“以租代征”的套路你了解吗

在农村征地中，不少村民会遇到这样的情况：村委会或企业上门说“不征地，只租地”，承诺每年给租金，用来建厂房、搞项目。很多人觉得 “能拿租金又不丢地” 很划算，却不知道这种 “以租代征” 的方式根本不合法，不仅会让土地性质被偷偷改变，还可能导致后续租金拿不到、土地要不回的困境。

一、什么是“以租代征”？看似划算实则违法

   “以租代征” 简单说，就是通过租赁的名义，绕过法定的征地审批程序，将农村集体农用地转为建设用地使用的行为。比如，企业想建厂房需要占用耕地，不按规定申请征地审批，而是直接和村委会、村民签订 “土地租赁合同”，每年支付租金，长期占用土地；或者村委会以 “发展村集体经济” 为由，将村民承包地集中租给第三方，用于非农建设。

简单来说，“以租代征” 的本质是 “规避法定征地程序，违法改变土地用途”，不管租金给得多高，都改变不了其违法的性质。

   二、“以租代征” 为什么不合法？法律红线不能碰

   “以租代征” 的违法性，主要体现在三个方面，每一条都是法律明确划定的红线：

   第一，违反土地用途管制制度。《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地，实行严格的用途管制，农用地转为建设用地必须经国务院或省级人民政府批准。“以租代征” 跳过审批，直接将耕地、林地等农用地用于建厂房、修项目，相当于破坏了土地用途管制的 “防火墙”，会导致耕地保护失控 —— 这也是国家严厉打击 “以租代征” 的核心原因。

   第二，规避法定征地程序。征收集体土地需要履行一系列法定程序，包括发布征地预公告、开展土地现状调查、进行社会稳定风险评估、拟定补偿安置方案并公示征求意见、足额预存社会保障费用、获得征地批复等，每一步都是为了保障被征地农民的知情权、参与权和补偿权。“以租代征” 用租赁合同代替征地程序，村民没有机会参与补偿协商，也无法获得法定的征地补偿（如土地补偿费、安置补助费、社会保障费用），长远权益被严重损害。

   第三，租赁合同本身无效。根据《民法典》规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。“以租代征” 中签订的土地租赁合同，因目的是违法将农用地转为非农建设，属于 “违反法律强制性规定”，即使双方签字盖章，合同也是无效的。这意味着，村民不仅可能拿不到约定的租金，一旦企业或村委会违约，连通过合同维权都很困难。

   三、实践中“以租代征” 的常见套路，要认清

   第一种是“以‘流转’名义租地”。借口 “土地流转”“规模经营”，说租地是为了发展农业项目，比如建 “农业大棚”“采摘园”，但实际却偷偷在地里建永久性建筑（如办公楼、住宿楼），改变土地用途。这种 “假流转、真占地” 的行为，本质就是 “以租代征”。

   第二种是“村委会牵头‘统一租地’”。村委会以 “村集体要搞产业发展，带动村民增收” 为由，组织村民签字同意 “统一租地”，将土地集中租给企业。很多村民觉得 “村委会牵头靠谱”，却不知道村委会没有权力将农用地租给企业用于非农建设，即使是 “集体决定”，也不能违反法律规定。

   第三种是“承诺‘长期租地，到期还地’”。企业会承诺 “租地 20 年，到期后恢复土地原貌还给村民”，让村民觉得 “土地最终还是自己的”。但实际上，非农建设会对土地造成永久性破坏（如硬化地面、地下管线铺设），到期后根本无法恢复成耕地，村民的土地权益相当于被 “永久性侵占”。

   四、遇到“以租代征”，该如何维权？

   第一步，拒绝签订租赁协议。不管对方是村委会还是企业，只要提出“租地用于非农建设”，就要明确拒绝，不要被 “高租金”“稳收益” 诱惑。如果已经签订协议，要保存好协议文本，作为后续主张合同无效的证据。

   第二步，向自然资源部门举报。“以租代征” 的核心是违法改变土地用途，自然资源部门（原国土资源局）是监管责任主体。村民可向当地自然资源部门提交书面举报材料，说明 “以租代征” 的具体情况（如租地，主体、地块位置、用途、租赁期限），要求部门依法查处，责令停止违法占地行为，恢复土地原状。根据《土地管理法》，自然资源部门对违法占地行为有查处权，逾期不整改的，可申请法院强制执行。

   第三步，通过法律途径确认合同无效并索赔。如果已经签订租赁协议，且对方已占用土地，村民可委托律师向法院提起民事诉讼，请求确认租赁合同无效，要求对方返还土地、恢复原状，并赔偿因占用土地造成的损失（如无法耕种的收益损失）。如果村委会参与其中，可将村委会一并列为被告，追究其违法责任。

   第四步，关注土地恢复情况。如果“以租代征” 行为被查处，要督促违法主体及时恢复土地原状，尤其是耕地，要确保恢复到符合耕种的条件，避免土地长期闲置或无法使用。

   “以租代征” 看似是 “双赢”，实则是损害村民长远权益的违法陷阱 —— 不仅拿不到稳定的收益，还会让土地失去原有价值，甚至面临 “租金要不回、土地要不回” 的双重损失。