. 主张撤销权需注意：2 个 “不可忽视” 的法律限制

赠与撤销权有严格期限和前提

赠与人的任意撤销权仅适用于 “财产权利转移前”，若房屋已交付、款项已支付，撤销权消灭；即使未转移，具有救灾、扶贫等公益性质的赠与，或经过公证的赠与，也不得撤销。

不可仅凭 “字面表述” 主张权利，需结合实质要件

法院认定协议性质时，会综合出资、履行、双方合意等实质因素，而非仅看字面名称；如本案中 “赠与” 表述因与实际出资、拆迁分配不符，未被法院采信。

3. 核心提醒：财产协议 “实质优先于形式，证据决定结果”

本案的核心裁判逻辑是 “认定协议性质时，需突破字面表述，结合实际出资、履行情况、交易背景等综合判断；依法成立的财产分配协议，对当事人具有法律约束力，不得随意撤销”。

建议涉及亲属间财产分配时，务必签订书面协议并明确核心内容，必要时咨询专业律师审核；发生纠纷后，需围绕“协议实质、出资证据、履行事实” 举证，避免陷入 “字面表述” 的误区，确保自身合法权益得到保护。

法律小贴士

《民法典》第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”本案中，法院正是依据这一规定，突破协议 “赠与” 的字面表述，结合拆迁 “合并计算”、张伟实际出资等事实，认定协议实为财产分配，从而驳回了张兰的诉求。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）