违建房屋不具备确权条件，哥哥分房诉求驳回，实务要点，遗产继承律师

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哥哥以 “单位出资自建” 为由起诉弟弟，要求确认 4 间房屋归自己所有并办理过户，弟弟以 “房屋系父母所建、现属违建” 抗辩。近日，法院判决支持弟弟，明确 “原房屋已灭失，诉求驳回”。

一、案情梳理

1. 房屋确权争议：哥哥求过户，弟弟拒认可

周强（原告，被继承人周建国长子，败诉方）起诉周军（被告一，周建国次子，胜诉方）、周敏（被告二，周建国女儿，败诉方），诉求：1. 确认 “一号宅院”（北京市西城区）内编号 A、B、C、D 的 4 间房屋归自己所有；2. 判令周军、周敏协助办理过户登记；3. 诉讼费由周军承担。

周强主张：1. 父亲周建国（2021 年去世）与母亲刘桂英（2014 年去世）育有三人，一号宅院原有房屋系父母继承所得；2. 自己单位 1983 年出资在院内添建 4 间房屋（编号 A、B、C、D），实际出资人为自己，父母生前认可该事实；3. 房屋虽登记在父亲名下，但应属自己所有，周军拒不配合过户，故起诉维权。

周军辩称：不同意诉求，应驳回。1. 4 间房屋系 1985 年父母出资所建，2000 年登记在父亲名下，产权档案显示 “翻建”，与周强单位无关；2. 周强三十余年未主张权利，直至父亲立遗嘱后才起诉，属滥用诉权；3. 房屋 2011 年翻建后被认定为违法建设，原房屋已灭失，无确权基础。

周敏辩称：同意周强的诉讼请求。

2. 关键事实：房屋与确权核心证据

核心产权证据：2000 年房屋所有权证显示一号宅院 7 间房屋均登记在周建国名下，产权来源为 “翻建”；登记档案注明 “经甲局批准添建”，无周强单位出资记录。

房屋现状证据：甲局 2023 年《限期拆除决定书》认定，2011 年翻建的房屋属违法建设，总建筑面积 55.19 平方米，责令 15 日内拆除；行政复议决定书维持该结论。

诉讼历史证据：生效 A 号、B 号民事判决书载明，因原房屋灭失且新建房为违建，法院驳回各方继承分割诉求；周强曾三次起诉又撤诉，证据与本次一致。

二、案件分析

1. 核心争议

周强主张 “单位出资建房” 是否有事实依据？

房屋已灭失且属违建，能否支持确权与过户诉求？

2. 胜诉关键：房屋灭失无确权基础，出资主张无证据

（1）原房屋已灭失，确权诉求丧失客体基础

法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权以登记为准）、第二百三十一条（物权因事实行为设立或消灭）。

事实推导：① 物权随房屋灭失而消灭：2011 年的翻建行为导致原登记的 4 间房屋（编号 A、B、C、D）物理形态灭失，对应的物权随之消灭，周强要求确认 “已灭失房屋” 的所有权，缺乏权利客体；② 新建房属违法建设：行政机关已认定翻建房屋为违建并责令拆除，违法建筑不受法律保护，无法作为确权标的；③ 生效判决已明确：A 号、B 号判决书均以 “原房屋灭失、新建房为违建” 为由驳回继承诉求，本案同理，确权无法律基础。

（2）周强 “单位出资” 主张无证据，产权登记优先

法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对主张应提供证据）、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证不能承担不利后果）。

事实推导：① 无出资证据支撑：周强未提交单位出资证明、建材发票、工人证言等任何证据，仅以 “自述” 主张权利；② 产权登记明确：房屋登记在周建国名下，产权来源为 “翻建”，与周强无关，物权登记具有公示公信力；③ 自述与档案矛盾：周强称房屋 1983 年添建，但 1983 年产权图未记载，1985 年、2000 年登记均显示为父母所有，陈述不具有可信度。

（3）周强滥用诉权，诉讼时效与诚信原则双重否定

法律依据：《民法典》第一百八十八条（诉讼时效期间）、第七条（诚信原则）。

事实推导：① 超过合理主张期限：房屋 1985 年建成、2000 年登记，周强直至 2019 年才首次起诉，间隔三十余年，远超一般权利主张的合理期限，侧面印证其主张不属实；② 滥用诉讼权利：三次起诉又撤诉，本次提交的证据与此前一致，无新事实新证据，属 “缠诉” 行为，浪费司法资源，法院可依诚信原则驳回；③ 动机存疑：周强在父亲立遗嘱后才主张权利，结合其无证据的现状，可认定其诉求具有投机性，不应支持。

（4）周军抗辩有行政与司法文书支撑，效力优先

法律依据：《行政诉讼法》第六十九条（行政行为合法的应驳回诉讼请求）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（已为生效裁判确认的事实可直接采信）。

事实推导：① 行政文书效力优先：《限期拆除决定书》与行政复议决定书均认定房屋为违建，属公文书证，证明力高于周强的单方陈述；② 生效判决确认事实：A 号、B 号判决书已认定 “原房屋灭失、不宜分割”，该事实无需再举证，可直接作为本案裁判依据；③ 抗辩形成完整链条：周军提交的产权档案、行政文书、生效判决形成 “产权归属父母 + 原房灭失 + 新建房违建” 的完整抗辩，足以反驳周强的全部主张。

三、裁判结果

驳回原告周强的全部诉讼请求。

四、案件启示

1. 房屋确权纠纷抗辩：3 个核心要点

举证房屋现状异常，否定确权基础

若房屋已翻建、灭失或被认定为违建，提交行政机关的认定书、限期拆除决定、生效判决书等，主张 “物权客体不存在或不受保护”，从根本上否定确权诉求。

以产权登记为核心，反驳 “实际出资” 主张

提交房屋所有权证、产权登记档案，证明房屋登记在被继承人或己方名下，产权来源清晰；要求对方提交出资凭证（如单位文件、转账记录），无证据则主张 “举证不能”，强调登记的公示公信力。

主张对方滥用诉权，强化抗辩说服力

提交对方此前的起诉、撤诉记录，证明其反复诉讼且无新证据；主张其诉求超过合理期限、动机存疑，结合诚信原则，请求法院驳回 “缠诉” 行为。

2. 房屋建设与确权的 2 个关键提醒

单位出资建房需留痕，及时办理产权登记

若单位出资为个人建房，务必签订书面协议，明确产权归属；保留单位的出资证明、批复文件，建成后及时办理产权登记，避免因 “登记在他人名下” 引发纠纷。

房屋翻建先批后建，避免 “违建” 丧失权利

翻建房屋前必须取得规划部门的建设工程规划许可证，严格按照审批内容施工；否则一旦被认定为违建，不仅原物权灭失，新建房也无法获得合法产权，面临拆除风险。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “不动产物权以登记为准，且需以合法存在的房屋为客体；房屋已灭失或属违建的，确权诉求因缺乏权利基础必然被驳回；无证据的‘实际出资’主张无法对抗产权登记与公文书证”。

建议遇此类纠纷时，优先核查房屋现状与产权登记，收集行政与司法文书，必要时咨询律师制定 “现状抗辩 + 登记抗辩 + 证据反驳” 的维权策略，高效驳回对方诉求。

法律小贴士

《民法典》明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。房屋灭失的，对应的物权随之消灭；违法建筑不受法律保护，无法作为确权或继承的标的，这是周军胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）