物权确认纠纷中，书面协议与实际出资可作为房产归属认定依据

【律师分析】惠阳、大亚湾物权纠纷邱文峰律师认为，本案原告李某云与被告郑某金系姑侄关系，双方最初约定共同出资购买涉案房产并签订《商品房买卖合同》，后因被告经济原因无法履行出资义务，双方另行签订《协议书》约定被告放弃房产权。根据《中华人民共和国民法典》（原《中华人民共和国合同法》）相关规定，当事人之间依法订立的书面协议，若系真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力。

本案中，原告不仅持有双方签字确认的《协议书》，还能提供完整证据链证明自身系涉案房产的实际出资人与权利行使主体 —— 从购房首付款支付、银行按揭贷款办理与偿还（含提前还款），到住宅专项维修资金缴纳、收楼手续办理、物业服务协议签署及电费划扣委托等，所有与房产相关的费用均由原告一人承担，所有手续均由原告一人操办，被告未履行任何出资义务，亦未参与房产相关权利行使。

同时，证人证言进一步佐证了《协议书》的签订背景与履行情况，结合房产抵押登记注销等事实，足以认定原告系涉案房产的实际权利人。被告虽曾作为共同买受人登记在房产证书上，但该登记仅为形式要件，在有充分证据证明双方已通过书面协议变更权利归属且原告实际履行全部义务的情况下，应优先依据实质权利状态确定房产归属，故原告主张涉案房产归其单独所有的请求具有事实与法律依据。

李某云与郑某金物权确认纠纷一案民事一审判决书

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2414号2020年12月30日物权确认纠纷

原告：李某云，女，1968年12月13日出生，汉族，住址：河源市紫金县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，身份证号码：442＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊225。

委托代理人：袁某德，广东港惠律师事务所律师。

被告：郑某金，男，1993年3月18日出生，汉族，住址：河源市紫金县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，身份证号码：441＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊218。

原告李某云诉被告郑某金物权确认纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序并于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告李某云委托代理人袁某德到庭参加诉讼，被告郑某金经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令登记在原被告双方名下的位于惠州大亚湾西区龙海二路313号××××号房的房产归原告单独所有；二、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：原告原本于2014年11月6日与惠州市凯南房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，前述合同的附件4《合同补充协议》中约定原告应于签订《商品房买卖合同》之日起7日内向按揭银行办理相应按揭手续。由于原告对按揭购房的流程及相关规定不清楚，原告按揭贷款的年限仅15年（年龄限制），与原告预计按揭贷款年限30年相差甚远。后因家庭经济原因，为了延长按揭贷款年限，减轻贷款偿还压力，原被告经商议，约定由原被告共同出资购买涉案房产，并由被告作为借款人向银行办理按揭手续，延长按揭贷款年限。购房款及按揭月供款项由原被告双方各承担一半，涉案房产的所有权归原被告共同所有。原被告协商一致后，遂与惠州市凯南房地产开发有限公司于2015年1月8日重新签订了合同编号为大亚湾（2015）00×××号《商品房买卖合同》，原被告均在前述合同上签字捺印。但因被告自身经济原因，无法承担购房款及按揭月供款，遂不同意原被告双方的协议，坚决不支付另一半的购房款，也不同意办理按揭贷款手续，致使办理按揭手续停滞。而开发商又在不断催促，并告知若原告违约将承担不利的法律后果。为了能成功完成购房手续、避免违约，原告被迫只能由原告作为借款人办理按揭贷款手续，按揭年限为15年。办理完相应按揭贷款手续后，原告向开发商请求变更合同编号为大亚湾（2015）00×××号《商品房买卖合同》的署名，但被告知该合同已办理网签并在房产局备案，已无变更的可能。为了避免以后的法律纠纷，维护原告的合法权益，原被告于2015年5月1日签署了《协议书》，约定了被告放弃买受人资格，由原告作为涉案房产的唯一买受人，涉案房产归原告单独所有。原告认为，原告为了涉案房产，从支付首付款、支付住宅专项维修资金到收楼、签署《前期物业服务协议》、签署《委托划扣电费协议书》、支付《利用城建档案服务费》及涉案房产的月供、按揭贷款的提前还款、办理抵押权的注销登记等一切手续均由原告一人操办，且费用均由原告一人承担，被告作为共同出资购买人，却未承担分毫。被告肆意撕毁双方协议的违约行为，违背契约精神，毫无诚信可言。因此，应当认定原告系涉案房产的单独所有人，被告不享有涉案房产的所有权。为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。

原告提交如下证据：1．原告身份证；2．被告身份证；3．商品房买卖合同、发票；4．协议书；5．POS机刷卡单据、收款收据、购房付款借款协议书；6．个人购房担保借款合同；7．交易明细清单、业务凭证；8．凯南广场业主收楼确认书、委托划扣电费协议书、住宅专项维修资金专用收据、利用城建档案服务费、收款收据、前期物业服务协议、物业费用预收单；9．不动产权证书。拟证明其所诉称事实。

被告郑某金未到庭参加诉讼，未提出答辩意见及证据。

经审理查明：原告李某云与被告郑某金是姑侄关系，双方约定共同出资购房。2015年1月8日原、被告作为买受人与案外人惠州市凯南房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李某云、郑某金购买其开发的惠州大亚湾西区龙海二路313号××××号房，面积86.69平方米，购房款414930元，付款方式为买受人于2014年11月19日前支付124930元，剩余房款290000元以银行按揭贷款支付。

原告（甲方）与被告（乙方）于2015年5月1日签订《协议书》，约定甲乙双方在惠州市大亚湾西区＊＊＊＊＊＊＊＊富康国际综合楼1301-1305号房购买商品房面积86.69㎡，第10栋12层04号房，购买时间2015年1月8日。现在2015年5月1日起乙方同意退出房产权。该协议书有原、被告签名确认，被告妻子张妙灵在乙方处签名，见证人为刘而发。

再查明，原告于2014年11月9日分三笔支付购房款107000元，之后原告作为借款人办理了银行按揭贷款，向案外人惠州市凯南房地产开发有限公司支付按揭款290000元，并以案涉房产作为抵押办理了抵押登记。案涉房产惠州大亚湾西区龙海二路313号××××号房，房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第4100×＊＊现为原告李某云与被告郑某金共同所有，因原告提前还款，已于2018年12月24日办理不动产登记证明注销登记手续。

经原告李某云申请，案外人邓桓明（男，1978年3月18日出生，汉族，住址：广东省五华县＊＊＊＊＊＊，身份证号码：441＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊314）出庭作证，证明邓恒明与原告购买同一小区房产，因其之前向原告借款，在原告在购房时由其代付20000元作为还款，原告提供一张有邓桓明签名的20000元凯南房地产POS机刷卡记录作予以佐证。

庭后案外人刘而发（男，汉族，1958年5月6日出生，身份证号码：442＊＊＊＊＊＊＊＊6201）以视频录像方式向本院作证，称案涉房产为李某云跟郑某金一起买的，当时郑某金没钱的时候退出，就由李某云承担，全部就是她的了，阿旺（郑某金）就说不要了，我作为见证人见证。

本院认为，原、被告于2015年5月1日签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。原被告约定共同出资购房，并与开发商签订《商品房买卖合同》，后因被告资金困难，原告支付了全部房款及各项费用，被告并未出资，原告系案涉房产的实际购买人，故原告应系涉案房屋的实际权利人，且协议书约定，被告同意退出房产权，故原告的诉讼请求合理有据，本院予以支持。

被告郑某金经本院依法传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

登记于原告李某云与被告郑某金名下，位于惠州大亚湾＊＊龙海二路＊＊××××号房，房房产证号：粤（2018）惠州市不动产权第4100×＊＊房产归原告李某云单独所有。

案件受理费7523.96元，公告费560元，由原告李某云负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审 判长 周 某

审 判员 林某伟

审 判员 曾某华

二〇二〇年十二月三十日

法官助理 黄某怡

书 记员 潘某蕊